Wirtschaftliche Risiken in geschlossenen Immobilienfonds und ihre rechtspraktische Aufarbeitung

Christoph Michael Robert Bastian

doi:10.5771/9783845243719

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Copyright year: 2012
Publication date: 21.11.2012
ISBN-Print: 978-3-8329-7895-2
ISBN-Online: 978-3-8452-4371-9
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Studien zum Handels-, Arbeits- und Wirtschaftsrecht
Volume: 145
Language: German
Pages: 393
Product type: Book Titles

Titelei/Inhaltsverzeichnis No access Pages 2 - 4
Vorwort No access Pages 5 - 20
Abkürzungsverzeichnis No access Pages 21 - 24
1. Einleitung No access Pages 25 - 27
2. Untersuchungsgegenstand No access Pages 27 - 28
3. Gang der Untersuchung No access Pages 28 - 29
1. 1. Definition eines geschlossenen Immobilienfonds No access Pages 30 - 33
  2. Entwicklungsübersicht No access Pages 33 - 36
  3. Einordnung in den grauen Kapitalmarkt No access Pages 36 - 36
2. Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagemodellen No access Pages 36 - 38
3. Finanzierungskonzept eines geschlossenen Immobilienfonds No access Pages 38 - 41
4. 1. 1. 1. Einkünftequalifikation und Einkünftezurechnung No access
      2. Aufwendungen No access
    2. 1. Zweistufige Feststellung No access
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene der Gesellschaft und Beweislast No access
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene des Anlegers No access
        Einfluss nachträglich eintretender Ursachen auf die Einkünfteerzielungsabsicht No access
        Mittelbare Beteiligung durch Treuhandbeteiligung No access
      2. Horizontaler Verlustausgleich No access
      3. Beschränkung nach § 15 a EStG No access
        Verfassungsmäßigkeit der Norm No access
        Zeitlicher Anwendungsbereich gemäß § 52 Abs. 33 a EStG No access
        Modellhafte Investitionen No access
        Steuerliche Vorteile No access
        Verluste in der Anfangsphase, nach § 15 b Abs. 3 EStG No access
        Rechtsfolge des § 15 b EStG No access
        § 2 b EStG a. F. No access
      4. Verlustrücktrag bzw. Verlustvortrag nach § 10 d EStG No access
  2. 1. Hebelwirkung bzw. Leverage-Effekt des Fremdkapitals No access
    2. Risiken des Leverage-Effekts No access
  3. 1. Kein Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen No access
    2. Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen No access
    3. Veränderung des Steuereffekts bei Betrachtung der gesamten Laufzeit No access
    4. Risiko der Nichtanerkennung der Einkünfteerzielungsabsicht No access
    5. Ergebnis No access
  4. 1. Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet (FörderGG) No access
    2. Steuerentlastungsgesetz No access
  5. Fazit No access Pages 79 - 80
  6. Stellungnahme No access Pages 80 - 84
  7. Ergebnis No access Pages 84 - 85
5. 1. Vorgründungsphase No access Pages 85 - 86
  2. Gründung No access Pages 86 - 86
  3. Platzierungsphase No access Pages 86 - 88
  4. Nutzungsphase No access Pages 88 - 88
6. 1. Langfristiger Bedarf an neuen und modernisierten Wohnungen No access Pages 88 - 89
  2. Inflationsresistente Sachwertinvestition No access Pages 89 - 90
  3. Hohe Renditeerwartungen No access Pages 90 - 90
  4. Spekulation auf Wertzuwächse der Immobilie No access Pages 90 - 91
  5. Staatlich gewährte Steuervorteile No access Pages 91 - 92
  6. Zusätzliche staatliche Förderung durch das FörderGG No access Pages 92 - 92
  7. Zusammenspiel der einzelnen Anreize No access Pages 92 - 92
7. 1. Steuerorientierte Fonds No access Pages 92 - 93
  2. Ausschüttungsorientierte Fonds No access Pages 93 - 93
  3. Blind Pools No access Pages 93 - 94
  4. Ansparfonds No access Pages 94 - 94
  5. Lebensversicherungsfonds No access Pages 94 - 95
  6. Hamburger Modell No access Pages 95 - 95
8. Anlegerkreis No access Pages 95 - 96
9. Werbung der Anleger No access Pages 96 - 97
10. Risiken der Anlageform No access Pages 97 - 98
1. 1. 1. 1. Umfang und Gegenstand des Informationsrechts No access
      2. Stellungnahme No access
      3. Ergebnis No access
      4. Voraussetzungen No access
      5. Wichtiger Grund als Schranke No access
        Voraussetzung einer ernsthaften Gefährdung des Geschäftsbetriebs als Schranke No access
