Flächenfonds als öffentlich-private Partnerschaft

Prof. Dr. Heinrich Degenhart; RR&#039;in Sabine Clausen LL.M.; Dipl.-Vw. Lars Holstenkamp

doi:10.5771/9783845228433

, to see if you have full access to this publication.

Book Titles No access

Flächenfonds als öffentlich-private Partnerschaft

Ein Finanzierungskonzept zur Mobilisierung von Brachflächen am Beispiel der Stadt Hannover

Authors:
Series:: Lüneburger Juristische Studien – Leuphana Legal Studies, Volume 19
Publisher:: 18.01.2011

Search publication

Bibliographic data

Copyright year: 2011
Publication date: 18.01.2011
ISBN-Print: 978-3-8329-6065-0
ISBN-Online: 978-3-8452-2843-3
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Lüneburger Juristische Studien – Leuphana Legal Studies
Volume: 19
Language: German
Pages: 485
Product type: Book Titles

Titelei/Inhaltsverzeichnis No access Pages 2 - 20
Abbildungsverzeichnis No access Pages 21 - 24
Abkürzungsverzeichnis No access Pages 25 - 28
1. 1. Flächeninanspruchnahme, 30-Hektar-Ziel und Flächenrecycling No access Pages 29 - 30
  2. Zielsetzung No access Pages 30 - 31
  3. Auswahl der Modellkommune No access Pages 31 - 32
  4. 1. Brachflächenfinanzierung No access
    2. Private Beteiligung No access
    3. Projektfinanzierung No access
    4. Public Private Partnership No access
    5. Investmentfonds No access
  5. 1. Grundzüge des Flächenfondsmodells No access
    2. Begründung des gewählten Lösungsansatzes No access
2. 1. Arbeitsschritte im Teilprojekt „Privatwirtschaftliches Fondsmodell“ No access Pages 37 - 38
  2. 1. Entwicklung des Fondskonzepts No access
    2. Präsentationen und Diskussionen des Fondsmodells und Überarbeitung des Konzepts No access
3. Überblick über die folgenden Kapitel No access Pages 41 - 41
4. 1. 1. Rechtliche Perspektive No access
    2. Betriebswirtschaftliche Perspektive No access
  2. 1. Bodenschaden No access
    2. Altlast No access
  3. 1. Flächenrecycling No access
    2. Sanierung No access
    3. Flächenaufbereitung No access
1. Überblick über Kapitel 2 No access Pages 51 - 51
2. 1. 1. Klassifikationskriterien No access
    2. Offene und geschlossene Fonds No access
    3. Inlands- und Auslandsfonds No access
    4. Publikums- und Spezialfonds No access
    5. Direkt investierende und Dachfonds No access
    6. Revolvierende und ausschüttende Fonds No access
  2. 1. Initiatoren No access
    2. Emissionshaus No access
    3. Fondsgesellschaft No access
    4. Fondsmanagement No access
    5. Vertriebspartner/ Vermittlung: Emissionshaus, Banken, spezielle Vermittler No access
    6. Investor/ Anleger No access
    7. Treuhänder No access
    8. Beirat und Investitionsausschuss No access
    9. Beteiligte im weiteren Sinne: Funktionen No access
  3. 1. Rationale Anlageentscheidungen No access
    2. Weitergehende finanzielle und nicht-finanzielle Anlagekriterien No access
    3. Fungibilität der Anlage No access
    4. Renditeerwartungen und potenzielle Renditehebel No access
    5. Zwischenergebnis No access
3. 1. 1. 1. Überblick No access
      2. Immobilienhandelsfonds No access
      3. Projektentwicklungsfonds No access
    2. Venture capital und non-performing loans funds No access
    3. Infrastruktur- bzw. PPP-Fonds No access
    4. Energiefonds No access
  2. 1. Finanzierungsansätze beim Flächenrecycling in Deutschland No access
    2. Stadtentwicklungsfonds: Erfahrungen, Ansätze und Umsetzung der JESSICA-Initiative No access
