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Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte

Probleme der Kaufvertragsabwicklung bei Bestehen und Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts, schwerpunktmäßig dargestellt am Beispiel der gemeindlichen Vorkaufsrechte gemäß §§ 24, 25 BauGB
Authors:
Series:
Schriften zum Baurecht, Volume 22
Publisher:
 2020

Bibliographic data

Edition
1/2020
Copyright Year
2020
ISBN-Print
978-3-8487-6405-1
ISBN-Online
978-3-7489-0496-0
Publisher
Nomos, Baden-Baden
Series
Schriften zum Baurecht
Volume
22
Language
German
Pages
332
Product Type
Monograph

Table of contents

ChapterPages
  1. Titelei/Inhaltsverzeichnis No access 1 - 6
  2. Vorwort No access 7 - 20
  3. Abkürzungen No access 21 - 22
  4. Erster Teil: Einleitung und Problemstellung No access 23 - 25
      1. I. Die Begründung durch Rechtsgeschäft No access
      2. II. Die Begründung durch Gesetz No access
        1. 1. Abgrenzung zu den weiteren Erwerbsrechten No access
        2. 2. Dogmatische Einordnung des Vorkaufsrechtes No access
        1. 1. Kauf im Sinne des § 433 BGB und kaufähnliche Gestaltungen No access
        2. 2. Nachträgliche Aufhebung und inhaltliche Modifikation des Erstkaufvertrages No access
        3. 3. Bedingter Vertragsschluss No access
        4. 4. Genehmigungsbedürftigkeit des Erstkaufvertrages No access
          1. a) Gesetzliche Regelung der Unterverbriefung No access
            1. aa) Analoge Anwendung von § 4 Abs. 3 RSiedlG No access
            2. bb) Analoge Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB No access
            3. cc) Arglisteinrede gemäß § 242 BGB No access
            4. dd) Schadensersatzanspruch gemäß § 826 BGB No access
          3. c) Ergebnis – Unterverbriefung des Erstkaufvertrages No access
        6. 6. Beurkundung eines zu hohen Kaufpreises No access
      2. II. Die Umgehung des Vorkaufsfalles No access
      3. III. Die Veräußerung innerhalb von Rechtsgemeinschaften und Näheverhältnissen No access
      4. IV. Ergebnis – Der Eintritt des Vorkaufsfalles No access
      1. I. Die Ausübung eines zivilrechtlichen Vorkaufsrechtes No access
        1. 1. Rechtliche Natur und Form der Ausübungserklärung No access
        2. 2. Adressat der Ausübungserklärung No access
      3. III. Der Ausübungszeitpunkt No access
      4. IV. Die Ausübungsfrist No access
        1. 1. Art und Weise der Vorkaufsrechtsausübung No access
        2. 2. Beginn der Ausübungsfrist No access
        3. 3. Dauer der Ausübungsfrist No access
        4. 4. Ergebnis – Sonderkonstellation No access
      6. VI. Der Verzicht auf die Vorkaufsrechtsausübung No access
      7. VII. Ergebnis – Die Ausübung des Vorkaufsrechtes No access
      1. I. Anwendungsbereich und Ausnahmen No access
        1. 1. Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der Verwendung No access
        2. 2. Fähigkeit zur zweckentsprechenden Nutzung No access
        3. 3. Beseitigung von Missständen und Mängeln No access
      3. III. Form der Abwendungserklärung No access
        1. 1. Maßgebliche Frist und Wahrung der Frist No access
        2. 2. Bestandskraft des Ausübungsbescheides No access
        1. 1. Erlöschen des Vorkaufsrechtes und Entfallen seiner Rechtswirkungen No access
        2. 2. Auflösung des Zweitkaufvertrages No access
        3. 3. Auswirkungen auf den Erstkaufvertrag No access
      6. VI. Gesonderte Abwendungsvereinbarung No access
      7. VII. Entsprechende Anwendung auf die weiteren öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte? No access
      8. VIII. Ergebnis – Abwendungsrecht und Abwendungsvereinbarung No access
        1. 1. Als einseitige Schutzvorschrift No access