        Mehrheit der Gesellschafter No access
        Angelegenheiten der Gesellschaft No access
        § 166 Abs. 1 HGB No access
        Vergleichbarer Regelungszweck No access
        Gegenüberstellung der Auswirkungen No access
        Fazit No access
        Gesellschafterversammlung zur Erlangung der Namen und Anschriften ungeeignet No access
        Grundbucheinsicht zur Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter No access
        Allgemeiner Grundsatz auf Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter No access
        Kein ungerechtfertigter Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung sowie unterschiedliche Interessenlage in der Publikumspersonengesellscha ft gegenüber der Kapitalgesellschaft No access
        Grad der mitgliedschaftlichen Bindung als Abgrenzungskriterium No access
        Kontakt als unverzichtbare Voraussetzung gemeinsamen Zusammenwirkens No access
        Fazit No access
        Unechte Treuhand No access
        Vorliegen einer Innengesellschaft bürgerlichen Rechts No access
        Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks No access
        Kein Entgegenstehen von datenschutzrechtlichen Interessen der Treugeber No access
        Keine analoge Anwendung des § 67 AktG No access
        Fazit No access
        Beschränkung des darüber hinaus gehenden Informationsrechts No access
    2. Fehlender unmittelbarer Einfluss No access
  2. Mangelndes Informationsinteresse der Geschäftsführung No access Pages 144 - 145
  3. Ergebnis No access Pages 145 - 145
2. 1. 1. Ungerechtfertigter Liquiditätsabfluss zu Lasten der Fondsgesellschaft No access
    2. 1. Eintritt der Überschuldung gemäß § 130 a HGB und § 19 Abs. 2 S. 1 InsO No access
      2. Bilanzielle Abschreibung des zu hoch bewerteten Grundstücks No access
      3. Ergebnis No access
    3. Ursachen No access
  2. Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft No access Pages 150 - 150
  3. Risiken bei der Erstellung bzw. Sanierung des Objektes No access Pages 150 - 151
  4. Höhere Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten No access Pages 151 - 151
  5. Verspätete Miet- bzw. Pachteinnahmen No access Pages 151 - 152
  6. 1. Steigerung des Insolvenzrisikos durch Ratenzahlungsoder Stundungsmodelle No access
    2. Risiko der Überschuldung des Einlageschuldners No access
  7. Exorbitante Provisionszahlungen No access Pages 154 - 155
  8. 1. Interesse der Fondsinitiatoren No access
    2. Interesse des Vertriebs No access
    3. Interesse des Anlegers No access
    4. Gegenüberstellung der Interessen No access
    5. 1. Grundsatz der Selbstorganschaft bei Personengesellschaften No access
      2. Einschränkung des Grundsatzes der Selbstorganschaft bei Publikumspersonengesellschaften No access
      3. Gesteigertes Bedürfnis der Kontrolle des Fremdorgans No access
        Kontrolle der Geschäftsführung durch die Gesellschafterversammlung No access
        Parallelen zur Aktiengesellschaft No access
        Unterscheidung GmbH gegenüber AG No access
        Unterscheidung GmbH gegenüber Publikumspersonengesellschaft No access
        Unterschiede der Publikumspersonengesellschaft gegenüber der Aktiengesellschaft No access
        Ergebnis No access
        Durchbrechung des Grundsatzes der verbandsrechtlichen Legitimation der Leitungsmacht No access
        Notwendigkeit eines ausgleichenden Korrektivs zum Schutz der Mitglieder No access
        Steuerrechtliche Erwägungen No access
        Vergleich mit dem Regelungssystem einer GmbH & Co. KG No access
        Voraussetzungen No access
        No access
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung No access
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung zum Zwecke eines Vertrauensentzugs aus wichtigem Grund No access
        Anforderungen an die persönlichen Kenntnisse und Fähigkeiten der Mitglieder des Kontrollorgans No access
        Haftungsfragen No access
        Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen den einzelnen Organen No access
        Ergebnis No access
        Haftung der Geschäftsführungsmitglieder No access
        Gefahr der Intransparenz von Geschäftsführungsmaßnahmen No access
    6. Fazit No access
    7. Falsche Prospektangaben No access
