Die Kriterien zur Konturierung des mietrechtlichen Umweltmangels in der Wohn- und Gewerberaummiete

Dr. Patrick Zins

doi:10.5771/9783748971221

Zusammenfassung

Die Coronapandemie und Bolzplätze haben etwas gemeinsam: beides beschäftigt Literatur und Rechtsprechung im Rahmen von Mietverhältnissen unter dem Stichwort „Umweltmangel“. Bezüglich der Gewerberaummiete behandelt die Arbeit insbesondere die Begriffe der „Unmittelbarkeit“ und der Passantenfrequenz. Denn nach der Wertung des § 536 I S. 1 BGB sollte auch im Lichte der „Unmittelbarkeit“ die Passantenfrequenz nicht pauschal dem Gewinnerzielungsrisiko des Mieters zugeordnet werden. Die Diskussion um die „Bolzplatzentscheidung“ im Rahmen der Wohnraummiete sollte dagegen nicht nur um weitere Argumente angereichert werden; es werden grundsätzliche Erkenntnisse gewonnen, die in einem Zusammenspiel des Mietmangels und der Lage iSd § 558 II S. 1 BGB münden.

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Bibliographische Angaben

Auflage: 1/2026
Copyrightjahr: 2026
ISBN-Print: 978-3-7560-4172-5
ISBN-Online: 978-3-7489-7122-1
Verlag: Nomos, Baden-Baden
Reihe: Nomos Universitätsschriften - Recht
Band: 1048
Sprache: Deutsch
Seiten: 289
Produkttyp: Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten

