Die Kriterien zur Konturierung des mietrechtlichen Umweltmangels in der Wohn- und Gewerberaummiete

Dr. Patrick Zins

doi:10.5771/9783748971221

Summary

The coronavirus pandemic and soccer fields have something in common: both are the subject of literature and case law in the context of tenancy agreements under the heading of “environmental defects.” With regard to commercial leases, the paper deals in particular with the concepts of “immediacy” and foot traffic. According to the assessment in Section 536 I sentence 1 of the German Civil Code (BGB), foot traffic should not be attributed across the board to the tenant's risk of loss, even in light of “immediacy.” The discussion about the “Bolzplatz decision” in the context of residential leases, on the other hand, should not only be enriched with further arguments; fundamental insights are gained that result in an interplay between the rental defect and the location within the meaning of Section 558 II sentence 1 BGB.

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Bibliographic data

Edition: 1/2026
Copyright Year: 2026
ISBN-Print: 978-3-7560-4172-5
ISBN-Online: 978-3-7489-7122-1
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Nomos Universitätsschriften - Recht
Volume: 1048
Language: German
Pages: 289
Product Type: Monograph

1. Vorwort No access
2. Abkürzungsverzeichnis No access
1. A. Untersuchungsgegenstand: Die Kriterien zur Konturierung des mietrechtlichen Umweltmangels in der Wohn- und Gewerberaummiete No access
2. B. Gang der Untersuchung No access
1. 1. I. Mangel, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB No access
  2. II. Erheblichkeit, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB No access
  3. III. Zugesicherte Eigenschaft, § 536 Abs. 2 BGB No access
  4. IV. Rechtsmangel, § 536 Abs. 3 BGB No access
  5. V. Ausschluss aufgrund Mangelkenntnis, § 536b BGB No access
2. B. Der Umweltmangel No access
1. A. Vorhersehbarkeit und Vermeidbarkeit No access
2. 1. I. Die Unmittelbarkeit als Zwischenschritt im Kontext des sozialen Umfeldes No access
  2. II. Stellungnahme No access
  3. III. Ergebnis No access
3. C. Das „allgemeine“ Beherrschbarkeitskriterium und der Informationsvorsprung No access
4. 1. 1. 1. Die negative Beschaffenheitsvereinbarung und § 536b BGB No access
    2. 2. Vertragsgemäßer Zustand aufgrund der „üblichen städtebaulichen Entwicklung“ No access
    3. 3. Abweichende Rechtsprechung No access
  2. 4. Zwischenergebnis No access
  3. 1. 1. a. Fehlen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung No access
      2. b. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB No access
    2. 2. Urbane Immissionen als allgemeinüblicher Zustand No access
    3. 3. Zur positiven Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis des Mangels iSd § 536b BGB No access
    4. 4. Das unbestimmte Kriterium der Vorhersehbarkeit No access
  4. 1. 1. Die Verkehrsanschauung im Lichte der städtebaulichen Entwicklung No access
    2. 1. aa. Auslegung der Willenserklärung im Zusammenhang mit einem Wohnraummietverhältnis No access
        bb. Auslegung der Willenserklärung im Zusammenhang mit einem Gewerberaummietverhältnis No access
      2. b. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB im Wohnraummietverhältnis No access
      3. c. Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gewerberaummietverhältnis? No access
    3. 3. Bezüglich § 536b BGB No access
  5. IV. Ergebnis No access
5. E. Gesamtergebnis No access
1. 1. 1. 1. Sachverhalt No access
    2. 2. Aussagen No access
  2. II. Bedeutung der „Bolzplatzentscheidung“ No access
  3. 1. 1. Umgehung der gesetzlichen Risikoverteilung durch das Instrument der ergänzenden Vertragsauslegung No access
    2. 2. § 276 Abs. 1 BGB im Rahmen der verschuldensunabhängigen Erhaltungspflicht des § 536 Abs. 1 BGB No access
    3. 1. a. Systematische Ebene No access
      2. b. Wertungsrechtliche Ebene No access
      3. c. Faktische Ebene No access
    4. 4. Der gesetzlich statisch-subjektive Mangelbegriff vs. den dynamischen Mangelbegriff des VIII. Senats No access
    5. 5. Beeinträchtigung des Äquivalenzverhältnisses No access
    6. 6. Der Zirkelschluss No access