  9. Nichtplatzierung aller Anteile des Immobilienfonds No access Pages 190 - 191
3. 1. Zu niedrige Miet- oder Pachteinnahmen No access Pages 191 - 192
  2. Markt- und Währungsrisiko No access Pages 192 - 192
  3. Risiko des Wegfalls von Subventionen (Sonderfall Berlin) No access Pages 192 - 194
4. Zusammenfassung No access Pages 194 - 194
5. 1. Risiko eines fehlerhaften Beitritts zur Gesellschaft No access
  2. Informationsdefizit auf Seiten der Gesellschafter No access Pages 197 - 197
  3. Trittbrettfahrertum No access Pages 197 - 197
6. 1. 1. Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts No access
    2. Problem der Nachweiserbringung sowie Problem des gutgläubigen Erwerbs No access
    3. Gesetzesnovelle ERVGBG vom 11.8.2009 No access
    4. Kritische Würdigung No access
    5. Öffentliches Register No access
    6. Stellungnahme No access
  2. Ergebnis No access Pages 214 - 214
1. 1. 1. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
      2. Rechte und Pflichten des Gesellschafters No access
        Inhalt der Gesellschafterstellung in einem geschlossenen Immobilienfonds No access
      3. Vertragliche Haftungsbeschränkung No access
        Stellungnahme No access
        Ergebnis No access
        Haftungsbeschränkung auf das Vermögen der Gesellschaft No access
        Quotale Haftungsbeschränkung No access
        Keine Anrechnung von Leistungen oder Erlöse aus dem Gesellschaftsvermögen sowie keine Verpflichtung des Gläubigers zur Vorabverwertung der dinglichen Sicherheit No access
        Zusammenfassung No access
        Stellungnahme No access
        Fazit No access
        Anrechnung auf die eigene Schuld No access
        Anrechnung auf die Schuld eines anderen quotenmäßig haftenden Gesellschafters No access
        Anwachsungsprinzip gemäß § 738 Abs. 1 BGB No access
        Berücksichtigung der Wertung des § 707 BGB No access
        Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH und des Kammergerichts No access
        Angemessenes Verhältnis der gesetzlichen Normen zueinander No access
        Ergebnis No access
        Auswirkungen bei nicht erfüllter oder später zurückgeflossener Einlage No access
    2. 1. Zustandekommen der mittelbaren Beteiligung No access
      2. Rechte und Pflichten des Treugebers No access
      3. Freistellungsanspruch des Treuhänders gegenüber dem Treugeber No access
        Zulässigkeit der Abtretung des Freistellungsanspruchs an den Gläubiger des Schuldners No access
        Aufrechnungsverbot des Treugebers No access
      4. Ergebnis No access
  2. Offene Handelsgesellschaft (oHG) No access Pages 264 - 265
  3. 1. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
      2. Haftung vor Eintragung gemäß § 176 Abs. 2 HGB No access
      3. Aufleben der Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB No access
      4. Ausscheiden eines Komplementärs No access
        Ausscheiden eines Kommanditisten No access
    2. 1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
      2. Faktische Haftungsbeschränkung No access
        Steuerliche Vorteile No access
        Geringerer Aufwand bei Mehrfachgründung sowie organisationsrechtliche Vorteile No access
      3. Geringe Einflussnahme der Anleger No access
      4. Vor-GmbH No access
        Allgemeine Haftung des Geschäftsführers der GmbH No access
        Fehlende Eintragung der GmbH & Co. KG No access
        Bestehende Eintragung der Komplementär- GmbH sowie der GmbH & Co. KG No access
      5. Haftung der Kommanditisten der GmbH & Co. KG No access
    3. Mittelbare Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft oder GmbH & Co. KG No access
2. 1. Veräußerung des Gesellschaftsanteils No access Pages 280 - 282
  2. Kündigung der Beteiligung No access Pages 282 - 283
  3. 1. Anfechtungsgrund und Zurechnung der Täuschungshandlung No access
    2. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
    3. 1. Verbraucher im Sinne des § 13 BGB No access
      2. Unternehmer im Sinne des § 14 BGB No access
      3. Anfechtbarkeit des verbundenen Geschäfts No access
      4. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
    4. Verjährung und Verwirkung No access
    5. Ergebnis No access
  4. 1. Fehlende Belehrung des Verbrauchers No access