1. Vorwort Kein Zugriff
2. Abkürzungsverzeichnis Kein Zugriff
1. A. Untersuchungsgegenstand: Die Kriterien zur Konturierung des mietrechtlichen Umweltmangels in der Wohn- und Gewerberaummiete Kein Zugriff
2. B. Gang der Untersuchung Kein Zugriff
1. 1. I. Mangel, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
  2. II. Erheblichkeit, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Kein Zugriff
  3. III. Zugesicherte Eigenschaft, § 536 Abs. 2 BGB Kein Zugriff
  4. IV. Rechtsmangel, § 536 Abs. 3 BGB Kein Zugriff
  5. V. Ausschluss aufgrund Mangelkenntnis, § 536b BGB Kein Zugriff
2. B. Der Umweltmangel Kein Zugriff
1. A. Vorhersehbarkeit und Vermeidbarkeit Kein Zugriff
2. 1. I. Die Unmittelbarkeit als Zwischenschritt im Kontext des sozialen Umfeldes Kein Zugriff
  2. II. Stellungnahme Kein Zugriff
  3. III. Ergebnis Kein Zugriff
3. C. Das „allgemeine“ Beherrschbarkeitskriterium und der Informationsvorsprung Kein Zugriff
4. 1. 1. 1. Die negative Beschaffenheitsvereinbarung und § 536b BGB Kein Zugriff
    2. 2. Vertragsgemäßer Zustand aufgrund der „üblichen städtebaulichen Entwicklung“ Kein Zugriff
    3. 3. Abweichende Rechtsprechung Kein Zugriff
  2. 4. Zwischenergebnis Kein Zugriff
  3. 1. 1. a. Fehlen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung Kein Zugriff
      2. b. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB Kein Zugriff
    2. 2. Urbane Immissionen als allgemeinüblicher Zustand Kein Zugriff
    3. 3. Zur positiven Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis des Mangels iSd § 536b BGB Kein Zugriff
    4. 4. Das unbestimmte Kriterium der Vorhersehbarkeit Kein Zugriff
  4. 1. 1. Die Verkehrsanschauung im Lichte der städtebaulichen Entwicklung Kein Zugriff
    2. 1. aa. Auslegung der Willenserklärung im Zusammenhang mit einem Wohnraummietverhältnis Kein Zugriff
        bb. Auslegung der Willenserklärung im Zusammenhang mit einem Gewerberaummietverhältnis Kein Zugriff
      2. b. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB im Wohnraummietverhältnis Kein Zugriff
      3. c. Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gewerberaummietverhältnis? Kein Zugriff
    3. 3. Bezüglich § 536b BGB Kein Zugriff
  5. IV. Ergebnis Kein Zugriff
5. E. Gesamtergebnis Kein Zugriff
1. 1. 1. 1. Sachverhalt Kein Zugriff
    2. 2. Aussagen Kein Zugriff
  2. II. Bedeutung der „Bolzplatzentscheidung“ Kein Zugriff
  3. 1. 1. Umgehung der gesetzlichen Risikoverteilung durch das Instrument der ergänzenden Vertragsauslegung Kein Zugriff
    2. 2. § 276 Abs. 1 BGB im Rahmen der verschuldensunabhängigen Erhaltungspflicht des § 536 Abs. 1 BGB Kein Zugriff
    3. 1. a. Systematische Ebene Kein Zugriff
      2. b. Wertungsrechtliche Ebene Kein Zugriff
      3. c. Faktische Ebene Kein Zugriff
    4. 4. Der gesetzlich statisch-subjektive Mangelbegriff vs. den dynamischen Mangelbegriff des VIII. Senats Kein Zugriff
    5. 5. Beeinträchtigung des Äquivalenzverhältnisses Kein Zugriff
    6. 6. Der Zirkelschluss Kein Zugriff
    7. 7. Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB Kein Zugriff
    8. 8. Faktische Wertungswidersprüche Kein Zugriff
  4. IV. Zuspruch aus der Literatur Kein Zugriff
  5. 1. 1. Dem VIII. Senat folgende Rechtsprechung Kein Zugriff
    2. 1. a. Risikoverteilung Kein Zugriff
      2. b. Unterscheidung zwischen dauerhaften und temporären Emissionsquellen und die Beschaffenheitsvereinbarung Kein Zugriff
      3. c. Beweislastverteilung und der gespaltene Mangelbegriff Kein Zugriff
      4. d. Unterscheidung nach dem Verursacher der Immissionen Kein Zugriff
      5. e. Grundsätzliche Nutzungsänderung nach Vertragsschluss Kein Zugriff
      6. f. Kenntnis des Vermieters bei Vertragsschluss von der zukünftigen Umweltveränderung Kein Zugriff
      7. g. Beschaffenheitsvereinbarung im Lichte des Mietspiegels und Einwendungen der 64. Kammer des LG Berlin Kein Zugriff
