Wirtschaftliche Risiken in geschlossenen Immobilienfonds und ihre rechtspraktische Aufarbeitung

Christoph Michael Robert Bastian

doi:10.5771/9783845243719

Zusammenfassung

Die Arbeit entwickelt erstmals ein Gesamtbild der seit Jahren praktisch relevanten Fragen um die sehr verbreiteten geschlossenen Immobilienfonds. Dem Leser wird dabei das Zusammenspiel der einzelnen Einflussfaktoren aufgezeigt, die wirtschaftlichen Gefahren und Haftungsrisiken werden aufgedeckt sowie die sich ergebenden rechtspraktischen Fragen aufgearbeitet.

Diese Fragen sind eng mit ökonomischen und steuerlichen Fragen verknüpft, auf die ebenfalls ausführlich eingegangen wird. Zudem bietet die Arbeit einen umfassenden Zugriff auf eine Vielzahl von Einzelproblemen, von ihrer Entstehung bis zu ihren Rechtsfolgen. In diesem Zusammenhang geht der Autor auch der Frage nach, ob die Anleger in der Lage sind, die Fülle an Einzelrisiken zu überblicken und ob sich hieraus neue Erkenntnisse für die Informationsrechte der Anleger ergeben.

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Bibliographische Angaben

Copyrightjahr: 2012
Erscheinungsdatum: 21.11.2012
ISBN-Print: 978-3-8329-7895-2
ISBN-Online: 978-3-8452-4371-9
Verlag: Nomos, Baden-Baden
Reihe: Studien zum Handels-, Arbeits- und Wirtschaftsrecht
Band: 145
Sprache: Deutsch
Seiten: 393
Produkttyp: Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten

Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff Seiten 2 - 4
Vorwort Kein Zugriff Seiten 5 - 20
Abkürzungsverzeichnis Kein Zugriff Seiten 21 - 24
1. Einleitung Kein Zugriff Seiten 25 - 27
2. Untersuchungsgegenstand Kein Zugriff Seiten 27 - 28
3. Gang der Untersuchung Kein Zugriff Seiten 28 - 29
1. 1. Definition eines geschlossenen Immobilienfonds Kein Zugriff Seiten 30 - 33
  2. Entwicklungsübersicht Kein Zugriff Seiten 33 - 36
  3. Einordnung in den grauen Kapitalmarkt Kein Zugriff Seiten 36 - 36
2. Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagemodellen Kein Zugriff Seiten 36 - 38
3. Finanzierungskonzept eines geschlossenen Immobilienfonds Kein Zugriff Seiten 38 - 41
4. 1. 1. 1. Einkünftequalifikation und Einkünftezurechnung Kein Zugriff
      2. Aufwendungen Kein Zugriff
    2. 1. Zweistufige Feststellung Kein Zugriff
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene der Gesellschaft und Beweislast Kein Zugriff
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene des Anlegers Kein Zugriff
        Einfluss nachträglich eintretender Ursachen auf die Einkünfteerzielungsabsicht Kein Zugriff
        Mittelbare Beteiligung durch Treuhandbeteiligung Kein Zugriff
      2. Horizontaler Verlustausgleich Kein Zugriff
      3. Beschränkung nach § 15 a EStG Kein Zugriff
        Verfassungsmäßigkeit der Norm Kein Zugriff
        Zeitlicher Anwendungsbereich gemäß § 52 Abs. 33 a EStG Kein Zugriff
        Modellhafte Investitionen Kein Zugriff
        Steuerliche Vorteile Kein Zugriff
        Verluste in der Anfangsphase, nach § 15 b Abs. 3 EStG Kein Zugriff
        Rechtsfolge des § 15 b EStG Kein Zugriff
        § 2 b EStG a. F. Kein Zugriff
      4. Verlustrücktrag bzw. Verlustvortrag nach § 10 d EStG Kein Zugriff
  2. 1. Hebelwirkung bzw. Leverage-Effekt des Fremdkapitals Kein Zugriff
    2. Risiken des Leverage-Effekts Kein Zugriff
  3. 1. Kein Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen Kein Zugriff
    2. Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen Kein Zugriff
    3. Veränderung des Steuereffekts bei Betrachtung der gesamten Laufzeit Kein Zugriff
    4. Risiko der Nichtanerkennung der Einkünfteerzielungsabsicht Kein Zugriff
    5. Ergebnis Kein Zugriff
  4. 1. Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet (FörderGG) Kein Zugriff
    2. Steuerentlastungsgesetz Kein Zugriff
  5. Fazit Kein Zugriff Seiten 79 - 80
  6. Stellungnahme Kein Zugriff Seiten 80 - 84
  7. Ergebnis Kein Zugriff Seiten 84 - 85
5. 1. Vorgründungsphase Kein Zugriff Seiten 85 - 86
  2. Gründung Kein Zugriff Seiten 86 - 86
  3. Platzierungsphase Kein Zugriff Seiten 86 - 88
  4. Nutzungsphase Kein Zugriff Seiten 88 - 88
6. 1. Langfristiger Bedarf an neuen und modernisierten Wohnungen Kein Zugriff Seiten 88 - 89
  2. Inflationsresistente Sachwertinvestition Kein Zugriff Seiten 89 - 90
  3. Hohe Renditeerwartungen Kein Zugriff Seiten 90 - 90
  4. Spekulation auf Wertzuwächse der Immobilie Kein Zugriff Seiten 90 - 91
  5. Staatlich gewährte Steuervorteile Kein Zugriff Seiten 91 - 92
  6. Zusätzliche staatliche Förderung durch das FörderGG Kein Zugriff Seiten 92 - 92
  7. Zusammenspiel der einzelnen Anreize Kein Zugriff Seiten 92 - 92
7. 1. Steuerorientierte Fonds Kein Zugriff Seiten 92 - 93
  2. Ausschüttungsorientierte Fonds Kein Zugriff Seiten 93 - 93
  3. Blind Pools Kein Zugriff Seiten 93 - 94
  4. Ansparfonds Kein Zugriff Seiten 94 - 94
  5. Lebensversicherungsfonds Kein Zugriff Seiten 94 - 95
  6. Hamburger Modell Kein Zugriff Seiten 95 - 95
8. Anlegerkreis Kein Zugriff Seiten 95 - 96
9. Werbung der Anleger Kein Zugriff Seiten 96 - 97
10. Risiken der Anlageform Kein Zugriff Seiten 97 - 98
1. 1. 1. 1. Umfang und Gegenstand des Informationsrechts Kein Zugriff
      2. Stellungnahme Kein Zugriff
      3. Ergebnis Kein Zugriff
      4. Voraussetzungen Kein Zugriff
      5. Wichtiger Grund als Schranke Kein Zugriff
        Voraussetzung einer ernsthaften Gefährdung des Geschäftsbetriebs als Schranke Kein Zugriff
        Mehrheit der Gesellschafter Kein Zugriff
        Angelegenheiten der Gesellschaft Kein Zugriff
        § 166 Abs. 1 HGB Kein Zugriff
        Vergleichbarer Regelungszweck Kein Zugriff
        Gegenüberstellung der Auswirkungen Kein Zugriff
        Fazit Kein Zugriff
        Gesellschafterversammlung zur Erlangung der Namen und Anschriften ungeeignet Kein Zugriff