    2. 1. Gründe für die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
      2. Gründe gegen die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
      3. Entscheidung des EuGH No access
      4. Ergebnis No access
    3. 1. Voraussetzungen No access
      2. Rechtsfolgen No access
      3. Kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz No access
    4. Widerrufsfrist No access
    5. 1. Verjährung No access
      2. Verwirkung No access
      3. Wertungswiderspruch No access
      4. Stellungnahme No access
    6. Ergebnis No access
  5. 1. 1. Anwendungsbereich No access
      2. Rechtsfolge No access
    2. Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz No access
    3. Beauftragung zur Vornahme des Beitrittsgeschäfts No access
    4. Auswirkung der Nichtigkeit des Treuhand-/ Geschäftsbesorgungsvertrags auf den Fondsbeitritt No access
    5. Ergebnis No access
  6. Anrechnung von bereits erfolgten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben No access Pages 317 - 318
  7. 1. 1. Auswirkungen bei Anfechtung der Beitrittserklärung No access
      2. Auswirkungen bei Widerruf der Beitrittserklärung No access
      3. Wertungswiderspruch zwischen den Auswirkungen einer Anfechtung und eines Widerrufs No access
      4. Wertungswiderspruch gegenüber der Rechtsprechung des BGH zur Anrechnung von Leistungen auf die quotale Haftungsbeschränkung des einzelnen Gesellschafters No access
      5. Wertungswiderspruch zwischen der Ausübungsfrist der Anfechtung und dem Widerruf No access
  8. Rückabwicklung des Treuhandverhältnisses No access Pages 321 - 323
3. 1. Kapitalerhöhungen aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag No access Pages 323 - 324
  2. Nachschusspflichten aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag No access Pages 324 - 326
  3. 1. Rechtsfolgen bei einem fehlerfreien Beschluss No access
    2. Rechtsfolgen bei einem fehlerhaften Beschluss No access
    3. Stellungnahme No access
  4. Vereinbarung von Nachschusspflichten ohne bestehende vertragliche Regelung No access Pages 329 - 330
  5. Mittelbare Nachschusspflicht No access Pages 330 - 331
1. 1. 1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden“ No access
    2. 1. Verallgemeinerung der Rechtsprechung No access
      2. Ergebnis No access
    3. Alternative Sanierungsmöglichkeit durch Absinken der Beteiligungsquote No access
    4. Alternative Sanierungsmöglichkeit in Form einer doppelnützigen Treuhand No access
    5. 1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden II“ No access
      2. Entscheidungsgründe No access
      3. Abgrenzung beider Urteile No access
      4. Fazit No access
  2. Ausscheiden und weitere Beteiligung von Verbrauchern bei widerruflichem Beitritt No access Pages 346 - 347
  3. Auswirkungen von bereits getätigten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben des ausscheidenden Gesellschafters No access Pages 347 - 347
2. Ergebnis No access Pages 347 - 349
3. Haftung für Fehlbetrag gemäß § 739 BGB No access Pages 349 - 351
1. Gegenrechte des aus § 739 BGB in Anspruch genommenen Gesellschafters No access Pages 352 - 353
2. 1. 1. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
    2. Ergebnis No access
  2. Ansprüche gegenüber den übrigen Beteiligten, mit Ausnahme der finanzierenden Bank No access Pages 356 - 356
  3. Ansprüche gegen die finanzierende Bank No access Pages 356 - 359
3. Einrede der Verjährung gegenüber Ansprüchen, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind No access Pages 359 - 360
1. Ziel der Arbeit No access Pages 361 - 361
2. 1. Zusammenwirken der einzelnen Risikofaktoren No access Pages 361 - 364
  2. 1. Rückgang der Bedeutung von Steuerstundungsmodellen No access
    2. Informationsdefizit der Anleger No access
    3. Durchbrechung des Prinzips der Selbstorganschaft No access
    4. Interesse der Gläubiger an einem öffentlichen GbRRegister No access
    5. Die Haftung der Gesellschafter einer GbR No access
    6. Rückabwicklung der Beteiligung No access
    7. Vereinbarung von Nachschusspflichten und Kapitalerhöhungen No access
    8. Verlust der Gesellschafterstellung No access
Fazit No access Pages 369 - 370
Literaturverzeichnis No access Pages 371 - 393