        2. 2. Als technische Regelung mit „beiderseitiger“ Schutztendenz No access
        1. 1. Die dogmatische Einordnung der Rechtsfolge von § 464 Abs. 2 BGB No access
        2. 2. Das Rechtsverhältnis zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Erstkäufer No access
          1. a) Der Grundsatz der strengen Vertragsidentität als gesetzgeberisches Leitbild No access
          2. b) Zulässigkeit vertraglicher Abweichungen No access
            1. aa) Die Sonderregelungen der §§ 465 ff. BGB No access
                1. (a) Bestimmungsrecht der Gemeinde No access
                2. (b) Inhaltsänderung als gemeindliche Ermessensentscheidung No access
                3. (c) Gesetzliches Rücktrittsrecht des Vorkaufsverpflichteten No access
                4. (d) Nachzahlungsanspruch des Vorkaufsverpflichteten No access
                1. (a) Rechtsnatur der Vorschrift No access
                2. (b) Vorliegen der Enteignungsvoraussetzungen No access
                3. (c) Rechtsfolge: Entschädigungswert anstelle des erstkaufvertraglich vereinbarten Kaufpreises No access
            1. aa) Unübliche Zusatzvereinbarungen im Erstkaufvertrag – Problemaufriss No access
            2. bb) Die Fremdkörperrechtsprechung als Einschränkung der Vertragsidentität No access
          5. e) Die Überleitung bestehender Gewährleistungsrechte und Haftungsausschlüsse No access
        4. 4. Die Parteiauswechselung bei der Vorkaufsrechtsausübung zugunsten Dritter No access
        5. 5. Ergebnis – Die Generierung des Zweitkaufvertrages No access
    1. A. Die rechtssystematische Aufspaltung von Ausübung und Abwicklung öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte und ihre Folgen für die Abwicklungspraxis No access
      1. I. Die öffentliche Zweckbindung No access
        1. 1. Die bundesrechtlichen Vorkaufsrechte No access
          1. a) Die kompetenzrechtliche Bewertung der Rechtsfrage No access
            1. aa) Das Gebot der Bundestreue No access
            2. bb) Der Numerus Clausus der Sachenrechte No access
      3. III. Der Anspruch vorrangiger Geltung gegenüber rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten No access
      4. IV. Die unmittelbare Geltung grundrechtlicher Anforderungen No access
      5. V. Das besondere Vorkaufsrecht des § 25 BauGB No access
          1. a) Austausch des Grundstückserwerbers No access
          2. b) Die Anfechtung des Ausübungsbescheides durch den Erstkäufer No access
          3. c) Modifizierung des erstvertraglich vereinbarten Kaufpreises No access
          1. a) Eingriffsqualität und Eingriffsrechtfertigung No access
            1. aa) Verfassungsrechtliches Leitbild No access
              1. (1) Personeller Austausch der Käuferpartei No access
              2. (2) Beeinträchtigung infolge einer Anfechtungssituation No access
              3. (3) Kaufpreismodifikation No access
            3. cc) Konformität mit den weiteren Regelungsschranken No access
        3. 3. Ergebnis – Grundrechtliche Betroffenheit des Vorkaufsverpflichtetem No access
        1. 1. Entzug des erstkaufvertraglichen Erfüllungsanspruches No access
        2. 2. Entzug eines Anwartschaftsrechtes No access
        3. 3. Verfassungskonformität der grundrechtlichen Betroffenheit des Erstkäufers No access
        4. 4. Ergebnis – Die grundrechtliche Betroffenheit des Erstkäufers No access
          1. a) Betroffene Schutzbereichsposition und Eingriffsqualität No access
          2. b) Verfassungskonformität der Enteignung No access
          3. c) Verfassungskonformität als Inhalts- und Schrankenbestimmung No access
          4. d) Exkurs – Pflicht zur Anhörung des Dritten vor Erlass des Ausübungsbescheides No access
        2. 2. Inhaber eines sonstigen Erwerbsrechtes No access