    3. Private Brachflächeneigenkapitalfonds No access
  3. Schlussfolgerungen für den Flächenfonds in Hannover No access Pages 91 - 92
4. 1. 1. Prospektpflicht No access
    2. Prospektanforderungen No access
    3. Zwischenergebnis No access
  2. 1. Bedeutung und Grundlagen des Ratings No access
    2. Kriterienkatalog für das Rating des Flächenfonds No access
    3. Zwischenergebnis No access
5. 1. 1. Auswahl der geeigneten Rechtsform No access
    2. Die gesellschaftsrechtliche Gestaltung der Fondsgesellschaft als GmbH & Co. KG No access
    3. Die steuerrechtliche Ausgestaltung der Fondsgesellschaft als GmbH & Co. KG No access
    4. Beteiligung der Investoren an der GmbH & Co. KG No access
    5. Zwischenergebnis No access
  2. 1. 1. Risikoverteilung No access
      2. Grunderwerbsteuer No access
    2. 1. Besteuerung der Gewinne No access
      2. Verlustnutzung No access
  3. Zwischenergebnis No access Pages 121 - 122
6. Zusammenfassung und Fazit No access Pages 122 - 124
1. Überblick über Kapitel 3 No access Pages 125 - 125
2. 1. Projektfinanzierung: Begriffsbestimmung und Anwendungsfelder No access Pages 125 - 127
  2. Flächenrecycling als Projektfinanzierung No access Pages 127 - 129
  3. Erfahrungen mit Projektfinanzierungen bei der Brachflächenrevitalisierung No access Pages 129 - 131
3. 1. Projektfinanzierungsphasen No access Pages 131 - 131
  2. KEV-Modell beim Flächenfonds No access Pages 131 - 133
  3. Verortung im Immobilienlebenszyklus No access Pages 133 - 135
  4. Flächenrecycling: Leistungen und Ablauf No access Pages 135 - 137
4. 1. Beteiligte an einer Projektfinanzierung No access Pages 137 - 140
  2. Beteiligte beim Flächenfonds No access Pages 140 - 143
  3. Relevante Märkte No access Pages 143 - 143
5. 1. Risikoklassifikation und Risikomanagementprozess No access Pages 143 - 145
  2. Überblick über die Risikoarten beim Flächenrecycling No access Pages 145 - 146
6. 1. 1. 1. Übersicht No access
      2. Auswahl und Verhalten der Initiatoren No access
      3. Auswahl und Verhalten des geeigneten Emissionshauses No access
      4. Auswahl und Verhalten des Fondsmanagements No access
    2. 1. Gesellschafts- und Vertragsrecht No access
      2. Konzernhaftung No access
      3. Prospekthaftung No access
      4. Steuerrecht No access
    3. Finanzierungsrisiken des Flächenfonds No access
  2. 1. 1. Umgang mit den Initiatoren-Risiken No access
      2. Umgang mit den Risiken der Auswahl und des Verhaltens des Emissionshauses No access
      3. Umgang mit den Risiken der Auswahl und des Verhaltens des Fondsmanagements No access
    2. 1. Steuerung von Risiken aus dem Gesellschafts- und Vertragsrecht No access
      2. Steuerung der Risiken aus der Konzernhaftung No access
      3. Steuerung der Risiken aus der Prospekthaftung No access
      4. Umgang mit den steuerlichen Risiken No access
    3. Steuerung der Finanzierungsrisiken des Flächenfonds No access
  3. 1. Arten der Unterstützungsleistungen No access
    2. 1. Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) No access
      2. EU-Strukturfonds, insbesondere Europäischer Fonds für Regionale Entwicklung (EFRE) No access
      3. Städtebauförderung No access
      4. Gewinnerzielungsabsicht als Hindernis für die Einwerbung direkter Zuschüsse No access
    3. 1. Bundesebene No access
      2. Instrumente auf Ebene des Landes Niedersachsen No access
      3. Kommunale Förderinstrumente No access
    4. Öffentliche Beteiligungen No access