    7. 7. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB No access
    8. 8. Faktische Wertungswidersprüche No access
  4. IV. Zuspruch aus der Literatur No access
  5. 1. 1. Dem VIII. Senat folgende Rechtsprechung No access
    2. 1. a. Risikoverteilung No access
      2. b. Unterscheidung zwischen dauerhaften und temporären Emissionsquellen und die Beschaffenheitsvereinbarung No access
      3. c. Beweislastverteilung und der gespaltene Mangelbegriff No access
      4. d. Unterscheidung nach dem Verursacher der Immissionen No access
      5. e. Grundsätzliche Nutzungsänderung nach Vertragsschluss No access
      6. f. Kenntnis des Vermieters bei Vertragsschluss von der zukünftigen Umweltveränderung No access
      7. g. Beschaffenheitsvereinbarung im Lichte des Mietspiegels und Einwendungen der 64. Kammer des LG Berlin No access
  6. VI. Aussagen des XII. Gewerberaumsenats des BGH und des KG Berlin zu einem Gewerberaumsachverhalt No access
  7. VII. Bestätigung der „Bolzplatzentscheidung“ durch den VIII. Senat bei temporären Immissionen No access
  8. 1. 1. Grundsätzliche Überlegung des VIII. Senats No access
    2. 1. (1) Sachliche Übereinstimmung der Rechtsfolge No access
        (2) Spezieller Bedeutungszusammenhang zwischen den Wohnwertmerkmalen und der vereinbarten Vermieterleistung No access
        (3) Zwischenergebnis No access
        bb. Abstrakte Reichweite des Mangelbegriffs in Abgrenzung zu den Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB No access
        cc. Konkrete Reichweite der Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB in Abgrenzung zum Mangelbegriff No access
        dd. Argumentum a minori ad maius No access
        ee. Verstoß gegen die Gesetzessystematik aufgrund des Beherrschbarkeitskriteriums No access
        ff. Zwischenergebnis No access
      2. b. Verletzung des Äquivalenzprinzips No access
    3. 1. a. Gesetzliche Manifestation der temporären Emissionsquelle als Mangel im Mietrecht No access
      2. b. Verletzung des Äquivalenzprinzips No access
    4. 4. Ergebnis No access
2. 1. 1. 1. a. Der qualifizierte Mietspiegel No access
      2. b. Datenerhebung No access
      3. c. Die Regressionsanalyse und die Tabellenmethode No access
    2. 1. aa. Abwesenheit von Immissionen und anderen Belastungen No access
        bb. Infrastruktur und Verkehrsanbindung No access
        cc. Lage im Stadtgebiet und Stadtbezirk No access
        dd. Umliegende Wohnbebauung No access
        ee. Landschaftliche Vorzüge No access
      2. aa. Der Bodenrichtwert No access
        bb. Kriterien der allgemeinen Beliebtheit (§ 19 Abs. 2 S. 2 MsV) No access
        cc. Der Filter der Tauglichkeit No access
    3. 3. Ausblick: steigende Relevanz und Präzisierung des Mietspiegels No access
  2. 1. 1. a. Mangelkonstellation eins: Die dauerhafte Emissionsquelle No access
      2. b. Mangelkonstellation zwei: Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude No access
      3. c. Mangelkonstellation drei: Einschränkung der Infrastruktur No access
      4. d. Mangelkonstellation vier: Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes No access
    2. 1. aa. Erste Konsequenz No access
        bb. Korrektur durch die Tauglichkeitsbeeinträchtigung? No access
        cc. Erheblicher Mangel? No access
        dd. Zwischenergebnis No access
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Konstanzer Mietspiegels No access
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Konstanzer Mietspiegels No access
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Konstanzer Mietspiegels No access
      5. e. Zwischenergebnis Mietspiegel Konstanz No access
    3. 1. a. Die dauerhafte Emissionsquelle im Lichte des Hamburger Mietspiegels No access
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Hamburger Mietspiegels No access
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Hamburger Mietspiegels No access
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Hamburger Mietspiegels No access
      5. e. Zwischenergebnis No access
    4. 1. a. Die dauerhafte Emissionsquelle im Lichte des Bonner Mietspiegels No access
