Wirtschaftliche Risiken in geschlossenen Immobilienfonds und ihre rechtspraktische Aufarbeitung

Christoph Michael Robert Bastian

doi:10.5771/9783845243719

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Bibliographic data

Edition: 1/2012
Copyright Year: 2012
ISBN-Print: 978-3-8329-7895-2
ISBN-Online: 978-3-8452-4371-9
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Studien zum Handels-, Arbeits- und Wirtschaftsrecht
Volume: 145
Language: German
Pages: 393
Product Type: Monograph

Titelei/Inhaltsverzeichnis No access Pages 2 - 4
Authors:
Vorwort No access Pages 5 - 20
Authors:
Abkürzungsverzeichnis No access Pages 21 - 24
Authors:
1. Einleitung No access Pages 25 - 27
  Authors:
2. Untersuchungsgegenstand No access Pages 27 - 28
  Authors:
3. Gang der Untersuchung No access Pages 28 - 29
  Authors:
1. 1. Definition eines geschlossenen Immobilienfonds No access Pages 30 - 33
    Authors:
  2. Entwicklungsübersicht No access Pages 33 - 36
    Authors:
  3. Einordnung in den grauen Kapitalmarkt No access Pages 36 - 36
    Authors:
2. Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagemodellen No access Pages 36 - 38
  Authors:
3. Finanzierungskonzept eines geschlossenen Immobilienfonds No access Pages 38 - 41
  Authors:
4. 1. Authors:
    1. Authors:
      1. Einkünftequalifikation und Einkünftezurechnung No access
        Authors:
      2. Aufwendungen No access
        Authors:
    2. Authors:
      1. Authors:
        Zweistufige Feststellung No access
        Authors:
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene der Gesellschaft und Beweislast No access
        Authors:
        Einkünfteerzielungsabsicht auf der Ebene des Anlegers No access
        Authors:
        Einfluss nachträglich eintretender Ursachen auf die Einkünfteerzielungsabsicht No access
        Authors:
        Mittelbare Beteiligung durch Treuhandbeteiligung No access
        Authors:
      2. Horizontaler Verlustausgleich No access
        Authors:
      3. Authors:
        Beschränkung nach § 15 a EStG No access
        Authors:
        Authors:
        Verfassungsmäßigkeit der Norm No access
        Authors:
        Zeitlicher Anwendungsbereich gemäß § 52 Abs. 33 a EStG No access
        Authors:
        Authors:
        Modellhafte Investitionen No access
        Authors:
        Steuerliche Vorteile No access
        Authors:
        Verluste in der Anfangsphase, nach § 15 b Abs. 3 EStG No access
        Authors:
        Rechtsfolge des § 15 b EStG No access
        Authors:
        § 2 b EStG a. F. No access
        Authors:
      4. Verlustrücktrag bzw. Verlustvortrag nach § 10 d EStG No access
        Authors:
  2. Authors:
    1. Hebelwirkung bzw. Leverage-Effekt des Fremdkapitals No access
      Authors:
    2. Risiken des Leverage-Effekts No access
      Authors:
  3. Authors:
    1. Kein Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen No access
      Authors:
    2. Eingreifen der Verlustzuweisungsbeschränkungen No access
      Authors:
    3. Veränderung des Steuereffekts bei Betrachtung der gesamten Laufzeit No access
      Authors:
    4. Risiko der Nichtanerkennung der Einkünfteerzielungsabsicht No access
      Authors:
    5. Ergebnis No access
      Authors:
  4. Authors:
    1. Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet (FörderGG) No access
      Authors:
    2. Steuerentlastungsgesetz No access
      Authors:
  5. Fazit No access Pages 79 - 80
    Authors:
  6. Stellungnahme No access Pages 80 - 84
    Authors:
  7. Ergebnis No access Pages 84 - 85
    Authors:
5. 1. Vorgründungsphase No access Pages 85 - 86
    Authors:
  2. Gründung No access Pages 86 - 86
    Authors:
  3. Platzierungsphase No access Pages 86 - 88
    Authors:
  4. Nutzungsphase No access Pages 88 - 88
    Authors:
6. 1. Langfristiger Bedarf an neuen und modernisierten Wohnungen No access Pages 88 - 89
    Authors:
  2. Inflationsresistente Sachwertinvestition No access Pages 89 - 90
    Authors:
  3. Hohe Renditeerwartungen No access Pages 90 - 90
    Authors:
  4. Spekulation auf Wertzuwächse der Immobilie No access Pages 90 - 91
    Authors:
  5. Staatlich gewährte Steuervorteile No access Pages 91 - 92
    Authors:
  6. Zusätzliche staatliche Förderung durch das FörderGG No access Pages 92 - 92
    Authors:
  7. Zusammenspiel der einzelnen Anreize No access Pages 92 - 92
    Authors:
7. 1. Steuerorientierte Fonds No access Pages 92 - 93
    Authors:
  2. Ausschüttungsorientierte Fonds No access Pages 93 - 93