    5. Steuervergünstigungen No access
    6. Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA) No access
  4. Zwischenergebnis No access Pages 173 - 173
7. 1. 1. 1. Grundstücksangebot No access
      2. Verkaufsbereitschaft No access
      3. Preisgestaltung No access
      4. Zeitdauer No access
      5. Zeitpunkt No access
    2. 1. Dauer und Erfolg der Sanierung No access
      2. Baurechtliche Genehmigungen No access
      3. Umweltrechtliche Genehmigungen No access
      4. Nachbarschaftsverhalten No access
    3. 1. Fehlende Nachfrage No access
      2. Preisvorstellung No access
      3. Zeitdauer No access
      4. Zeitpunkt No access
  2. 1. 1. Informationssammlung, Netzwerkbildung No access
      2. Ausdehnung des Gebiets No access
      3. Handlungsdruck für Alteigentümer No access
      4. Letter of Intent, Vorvertrag und Optionsvertrag No access
      5. Kaufvertrag mit Wertsteigerungsoption No access
      6. Sacheinlage No access
    2. 1. Städtebauliche (Vor-)Verträge No access
      2. Sanierungsvertrag mit Freistellungsklausel No access
      3. Zusicherungen No access
      4. Wahl der Verfahrensart No access
      5. Erstellung eines Sanierungsplans No access
      6. Verzicht auf Klagerecht No access
      7. Gebietsentwicklung No access
    3. 1. Informationssammlung/ Marktanalyse/ Netzwerke No access
      2. Einbindung des Investors No access
      3. Rückgabeoption No access
      4. Abnahmegarantie No access
      5. Verhalten der Stadt No access
      6. Weitere Entwicklung des Grundstücks No access
  3. Zwischenergebnis No access Pages 188 - 188
8. 1. 1. Kontaminationsrisiken No access
    2. 1. BBodSchG No access
        KrW-/AbfG No access
        BNatSchG No access
        Umweltschadensgesetz No access
        Polizei- und Ordnungsrecht No access
      2. Mängelhaftung No access
        Deliktshaftung No access
        Nachbarrechtlicher Abwehranspruch No access
        Haftung nach § 89 WHG No access
        Haftung nach UmweltHG No access
  2. 1. 1. Auswahl geeigneter, fachlich und finanziell leistungsfähiger Partner bei der Sanierung No access
      2. Generalübernehmer No access
        Generalunternehmer No access
        Einzelvergabe No access
      3. Begrenzung des Tätigkeitsspektrums No access
      4. Projektauswahl No access
      5. Diversifikation No access
      6. Festpreisvereinbarungen mit Sanierungsunternehmen No access
    2. 1. Beschaffenheitsvereinbarung No access
        Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag No access
        Letter of Intent, Vorvertrag und Optionsvertrag No access
        Sanierungsvertrag, Freikauf No access
        Rückbau- und Entsorgungskonzept No access
        Umweltschadensversicherung No access
        Altlastensanierungsversicherung/ Alternativer Risikotransfer No access
      2. Ausschluss der Gewährleistung No access
        Rücktrittsrecht No access
        Einbeziehung Dritter No access
        Umwelthaftpflichtversicherung No access
  3. Zwischenergebnis No access Pages 212 - 212
  4. Zusammenfassung und Fazit No access Pages 212 - 214
1. Überblick über Kapitel 4 No access Pages 215 - 216
2. 1. 1. Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe No access
    2. Gemeinsame Aufgabenerfüllung durch die öffentliche Hand und die Privatwirtschaft No access
    3. Risikogemeinschaft No access
    4. Zielgemeinschaft No access
    5. Langfristigkeit No access