        Grundbucheinsicht zur Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter Kein Zugriff
        Allgemeiner Grundsatz auf Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter Kein Zugriff
        Kein ungerechtfertigter Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung sowie unterschiedliche Interessenlage in der Publikumspersonengesellscha ft gegenüber der Kapitalgesellschaft Kein Zugriff
        Grad der mitgliedschaftlichen Bindung als Abgrenzungskriterium Kein Zugriff
        Kontakt als unverzichtbare Voraussetzung gemeinsamen Zusammenwirkens Kein Zugriff
        Fazit Kein Zugriff
        Unechte Treuhand Kein Zugriff
        Vorliegen einer Innengesellschaft bürgerlichen Rechts Kein Zugriff
        Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks Kein Zugriff
        Kein Entgegenstehen von datenschutzrechtlichen Interessen der Treugeber Kein Zugriff
        Keine analoge Anwendung des § 67 AktG Kein Zugriff
        Fazit Kein Zugriff
        Beschränkung des darüber hinaus gehenden Informationsrechts Kein Zugriff
    2. Fehlender unmittelbarer Einfluss Kein Zugriff
  2. Mangelndes Informationsinteresse der Geschäftsführung Kein Zugriff Seiten 144 - 145
  3. Ergebnis Kein Zugriff Seiten 145 - 145
2. 1. 1. Ungerechtfertigter Liquiditätsabfluss zu Lasten der Fondsgesellschaft Kein Zugriff
    2. 1. Eintritt der Überschuldung gemäß § 130 a HGB und § 19 Abs. 2 S. 1 InsO Kein Zugriff
      2. Bilanzielle Abschreibung des zu hoch bewerteten Grundstücks Kein Zugriff
      3. Ergebnis Kein Zugriff
    3. Ursachen Kein Zugriff
  2. Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft Kein Zugriff Seiten 150 - 150
  3. Risiken bei der Erstellung bzw. Sanierung des Objektes Kein Zugriff Seiten 150 - 151
  4. Höhere Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten Kein Zugriff Seiten 151 - 151
  5. Verspätete Miet- bzw. Pachteinnahmen Kein Zugriff Seiten 151 - 152
  6. 1. Steigerung des Insolvenzrisikos durch Ratenzahlungsoder Stundungsmodelle Kein Zugriff
    2. Risiko der Überschuldung des Einlageschuldners Kein Zugriff
  7. Exorbitante Provisionszahlungen Kein Zugriff Seiten 154 - 155
  8. 1. Interesse der Fondsinitiatoren Kein Zugriff
    2. Interesse des Vertriebs Kein Zugriff
    3. Interesse des Anlegers Kein Zugriff
    4. Gegenüberstellung der Interessen Kein Zugriff
    5. 1. Grundsatz der Selbstorganschaft bei Personengesellschaften Kein Zugriff
      2. Einschränkung des Grundsatzes der Selbstorganschaft bei Publikumspersonengesellschaften Kein Zugriff
      3. Gesteigertes Bedürfnis der Kontrolle des Fremdorgans Kein Zugriff
        Kontrolle der Geschäftsführung durch die Gesellschafterversammlung Kein Zugriff
        Parallelen zur Aktiengesellschaft Kein Zugriff
        Unterscheidung GmbH gegenüber AG Kein Zugriff
        Unterscheidung GmbH gegenüber Publikumspersonengesellschaft Kein Zugriff
        Unterschiede der Publikumspersonengesellschaft gegenüber der Aktiengesellschaft Kein Zugriff
        Ergebnis Kein Zugriff
        Durchbrechung des Grundsatzes der verbandsrechtlichen Legitimation der Leitungsmacht Kein Zugriff
        Notwendigkeit eines ausgleichenden Korrektivs zum Schutz der Mitglieder Kein Zugriff
        Steuerrechtliche Erwägungen Kein Zugriff
        Vergleich mit dem Regelungssystem einer GmbH & Co. KG Kein Zugriff
        Voraussetzungen Kein Zugriff
        Kein Zugriff
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung Kein Zugriff
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung zum Zwecke eines Vertrauensentzugs aus wichtigem Grund Kein Zugriff
        Anforderungen an die persönlichen Kenntnisse und Fähigkeiten der Mitglieder des Kontrollorgans Kein Zugriff
        Haftungsfragen Kein Zugriff
        Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen den einzelnen Organen Kein Zugriff
        Ergebnis Kein Zugriff
        Haftung der Geschäftsführungsmitglieder Kein Zugriff
        Gefahr der Intransparenz von Geschäftsführungsmaßnahmen Kein Zugriff
    6. Fazit Kein Zugriff
    7. Falsche Prospektangaben Kein Zugriff
  9. Nichtplatzierung aller Anteile des Immobilienfonds Kein Zugriff Seiten 190 - 191
3. 1. Zu niedrige Miet- oder Pachteinnahmen Kein Zugriff Seiten 191 - 192
  2. Markt- und Währungsrisiko Kein Zugriff Seiten 192 - 192
  3. Risiko des Wegfalls von Subventionen (Sonderfall Berlin) Kein Zugriff Seiten 192 - 194
4. Zusammenfassung Kein Zugriff Seiten 194 - 194