    Authors:
  3. Blind Pools No access Pages 93 - 94
    Authors:
  4. Ansparfonds No access Pages 94 - 94
    Authors:
  5. Lebensversicherungsfonds No access Pages 94 - 95
    Authors:
  6. Hamburger Modell No access Pages 95 - 95
    Authors:
8. Anlegerkreis No access Pages 95 - 96
  Authors:
9. Werbung der Anleger No access Pages 96 - 97
  Authors:
10. Risiken der Anlageform No access Pages 97 - 98
  Authors:
1. 1. Authors:
    1. Authors:
      1. Umfang und Gegenstand des Informationsrechts No access
        Authors:
      2. Stellungnahme No access
        Authors:
      3. Ergebnis No access
        Authors:
      4. Voraussetzungen No access
        Authors:
      5. Authors:
        Authors:
        Authors:
        Wichtiger Grund als Schranke No access
        Authors:
        Voraussetzung einer ernsthaften Gefährdung des Geschäftsbetriebs als Schranke No access
        Authors:
        Authors:
        Mehrheit der Gesellschafter No access
        Authors:
        Angelegenheiten der Gesellschaft No access
        Authors:
        § 166 Abs. 1 HGB No access
        Authors:
        Vergleichbarer Regelungszweck No access
        Authors:
        Gegenüberstellung der Auswirkungen No access
        Authors:
        Fazit No access
        Authors:
        Authors:
        Authors:
        Gesellschafterversammlung zur Erlangung der Namen und Anschriften ungeeignet No access
        Authors:
        Grundbucheinsicht zur Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter No access
        Authors:
        Allgemeiner Grundsatz auf Kenntniserlangung der Namen und Anschriften der Mitgesellschafter No access
        Authors:
        Authors:
        Kein ungerechtfertigter Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung sowie unterschiedliche Interessenlage in der Publikumspersonengesellscha ft gegenüber der Kapitalgesellschaft No access
        Authors:
        Grad der mitgliedschaftlichen Bindung als Abgrenzungskriterium No access
        Authors:
        Kontakt als unverzichtbare Voraussetzung gemeinsamen Zusammenwirkens No access
        Authors:
        Fazit No access
        Authors:
        Authors:
        Unechte Treuhand No access
        Authors:
        Authors:
        Vorliegen einer Innengesellschaft bürgerlichen Rechts No access
        Authors:
        Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks No access
        Authors:
        Kein Entgegenstehen von datenschutzrechtlichen Interessen der Treugeber No access
        Authors:
        Keine analoge Anwendung des § 67 AktG No access
        Authors:
        Fazit No access
        Authors:
        Beschränkung des darüber hinaus gehenden Informationsrechts No access
        Authors:
    2. Fehlender unmittelbarer Einfluss No access
      Authors:
  2. Mangelndes Informationsinteresse der Geschäftsführung No access Pages 144 - 145
    Authors:
  3. Ergebnis No access Pages 145 - 145
    Authors:
2. 1. Authors:
    1. Ungerechtfertigter Liquiditätsabfluss zu Lasten der Fondsgesellschaft No access
      Authors:
    2. Authors:
      1. Eintritt der Überschuldung gemäß § 130 a HGB und § 19 Abs. 2 S. 1 InsO No access
        Authors:
      2. Bilanzielle Abschreibung des zu hoch bewerteten Grundstücks No access
        Authors:
      3. Ergebnis No access
        Authors:
    3. Ursachen No access
      Authors:
  2. Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft No access Pages 150 - 150
    Authors:
  3. Risiken bei der Erstellung bzw. Sanierung des Objektes No access Pages 150 - 151
    Authors:
  4. Höhere Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten No access Pages 151 - 151
    Authors:
  5. Verspätete Miet- bzw. Pachteinnahmen No access Pages 151 - 152
    Authors:
  6. Authors:
    1. Steigerung des Insolvenzrisikos durch Ratenzahlungsoder Stundungsmodelle No access
      Authors:
    2. Risiko der Überschuldung des Einlageschuldners No access
      Authors:
  7. Exorbitante Provisionszahlungen No access Pages 154 - 155
    Authors:
  8. Authors:
    1. Interesse der Fondsinitiatoren No access
      Authors:
    2. Interesse des Vertriebs No access
      Authors:
    3. Interesse des Anlegers No access
      Authors:
    4. Gegenüberstellung der Interessen No access
      Authors:
    5. Authors:
      1. Grundsatz der Selbstorganschaft bei Personengesellschaften No access
        Authors:
      2. Einschränkung des Grundsatzes der Selbstorganschaft bei Publikumspersonengesellschaften No access