    6. Vertragliche Grundlage No access
  2. Klassische Anwendungsfelder No access Pages 221 - 222
  3. Formen einer PPP No access Pages 222 - 223
  4. Ergebnis No access Pages 223 - 223
3. 1. 1. Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe No access
    2. Gemeinsame Aufgabenerfüllung durch die öffentliche Hand und die Privatwirtschaft No access
    3. Risikogemeinschaft No access
    4. Zielgemeinschaft No access
    5. Langfristigkeit No access
    6. Vertragliche Grundlage No access
    7. Zwischenergebnis No access
  2. Erfahrungen mit Kooperationen im Flächenrecycling No access Pages 229 - 232
  3. Übertragbarkeit der Grundformen No access Pages 232 - 232
  4. Schlussfolgerungen für den Flächenfonds No access Pages 232 - 233
4. 1. 1. Allgemeine Vorgaben für eine wirtschaftliche Betätigung No access
    2. 1. Überblick über die Vorgaben No access
      2. Fonds-KG No access
        Komplementär-GmbH No access
        Objekt-GmbH No access
      3. Fonds-KG No access
        Komplementär-GmbH No access
        Objekt-GmbH No access
      4. Verlustübernahme und Zweckerfüllung No access
      5. Fonds-KG No access
        Komplementär-GmbH No access
        Objekt-GmbH No access
    3. Empfehlung No access
    4. Zwischenergebnis No access
  2. 1. Rahmenvertrag No access
    2. Bürgschaft No access
    3. Abnahmegarantie No access
    4. Kaufvertrag No access
    5. 1. Grundsätze No access
      2. Vorvertrag vs. Hauptvertrag No access
      3. Durchführungsvertrag No access
      4. Schlussfolgerungen No access
    6. 1. Sanierungspflicht No access
      2. Unterscheidung von Sanierungsvertrag i.e.S. und Sanierungsvertrag i.w.S. No access
      3. Sanierungsvertrag i.e.S. No access
      4. Freistellungsklausel No access
      5. Schlussfolgerungen No access
    7. Freikauf No access
    8. Zwischenergebnis No access
  3. Informelle Kooperation No access Pages 259 - 261
  4. Ergebnis No access Pages 261 - 262
5. 1. 1. 1. Öffentlicher Auftraggeber No access
      2. Grundstückskaufvertrag No access
        Städtebauliche Verträge No access
        Bebauungsplan No access
        Zwischenergebnis No access
    2. Vergaben unterhalb der Schwellenwerte No access
    3. Zwischenergebnis No access
  2. Verfahrensart No access Pages 272 - 274
  3. Ergebnis No access Pages 274 - 274
6. 1. 1. Begriff der Begünstigung No access
    2. Vorteil No access
    3. Selektiver Charakter No access
    4. Wettbewerbsverfälschung No access
    5. Marktkenntnis und Abgrenzbarkeit des Marktes No access
    6. Schlussfolgerungen für den Flächenfonds No access
  2. 1. 1. „De-minimis“-Beihilfe No access
      2. Kleine und mittlere Unternehmen (KMU) No access
        Umweltschutzbeihilfen No access
      3. Beihilfen in Form von Haftungsverpflichtungen und Bürgschaften No access
    2. 1. Grundsätze No access
        Leitlinien für staatliche Umweltschutzbeihilfen No access
        Europäische Bodenschutzstrategie No access
      2. Grundsätze No access
        Umweltschutzbeihilfe No access
        Risikokapitalbeihilfe No access
        Entscheidung der Kommission No access
    3. Zwischenergebnis No access
  3. Ausschreibung und Beihilfe No access Pages 289 - 291
  4. Ergebnis No access Pages 291 - 292
7. 1. 1. Bebauungsplan No access
    2. Bauvorbescheid No access
    3. Veränderungssperre No access
    4. Zurückstellung von Baugesuchen No access
    5. Enteignung No access
    6. Bodenuntersuchungen No access