5. 1. Risiko eines fehlerhaften Beitritts zur Gesellschaft Kein Zugriff
  2. Informationsdefizit auf Seiten der Gesellschafter Kein Zugriff Seiten 197 - 197
  3. Trittbrettfahrertum Kein Zugriff Seiten 197 - 197
6. 1. 1. Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kein Zugriff
    2. Problem der Nachweiserbringung sowie Problem des gutgläubigen Erwerbs Kein Zugriff
    3. Gesetzesnovelle ERVGBG vom 11.8.2009 Kein Zugriff
    4. Kritische Würdigung Kein Zugriff
    5. Öffentliches Register Kein Zugriff
    6. Stellungnahme Kein Zugriff
  2. Ergebnis Kein Zugriff Seiten 214 - 214
1. 1. 1. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung Kein Zugriff
      2. Rechte und Pflichten des Gesellschafters Kein Zugriff
        Inhalt der Gesellschafterstellung in einem geschlossenen Immobilienfonds Kein Zugriff
      3. Vertragliche Haftungsbeschränkung Kein Zugriff
        Stellungnahme Kein Zugriff
        Ergebnis Kein Zugriff
        Haftungsbeschränkung auf das Vermögen der Gesellschaft Kein Zugriff
        Quotale Haftungsbeschränkung Kein Zugriff
        Keine Anrechnung von Leistungen oder Erlöse aus dem Gesellschaftsvermögen sowie keine Verpflichtung des Gläubigers zur Vorabverwertung der dinglichen Sicherheit Kein Zugriff
        Zusammenfassung Kein Zugriff
        Stellungnahme Kein Zugriff
        Fazit Kein Zugriff
        Anrechnung auf die eigene Schuld Kein Zugriff
        Anrechnung auf die Schuld eines anderen quotenmäßig haftenden Gesellschafters Kein Zugriff
        Anwachsungsprinzip gemäß § 738 Abs. 1 BGB Kein Zugriff
        Berücksichtigung der Wertung des § 707 BGB Kein Zugriff
        Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH und des Kammergerichts Kein Zugriff
        Angemessenes Verhältnis der gesetzlichen Normen zueinander Kein Zugriff
        Ergebnis Kein Zugriff
        Auswirkungen bei nicht erfüllter oder später zurückgeflossener Einlage Kein Zugriff
    2. 1. Zustandekommen der mittelbaren Beteiligung Kein Zugriff
      2. Rechte und Pflichten des Treugebers Kein Zugriff
      3. Freistellungsanspruch des Treuhänders gegenüber dem Treugeber Kein Zugriff
        Zulässigkeit der Abtretung des Freistellungsanspruchs an den Gläubiger des Schuldners Kein Zugriff
        Aufrechnungsverbot des Treugebers Kein Zugriff
      4. Ergebnis Kein Zugriff
  2. Offene Handelsgesellschaft (oHG) Kein Zugriff Seiten 264 - 265
  3. 1. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung Kein Zugriff
      2. Haftung vor Eintragung gemäß § 176 Abs. 2 HGB Kein Zugriff
      3. Aufleben der Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB Kein Zugriff
      4. Ausscheiden eines Komplementärs Kein Zugriff
        Ausscheiden eines Kommanditisten Kein Zugriff
    2. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung Kein Zugriff
      2. Faktische Haftungsbeschränkung Kein Zugriff
        Steuerliche Vorteile Kein Zugriff
        Geringerer Aufwand bei Mehrfachgründung sowie organisationsrechtliche Vorteile Kein Zugriff
      3. Geringe Einflussnahme der Anleger Kein Zugriff
      4. Vor-GmbH Kein Zugriff
        Allgemeine Haftung des Geschäftsführers der GmbH Kein Zugriff
        Fehlende Eintragung der GmbH & Co. KG Kein Zugriff
        Bestehende Eintragung der Komplementär- GmbH sowie der GmbH & Co. KG Kein Zugriff
      5. Haftung der Kommanditisten der GmbH & Co. KG Kein Zugriff
    3. Mittelbare Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft oder GmbH & Co. KG Kein Zugriff
2. 1. Veräußerung des Gesellschaftsanteils Kein Zugriff Seiten 280 - 282
  2. Kündigung der Beteiligung Kein Zugriff Seiten 282 - 283
  3. 1. Anfechtungsgrund und Zurechnung der Täuschungshandlung Kein Zugriff
    2. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft Kein Zugriff
    3. 1. Verbraucher im Sinne des § 13 BGB Kein Zugriff
      2. Unternehmer im Sinne des § 14 BGB Kein Zugriff
      3. Anfechtbarkeit des verbundenen Geschäfts Kein Zugriff
      4. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft Kein Zugriff
    4. Verjährung und Verwirkung Kein Zugriff
    5. Ergebnis Kein Zugriff
  4. 1. Fehlende Belehrung des Verbrauchers Kein Zugriff
    2. 1. Gründe für die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft Kein Zugriff
      2. Gründe gegen die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft Kein Zugriff
      3. Entscheidung des EuGH Kein Zugriff