        3. 3. Vormerkungsgesicherter Rückübertragungsanspruch No access
        4. 4. Ergebnis – Die grundrechtliche Betroffenheit am Vorkaufsverhältnis nicht beteiligter Dritter No access
      4. IV. Ergebnis der verfassungsrechtlichen Untersuchung und Folgerungen für die Abwicklung No access
      1. I. Problemaufriss No access
      2. II. Bei Unklarheit über die Ausübungsabsicht No access
        1. 1. Gegenüberstellung der betroffenen Interessen No access
        2. 2. Dogmatische Verortung einer frühzeitigen Auskunftsverpflichtung No access
      4. VI. Ergebnis – Anspruch auf eine frühzeitige Stellungnahme zu bestehenden Ausübungsabsichten No access
      1. I. Überblick und Problemaufriss No access
      2. II. Exkurs: Rechtsgeschäftlich begründete Vorkaufsrechte No access
        1. 1. Notarielle Beurkundung der Vorkaufsrechtsausübung No access
        2. 2. Notarielle Beurkundung des Zweitkaufvertrages No access
      4. IV. Vorkaufsrechtsausübung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag No access
      5. V. Das Formerfordernis bei der Vorkaufsrechtsausübung zugunsten eines Dritten No access
      6. VI. Ergebnis – Die Reichweite des Beurkundungserfordernisses des § 311b Abs. 1 BGB im Kontext der Vorkaufsrechtsausübung No access
      1. I. Die Reichweite und der Regelungsgehalt von § 467 Satz 1 BGB No access
      2. II. Das Erstreckungsrecht des Vorkaufsverpflichteten gemäß § 467 Satz 2 BGB No access
      3. III. Finanzieller Ausgleich als Abwehrrecht des Vorkaufsberechtigten? No access
      4. IV. Exkurs - Die partielle Vorkaufsrechtsausübung beim sog. Asset Deal No access
      5. V. Ergebnis – Die Ausübung des Vorkaufsrechtes anlässlich der Veräußerung mehrerer Kaufgegenstände zu einem Gesamtkaufpreis No access
      1. I. Überblick und Problemaufriss No access
      2. II. Die Zulässigkeit anlässlich der Veräußerung einer Teilfläche No access
          1. a) Grundsätzliches No access
          2. b) Sonderkonstellation: Aufspaltung einer vorhandenen Bebauung No access
          1. a) Städtebauliche Vorkaufsrechte: Wohl der Allgemeinheit als tatbestandliche Ausübungsvoraussetzung No access
          2. b) Außerhalb des BauGB stehende Vorkaufsrechte: Bindung an den jeweiligen Schutzzweck No access
          3. c) Dogmatische Grundlage der Durchbrechung des Grundsatzes der Inhaltsidentität No access
            1. aa) Bestimmung des anteiligen Kaufpreises No access
              1. (1) Erstreckungsrecht kraft spezialgesetzlicher Anordnung No access
              2. (2) Systematische Verortung des Erstreckungsrechtes für die städtebaulichen Vorkaufsrechte No access
              3. (3) Anforderungen an das Erstreckungsrecht nach § 467 Satz 2 BGB No access
          1. a) Vertragliche „Vorsorgeklauseln“ No access
                1. (a) Gewährleistungsrechtlicher Ansatz No access
                2. (b) Leistungsstörungsrechtlicher Ansatz No access
              2. (2) Rücktrittsvoraussetzungen No access
            2. bb) Anfechtung der auf den Kaufvertragsabschluss gerichteten Willenserklärung No access
          3. c) Anpassung der erstkaufvertraglichen Regelungen No access
            1. aa) Vertragliche Schadensersatzansprüche No access
            2. bb) Vorvertragliche Haftung No access
      4. IV. Ergebnis – Die teilflächenbezogene Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes No access
        1. 1. Verkauf ideeller Anteile an Bruchteilsgemeinschaften No access
        2. 2. Verkauf ideeller Anteile im Zusammenhang mit Gesamthandsgemeinschaften No access
        3. 3. Einschränkung für Rechte nach dem WEG und Erbbaurechte No access
      2. II. Außerhalb des BauGB stehende öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte No access