  2. 1. Ausweisung von Bauland No access
    2. Bereitstellung von Informationen No access
  3. Ergebnis No access Pages 297 - 297
8. Zusammenfassung No access Pages 297 - 298
1. Überblick über Kapitel 5 No access Pages 299 - 300
2. 1. 1. Investitionsentscheidungen No access
    2. Kritik an der Methode des internen Zinsfußes und Probleme des Kapitalwertverfahrens No access
    3. Zahlungsstromcharakteristika von Sanierungsprojekten No access
  2. 1. Sensitivitäts- und Szenarioanalyse No access
    2. Kapitalmarkttheoretische Modelle und Realoptionen No access
    3. 1. Spezifizierung des Prognosemodells No access
        Spezifizierung der Wahrscheinlichkeitsverteilungen No access
        Spezifizierung der Abhängigkeiten zwischen den Variablen No access
        Durchführung der Simulation No access
        Interpretation der Ergebnisse No access
      2. Anwendungen im Altlastenbereich No access
      3. Informationsproblem No access
        Irreversibilitätsproblem (Handlungsoptionen) No access
        Strategische Interaktionen No access
3. 1. Modellaufbau No access Pages 322 - 323
  2. Ein- und Auszahlungen bei Flächenrecyclingprojekten No access Pages 323 - 324
  3. Zahlungsströme auf Fondsebene No access Pages 324 - 326
4. 1. 1. Begutachtung der Boden- und Gebäudekontaminationen No access
    2. Begutachtung des Grundstückswerts No access
  2. 1. Zahlungsströme, Erwerbs- und Veräußerungsvarianten, Bestimmungsfaktoren No access
    2. Erwerbsnebenkosten No access
    3. Wertermittlung No access
    4. Merkantiler Minderwert No access
    5. 1. Preisbestimmung No access
        Modellierung des Erwerbspreises beim Kaufvertrag No access
        Modellierung einzelner Gestaltungsvarianten No access
      2. Ereignisse und Gestaltungsvarianten No access
        Verkaufspreis No access
        Vermarktungsdauer No access
      3. Modellvarianten No access
  3. 1. Kostenpositionen No access
    2. Sanierungskostenermittlung: Überblick und Determinanten No access
    3. Altlastenversicherungen und Freikauf No access
    4. 1. Genauigkeit der Sanierungskostenermittlung No access
      2. (Ein-)Punkt- und Zwei-Punkt-Schätzung No access
      3. Drei-Punkt-Schätzung No access
      4. Zeitliche Struktur No access
      5. Grundwassersanierungen: Überwachung nach Sanierung des Kontaminationsherds No access
      6. Sanierungskosten im Rahmen der Wertermittlung No access
    5. Entwicklungskosten No access
    6. Änderungen des Bebauungsplans No access
  4. Steuern No access Pages 364 - 365
  5. Sonstige Einzahlungen No access Pages 365 - 366
  6. 1. Grundmodell No access
    2. 1. Variationen des Zinsniveaus No access
      2. Variation des Gewerbesteuer-Hebesatzes No access
      3. Wahrscheinlichkeiten einer Planänderung, dass potenzielle Nachnutzer ihr Interesse verlieren sowie des Scheiterns des B-Plan-Verfahrens/ der Umnutzungsbestrebungen No access
      4. Modelannahmen hinsichtlich der Sanierung No access
      5. Weitere Verteilungsannahmen No access
    3. 1. Variation der Bodenrichtwerte nach Flächenaufbereitung No access
      2. Variation des Bodenrichtwertes vor Flächenaufbereitung No access
      3. Sonstige Wert beeinflussende Faktoren: Variation der Wertab- und -zuschläge No access
      4. Handlungsdruck No access
      5. Asymmetrische Information bzw. Risikobewertung No access
    4. 1. Kaufpreisstundung No access
      2. Kauf mit Wertsteigerungsoption No access
      3. Sacheinlage No access