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Bonner Mietspiegels No access
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Bonner Mietspiegels No access
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Bonner Mietspiegels No access
      5. e. Zwischenergebnis No access
  3. 1. 1. Baustellenemissionen No access
    2. 2. Ergebnis No access
  4. IV. Endergebnis No access
  5. 1. 1. Wenn das Mietobjekt bereits der schlechtesten Lagezusammensetzung angehört, kann es dann bezüglich der Lage nicht mehr mangelhaft sein? No access
    2. 2. Was ist mit denjenigen Wohnungen, bei denen kein anwendbarer Mietspiegel existiert? No access
    3. 3. Was gilt bei Wohnraum, für den zwar ein Mietspiegel existiert, aber die Wohnung nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels fällt, da es sich beispielsweise um eine Sozialwohnung handelt? No access
    4. 4. Kann dieser Ansatz allgemeingültig angewendet werden? No access
1. A. Das Gewinnerzielungsrisiko des Mieters als Unterfall der Unmittelbarkeit No access
2. 1. I. Hintergrund – Der Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Deutschland No access
  2. II. Rechtlicher Ausgangspunkt in Bezug auf die Gewerberaummiete No access
  3. 1. 1. Literatur No access
    2. 2. Rechtsprechung No access
  4. 1. 1. aa. In der „Lage“ begründet? No access
        bb. Auswirkung auf die „Lage“? No access
        cc. Vergleich mit der Rechtsprechung zu „Zugangserschwernissen“ des Mietobjektes No access
      2. aa. Vergleich zum Erlass des Nichtraucherschutzgesetzes No access
        bb. Vergleich zu der Rechtsprechung des Reichsgerichts bei einem kriegsbedingten Tanzverbot No access
      3. c. Subjektive Zielrichtung der Betriebsuntersagung No access
      4. d. Betriebsschließung aufgrund eines in der Person des Mieters liegenden Grundes iSd § 537 Abs. 1 S. 1 BGB? No access
    2. 1. a. Die ergänzende Vertragsauslegung im Lichte der „Bolzplatzentscheidung“ No access
      2. b. § 536 BGB: (k)eine interessengerechte Lösung? No access
      3. c. Vergleich zum österreichischen § 1104 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) No access
      4. d. Keine anwendbaren mietrechtlichen Vorschriften? No access
      5. e. Sperrwirkung aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Coronafolgen (Art. 240 § 2 EGBGB) No access
    3. 3. Die Mangelhaftigkeit in Einzelfällen No access
    4. 4. Zwischenergebnis No access
  5. 1. 1. aa. Die „Unmittelbarkeit“ im Lichte der verkehrswesentlichen Eigenschaft iSd § 119 Abs. 2 BGB und des Kaufrechts No access
        bb. Die Unmittelbarkeit im Lichte der Passantenfrequenz und des „Zugangserschwernisses“ im Gewerberaummietrecht No access
        cc. Gegenüberstellung No access
        dd. Zwischenergebnis No access
      2. (1) Grundsätzliche Zusammensetzung der maßgeblichen Lagekriterien unter dem Verwendungszweck „Einzelhandel“ No access
        (2) Definition und Messung der Passantenfrequenz No access
        (3) Die Passantenfrequenz als unmittelbare und verkehrswesentliche Eigenschaft im konkreten Einzelfall No access
        (4) Zwischenergebnis No access
        (1) Risikosphären im Lichte der Äquivalenz: Kundenfrequenz vs. Passantenfrequenz No access
        (a) Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Soll-Beschaffenheit No access
        (b) Anforderungen an die Substantiierung der Tauglichkeitsbeeinträchtigung No access
        (c) Zwischenergebnis No access
        (3) Unbilligkeit durch die Garantiehaftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB No access
      3. c. Ergebnis der Vorerwägung No access
    2. 1. a. Bezüglich der Passantenfrequenz und des flächendeckenden Charakters No access
      2. aa. Äquivalenzbeeinträchtigung aufgrund des Verwendungszwecks? No access
        bb. Ein in der Person des Mieters liegender Grund iSd § 537 Abs. 1 S. 1 BGB No access
      3. c. Zusammentreffen der abnehmenden Passantenfrequenz mit dem Betriebsverbot No access
    3. 3. Ergebnis No access
  6. VI. Gesamtergebnis No access
3. C. Lösungsvorschlag: Die Unmittelbarkeit der Eigenschaft No access
Kapitel VI – Ergebnis in Form von Schlussthesen No access Pages 269 - 278
Literaturverzeichnis No access Pages 279 - 288