      3. III. Ergebnis – Die Vorkaufsrechtsausübung anlässlich des Verkaufes von Miteigentumsanteilen No access
        1. 1. Grundsätzliches No access
        2. 2. Aus der Verwaltungsaktqualität der Vorkaufsrechtsausübung resultierende Besonderheiten No access
        1. 1. An die Vorkaufsrechtsausübung anknüpfende Fälligkeitsbestimmungen No access
        2. 2. Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsbestimmungen bereits vor der Vorkaufsrechtsausübung No access
          1. a) Beschränkung der Inhaltsidentität auf schuldrechtliche Vereinbarungen No access
          2. b) Geltung der Auflassungsklausel auch für das Vorkaufsverhältnis No access
          3. c) Stellungnahme und Zwischenergebnis No access
            1. aa) Kaufpreismodifizierende Vorkaufsrechte No access
            2. bb) Sonstige Ausnahmen No access
          1. a) Exkurs – Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte No access
          2. b) Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte No access
          3. c) Exkurs – Eintritt der Vormerkungswirkung in zeitlicher Hinsicht No access
        5. 5. Erteilung erforderlicher Genehmigungen No access
        6. 6. Notarmitteilung über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen No access
        7. 7. Erstkaufvertragliche Zahlungsfristen No access
      3. III. Die Kaufpreisfälligkeit in der Anfechtungssituation No access
      4. IV. Ergebnis – Die Kaufpreisfälligkeit No access
      1. I. Fälligkeitszinsen No access
        1. 1. Grundsätzliches No access
        2. 2. Überleitung in das Vorkaufsrechtsverhältnis No access
      3. III. Nutzungszinsen No access
      4. IV. Ergebnis – Die Verzinsung des Kaufpreises No access
        1. 1. Kostentragung durch den vorkaufsverpflichteten Verkäufer No access
        2. 2. Abwälzung auf den Erstkäufer No access
      2. II. Einsatz eines Käufermaklers No access
        1. 1. Hintergrund und konstruktive Gestaltung der „Maklerklauseln“ No access
        2. 2. Geltung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten No access
      4. IV. Ergebnis – Maklerkosten für die Vermittlung des Erstkaufvertrages No access
        1. 1. Die Kosten für die Beurkundung des Erstkaufvertrages und die Eigentumsübertragung No access
        2. 2. Kosten für die weitere Vertragsdurchführung No access
      2. II. Die Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erstkäufers No access
      3. III. Die Kosten für die Löschung bereits erfolgter Grundbucheintragungen No access
      4. IV. Der Ersatzanspruch des Erstkäufers für die bereits bezahlten Vollzugskosten No access
      5. V. Der Ersatzanspruch des Erstkäufers für getätigte Grundstücksverwendungen No access
      6. VI. Ergebnis – Die Kosten für die Errichtung und Durchführung des Kaufvertragsgeschäftes No access
      1. I. Mehrere Vorkaufsrechtstatbestände innerhalb desselben Regelungskomplexes No access
      2. II. Mehrere Vorkaufsrechtstatbestände aufgrund verschiedener gesetzlicher Grundlagen No access
      3. III. Verhältnis des Vorkaufsrechtes nach § 66 BNatSchG zu den naturschutzbezogenen Vorkaufsrechten der Länder No access
      4. IV. Verhältnis des Vorkaufsrechtes nach § 99a WHG zu den Wassergesetzen der Länder No access
      5. V. Ergebnis – Das Verhältnis mehrerer öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte zueinander No access
      1. I. Vorgehen gegen den Ausübungsbescheid No access
      2. II. Rechtsschutz bezüglich des Zweitkaufvertrages No access
      3. III. Ergebnis – Rechtschutzmöglichkeiten und Rechtschutzbedürfnis der Beteiligten No access
  8. Fünfter Teil: Schlussbetrachtung No access 316 - 322
  9. Literatur No access 323 - 332

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