      4. Ergebnis Kein Zugriff
    3. 1. Voraussetzungen Kein Zugriff
      2. Rechtsfolgen Kein Zugriff
      3. Kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz Kein Zugriff
    4. Widerrufsfrist Kein Zugriff
    5. 1. Verjährung Kein Zugriff
      2. Verwirkung Kein Zugriff
      3. Wertungswiderspruch Kein Zugriff
      4. Stellungnahme Kein Zugriff
    6. Ergebnis Kein Zugriff
  5. 1. 1. Anwendungsbereich Kein Zugriff
      2. Rechtsfolge Kein Zugriff
    2. Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz Kein Zugriff
    3. Beauftragung zur Vornahme des Beitrittsgeschäfts Kein Zugriff
    4. Auswirkung der Nichtigkeit des Treuhand-/ Geschäftsbesorgungsvertrags auf den Fondsbeitritt Kein Zugriff
    5. Ergebnis Kein Zugriff
  6. Anrechnung von bereits erfolgten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben Kein Zugriff Seiten 317 - 318
  7. 1. 1. Auswirkungen bei Anfechtung der Beitrittserklärung Kein Zugriff
      2. Auswirkungen bei Widerruf der Beitrittserklärung Kein Zugriff
      3. Wertungswiderspruch zwischen den Auswirkungen einer Anfechtung und eines Widerrufs Kein Zugriff
      4. Wertungswiderspruch gegenüber der Rechtsprechung des BGH zur Anrechnung von Leistungen auf die quotale Haftungsbeschränkung des einzelnen Gesellschafters Kein Zugriff
      5. Wertungswiderspruch zwischen der Ausübungsfrist der Anfechtung und dem Widerruf Kein Zugriff
  8. Rückabwicklung des Treuhandverhältnisses Kein Zugriff Seiten 321 - 323
3. 1. Kapitalerhöhungen aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag Kein Zugriff Seiten 323 - 324
  2. Nachschusspflichten aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag Kein Zugriff Seiten 324 - 326
  3. 1. Rechtsfolgen bei einem fehlerfreien Beschluss Kein Zugriff
    2. Rechtsfolgen bei einem fehlerhaften Beschluss Kein Zugriff
    3. Stellungnahme Kein Zugriff
  4. Vereinbarung von Nachschusspflichten ohne bestehende vertragliche Regelung Kein Zugriff Seiten 329 - 330
  5. Mittelbare Nachschusspflicht Kein Zugriff Seiten 330 - 331
1. 1. 1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden“ Kein Zugriff
    2. 1. Verallgemeinerung der Rechtsprechung Kein Zugriff
      2. Ergebnis Kein Zugriff
    3. Alternative Sanierungsmöglichkeit durch Absinken der Beteiligungsquote Kein Zugriff
    4. Alternative Sanierungsmöglichkeit in Form einer doppelnützigen Treuhand Kein Zugriff
    5. 1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden II“ Kein Zugriff
      2. Entscheidungsgründe Kein Zugriff
      3. Abgrenzung beider Urteile Kein Zugriff
      4. Fazit Kein Zugriff
  2. Ausscheiden und weitere Beteiligung von Verbrauchern bei widerruflichem Beitritt Kein Zugriff Seiten 346 - 347
  3. Auswirkungen von bereits getätigten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben des ausscheidenden Gesellschafters Kein Zugriff Seiten 347 - 347
2. Ergebnis Kein Zugriff Seiten 347 - 349
3. Haftung für Fehlbetrag gemäß § 739 BGB Kein Zugriff Seiten 349 - 351
1. Gegenrechte des aus § 739 BGB in Anspruch genommenen Gesellschafters Kein Zugriff Seiten 352 - 353
2. 1. 1. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft Kein Zugriff
    2. Ergebnis Kein Zugriff
  2. Ansprüche gegenüber den übrigen Beteiligten, mit Ausnahme der finanzierenden Bank Kein Zugriff Seiten 356 - 356
  3. Ansprüche gegen die finanzierende Bank Kein Zugriff Seiten 356 - 359
3. Einrede der Verjährung gegenüber Ansprüchen, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind Kein Zugriff Seiten 359 - 360
1. Ziel der Arbeit Kein Zugriff Seiten 361 - 361
2. 1. Zusammenwirken der einzelnen Risikofaktoren Kein Zugriff Seiten 361 - 364
  2. 1. Rückgang der Bedeutung von Steuerstundungsmodellen Kein Zugriff
    2. Informationsdefizit der Anleger Kein Zugriff
    3. Durchbrechung des Prinzips der Selbstorganschaft Kein Zugriff
    4. Interesse der Gläubiger an einem öffentlichen GbRRegister Kein Zugriff
    5. Die Haftung der Gesellschafter einer GbR Kein Zugriff
    6. Rückabwicklung der Beteiligung Kein Zugriff
    7. Vereinbarung von Nachschusspflichten und Kapitalerhöhungen Kein Zugriff
    8. Verlust der Gesellschafterstellung Kein Zugriff
Fazit Kein Zugriff Seiten 369 - 370
Literaturverzeichnis Kein Zugriff Seiten 371 - 393

Wirtschaftliche Risiken in geschlossenen Immobilienfonds und ihre rechtspraktische Aufarbeitung

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