      4. Asset vs. Share Deal No access
      5. Öffentliche Abnahmegarantie No access
    5. 1. Riskante und weniger riskante Altlastensanierung No access
      2. Sanierungskosten im Vergleich zum Grundstückswert No access
      3. Merkantiler Minderwert No access
      4. Flächengröße No access
  7. Schlussfolgerungen für das Fondsmodell No access Pages 381 - 382
5. 1. 1. 1. Überblick No access
      2. Konzeptionierungs-, Gründungs- und Emissionskosten No access
      3. Verwaltungskosten No access
      4. Modellvarianten No access
    2. Steuern No access
    3. 1. Ergänzung der Fondsebene in der Basisvariante No access
      2. Share deal, Kaufpreisstundung, Kauf mit Wertsteigerungsoption No access
      3. Variation der Managementvergütung No access
      4. Variation der Bodenrichtwerte nach Flächenaufbereitung No access
  2. 1. Überblick und Modellannahmen No access
    2. 1. Basisvariante und Vergleich mit den vorstehenden Berechnungen No access
      2. Variation des Bodenrichtwertes nach Flächenaufbereitung No access
      3. Variation der Flächengröße No access
      4. Variation der Anzahl der Grundstücke No access
      5. Unterschiedliche Erwerbs- und Veräußerungsvarianten No access
  3. Schlussfolgerungen für die generelle Machbarkeit des Flächenfonds No access Pages 398 - 398
6. 1. Formen der Kapitalbedarfsdeckung No access Pages 398 - 400
  2. 1. Eigenkapital-Beteiligungen No access
    2. Mezzaninekapital No access
    3. Abruf des Kapitals No access
    4. Auszahlungen nach Liquidierung der Objektgesellschaften No access
  3. Fremdkapitaleinsatz auf Fondsebene No access Pages 407 - 409
  4. 1. Einzahlungen in den Fonds zu Beginn der Fondslaufzeit und Auszahlungen an die Investoren am Ende No access
    2. Beteiligung des Fondsmanagements oberhalb einer hurdle rate No access
    3. Fremdkapitalaufnahme No access
  5. 1. Arten der Unterstützungsleistungen und Fondsvarianten No access
    2. Modellrechnungen No access
    3. Schlussfolgerungen für das Fondsmodell No access
  6. Schlussfolgerungen für die generelle Machbarkeit eines Flächenfonds No access Pages 413 - 414
7. 1. Vorgehensweise No access Pages 414 - 415
  2. Immobilienmarktsituation in Hannover No access Pages 415 - 417
  3. Flächenauswahl No access Pages 417 - 417
  4. 1. Flächen 1 und 2 No access
    2. Fläche 3 No access
    3. Fläche 4 No access
    4. Fläche 5 No access
    5. Gebiet 1 No access
    6. Gebiet 2 No access
  5. Schlussfolgerungen für die Machbarkeit eines privatwirtschaftlichen Flächenfonds in Hannover No access Pages 423 - 424
8. Fazit No access Pages 424 - 425
9. 1. Bestimmung des risikolosen Zinssatzes: Börsennotierte Wertpapiere und Umlaufsrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen No access Pages 425 - 429
  2. Umrechnungskoeffizienten für die Geschossflächenzahl (GFZ) No access Pages 429 - 430
  3. Honorartafeln für Planungsleistungen gemäß HOAI No access Pages 430 - 440
  4. Wahrscheinlichkeitsverteilungen No access Pages 440 - 456
  5. Modellrechnungen No access Pages 456 - 458
1. Privatwirtschaftlicher Flächenfonds No access Pages 459 - 461
2. Machbarkeit in Hannover No access Pages 461 - 461
3. Übertragbarkeit auf andere Regionen No access Pages 461 - 462
4. Verbesserung der Rahmenbedingungen No access Pages 462 - 463
5. Ethisches Investment No access Pages 463 - 463
6. Forschungsperspektiven No access Pages 463 - 464
Literaturverzeichnis No access Pages 465 - 485