  6. VI. Aussagen des XII. Gewerberaumsenats des BGH und des KG Berlin zu einem Gewerberaumsachverhalt Kein Zugriff
  7. VII. Bestätigung der „Bolzplatzentscheidung“ durch den VIII. Senat bei temporären Immissionen Kein Zugriff
  8. 1. 1. Grundsätzliche Überlegung des VIII. Senats Kein Zugriff
    2. 1. (1) Sachliche Übereinstimmung der Rechtsfolge Kein Zugriff
        (2) Spezieller Bedeutungszusammenhang zwischen den Wohnwertmerkmalen und der vereinbarten Vermieterleistung Kein Zugriff
        (3) Zwischenergebnis Kein Zugriff
        bb. Abstrakte Reichweite des Mangelbegriffs in Abgrenzung zu den Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB Kein Zugriff
        cc. Konkrete Reichweite der Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB in Abgrenzung zum Mangelbegriff Kein Zugriff
        dd. Argumentum a minori ad maius Kein Zugriff
        ee. Verstoß gegen die Gesetzessystematik aufgrund des Beherrschbarkeitskriteriums Kein Zugriff
        ff. Zwischenergebnis Kein Zugriff
      2. b. Verletzung des Äquivalenzprinzips Kein Zugriff
    3. 1. a. Gesetzliche Manifestation der temporären Emissionsquelle als Mangel im Mietrecht Kein Zugriff
      2. b. Verletzung des Äquivalenzprinzips Kein Zugriff
    4. 4. Ergebnis Kein Zugriff
2. 1. 1. 1. a. Der qualifizierte Mietspiegel Kein Zugriff
      2. b. Datenerhebung Kein Zugriff
      3. c. Die Regressionsanalyse und die Tabellenmethode Kein Zugriff
    2. 1. aa. Abwesenheit von Immissionen und anderen Belastungen Kein Zugriff
        bb. Infrastruktur und Verkehrsanbindung Kein Zugriff
        cc. Lage im Stadtgebiet und Stadtbezirk Kein Zugriff
        dd. Umliegende Wohnbebauung Kein Zugriff
        ee. Landschaftliche Vorzüge Kein Zugriff
      2. aa. Der Bodenrichtwert Kein Zugriff
        bb. Kriterien der allgemeinen Beliebtheit (§ 19 Abs. 2 S. 2 MsV) Kein Zugriff
        cc. Der Filter der Tauglichkeit Kein Zugriff
    3. 3. Ausblick: steigende Relevanz und Präzisierung des Mietspiegels Kein Zugriff
  2. 1. 1. a. Mangelkonstellation eins: Die dauerhafte Emissionsquelle Kein Zugriff
      2. b. Mangelkonstellation zwei: Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude Kein Zugriff
      3. c. Mangelkonstellation drei: Einschränkung der Infrastruktur Kein Zugriff
      4. d. Mangelkonstellation vier: Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes Kein Zugriff
    2. 1. aa. Erste Konsequenz Kein Zugriff
        bb. Korrektur durch die Tauglichkeitsbeeinträchtigung? Kein Zugriff
        cc. Erheblicher Mangel? Kein Zugriff
        dd. Zwischenergebnis Kein Zugriff
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Konstanzer Mietspiegels Kein Zugriff
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Konstanzer Mietspiegels Kein Zugriff
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Konstanzer Mietspiegels Kein Zugriff
      5. e. Zwischenergebnis Mietspiegel Konstanz Kein Zugriff
    3. 1. a. Die dauerhafte Emissionsquelle im Lichte des Hamburger Mietspiegels Kein Zugriff
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Hamburger Mietspiegels Kein Zugriff
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Hamburger Mietspiegels Kein Zugriff
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Hamburger Mietspiegels Kein Zugriff
      5. e. Zwischenergebnis Kein Zugriff
    4. 1. a. Die dauerhafte Emissionsquelle im Lichte des Bonner Mietspiegels Kein Zugriff
      2. b. Die Einschränkungen durch ein neues Nachbargebäude im Lichte des Bonner Mietspiegels Kein Zugriff
      3. c. Einschränkung der Infrastruktur im Lichte des Bonner Mietspiegels Kein Zugriff
      4. d. Beeinträchtigung des sozialen Umfeldes im Lichte des Bonner Mietspiegels Kein Zugriff
      5. e. Zwischenergebnis Kein Zugriff
  3. 1. 1. Baustellenemissionen Kein Zugriff
    2. 2. Ergebnis Kein Zugriff
  4. IV. Endergebnis Kein Zugriff
  5. 1. 1. Wenn das Mietobjekt bereits der schlechtesten Lagezusammensetzung angehört, kann es dann bezüglich der Lage nicht mehr mangelhaft sein? Kein Zugriff
    2. 2. Was ist mit denjenigen Wohnungen, bei denen kein anwendbarer Mietspiegel existiert? Kein Zugriff
    3. 3. Was gilt bei Wohnraum, für den zwar ein Mietspiegel existiert, aber die Wohnung nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels fällt, da es sich beispielsweise um eine Sozialwohnung handelt? Kein Zugriff
    4. 4. Kann dieser Ansatz allgemeingültig angewendet werden? Kein Zugriff
1. A. Das Gewinnerzielungsrisiko des Mieters als Unterfall der Unmittelbarkeit Kein Zugriff
2. 1. I. Hintergrund – Der Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Deutschland Kein Zugriff
  2. II. Rechtlicher Ausgangspunkt in Bezug auf die Gewerberaummiete Kein Zugriff
  3. 1. 1. Literatur Kein Zugriff
    2. 2. Rechtsprechung Kein Zugriff
  4. 1. 1. aa. In der „Lage“ begründet? Kein Zugriff
        bb. Auswirkung auf die „Lage“? Kein Zugriff
        cc. Vergleich mit der Rechtsprechung zu „Zugangserschwernissen“ des Mietobjektes Kein Zugriff
      2. aa. Vergleich zum Erlass des Nichtraucherschutzgesetzes Kein Zugriff
        bb. Vergleich zu der Rechtsprechung des Reichsgerichts bei einem kriegsbedingten Tanzverbot Kein Zugriff
      3. c. Subjektive Zielrichtung der Betriebsuntersagung Kein Zugriff
      4. d. Betriebsschließung aufgrund eines in der Person des Mieters liegenden Grundes iSd § 537 Abs. 1 S. 1 BGB? Kein Zugriff
    2. 1. a. Die ergänzende Vertragsauslegung im Lichte der „Bolzplatzentscheidung“ Kein Zugriff
      2. b. § 536 BGB: (k)eine interessengerechte Lösung? Kein Zugriff
      3. c. Vergleich zum österreichischen § 1104 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) Kein Zugriff
      4. d. Keine anwendbaren mietrechtlichen Vorschriften? Kein Zugriff
      5. e. Sperrwirkung aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Coronafolgen (Art. 240 § 2 EGBGB) Kein Zugriff
    3. 3. Die Mangelhaftigkeit in Einzelfällen Kein Zugriff
    4. 4. Zwischenergebnis Kein Zugriff
  5. 1. 1. aa. Die „Unmittelbarkeit“ im Lichte der verkehrswesentlichen Eigenschaft iSd § 119 Abs. 2 BGB und des Kaufrechts Kein Zugriff
        bb. Die Unmittelbarkeit im Lichte der Passantenfrequenz und des „Zugangserschwernisses“ im Gewerberaummietrecht Kein Zugriff
        cc. Gegenüberstellung Kein Zugriff
        dd. Zwischenergebnis Kein Zugriff
      2. (1) Grundsätzliche Zusammensetzung der maßgeblichen Lagekriterien unter dem Verwendungszweck „Einzelhandel“ Kein Zugriff
        (2) Definition und Messung der Passantenfrequenz Kein Zugriff
        (3) Die Passantenfrequenz als unmittelbare und verkehrswesentliche Eigenschaft im konkreten Einzelfall Kein Zugriff
        (4) Zwischenergebnis Kein Zugriff
        (1) Risikosphären im Lichte der Äquivalenz: Kundenfrequenz vs. Passantenfrequenz Kein Zugriff
        (a) Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Soll-Beschaffenheit Kein Zugriff
        (b) Anforderungen an die Substantiierung der Tauglichkeitsbeeinträchtigung Kein Zugriff
        (c) Zwischenergebnis Kein Zugriff
        (3) Unbilligkeit durch die Garantiehaftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB Kein Zugriff
      3. c. Ergebnis der Vorerwägung Kein Zugriff
    2. 1. a. Bezüglich der Passantenfrequenz und des flächendeckenden Charakters Kein Zugriff
      2. aa. Äquivalenzbeeinträchtigung aufgrund des Verwendungszwecks? Kein Zugriff
        bb. Ein in der Person des Mieters liegender Grund iSd § 537 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
      3. c. Zusammentreffen der abnehmenden Passantenfrequenz mit dem Betriebsverbot Kein Zugriff
    3. 3. Ergebnis Kein Zugriff
  6. VI. Gesamtergebnis Kein Zugriff
3. C. Lösungsvorschlag: Die Unmittelbarkeit der Eigenschaft Kein Zugriff
Kapitel VI – Ergebnis in Form von Schlussthesen Kein Zugriff Seiten 269 - 278
Literaturverzeichnis Kein Zugriff Seiten 279 - 288