        Authors:
      3. Authors:
        Gesteigertes Bedürfnis der Kontrolle des Fremdorgans No access
        Authors:
        Kontrolle der Geschäftsführung durch die Gesellschafterversammlung No access
        Authors:
        Authors:
        Authors:
        Parallelen zur Aktiengesellschaft No access
        Authors:
        Unterscheidung GmbH gegenüber AG No access
        Authors:
        Unterscheidung GmbH gegenüber Publikumspersonengesellschaft No access
        Authors:
        Unterschiede der Publikumspersonengesellschaft gegenüber der Aktiengesellschaft No access
        Authors:
        Ergebnis No access
        Authors:
        Authors:
        Durchbrechung des Grundsatzes der verbandsrechtlichen Legitimation der Leitungsmacht No access
        Authors:
        Notwendigkeit eines ausgleichenden Korrektivs zum Schutz der Mitglieder No access
        Authors:
        Steuerrechtliche Erwägungen No access
        Authors:
        Vergleich mit dem Regelungssystem einer GmbH & Co. KG No access
        Authors:
        Authors:
        Voraussetzungen No access
        Authors:
        No access
        Authors:
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung No access
        Authors:
        Befugnis zur Einberufung der Gesellschafterversammlung zum Zwecke eines Vertrauensentzugs aus wichtigem Grund No access
        Authors:
        Authors:
        Anforderungen an die persönlichen Kenntnisse und Fähigkeiten der Mitglieder des Kontrollorgans No access
        Authors:
        Haftungsfragen No access
        Authors:
        Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen den einzelnen Organen No access
        Authors:
        Ergebnis No access
        Authors:
        Haftung der Geschäftsführungsmitglieder No access
        Authors:
        Gefahr der Intransparenz von Geschäftsführungsmaßnahmen No access
        Authors:
    6. Fazit No access
      Authors:
    7. Falsche Prospektangaben No access
      Authors:
  9. Nichtplatzierung aller Anteile des Immobilienfonds No access Pages 190 - 191
    Authors:
3. 1. Zu niedrige Miet- oder Pachteinnahmen No access Pages 191 - 192
    Authors:
  2. Markt- und Währungsrisiko No access Pages 192 - 192
    Authors:
  3. Risiko des Wegfalls von Subventionen (Sonderfall Berlin) No access Pages 192 - 194
    Authors:
4. Zusammenfassung No access Pages 194 - 194
  Authors:
5. 1. Risiko eines fehlerhaften Beitritts zur Gesellschaft No access
    Authors:
  2. Informationsdefizit auf Seiten der Gesellschafter No access Pages 197 - 197
    Authors:
  3. Trittbrettfahrertum No access Pages 197 - 197
    Authors:
6. 1. Authors:
    1. Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts No access
      Authors:
    2. Problem der Nachweiserbringung sowie Problem des gutgläubigen Erwerbs No access
      Authors:
    3. Gesetzesnovelle ERVGBG vom 11.8.2009 No access
      Authors:
    4. Kritische Würdigung No access
      Authors:
    5. Öffentliches Register No access
      Authors:
    6. Stellungnahme No access
      Authors:
  2. Ergebnis No access Pages 214 - 214
    Authors:
1. 1. Authors:
    1. Authors:
      1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
        Authors:
      2. Authors:
        Rechte und Pflichten des Gesellschafters No access
        Authors:
        Inhalt der Gesellschafterstellung in einem geschlossenen Immobilienfonds No access
        Authors:
      3. Authors:
        Authors:
        Vertragliche Haftungsbeschränkung No access
        Authors:
        Authors:
        Stellungnahme No access
        Authors:
        Ergebnis No access
        Authors:
        Authors:
        Haftungsbeschränkung auf das Vermögen der Gesellschaft No access
        Authors:
        Quotale Haftungsbeschränkung No access
        Authors:
        Authors:
        Keine Anrechnung von Leistungen oder Erlöse aus dem Gesellschaftsvermögen sowie keine Verpflichtung des Gläubigers zur Vorabverwertung der dinglichen Sicherheit No access
        Authors:
        Zusammenfassung No access
        Authors:
        Stellungnahme No access
        Authors:
        Fazit No access
        Authors:
        Authors:
        Anrechnung auf die eigene Schuld No access
        Authors:
        Anrechnung auf die Schuld eines anderen quotenmäßig haftenden Gesellschafters No access
        Authors:
        Authors:
        Anwachsungsprinzip gemäß § 738 Abs. 1 BGB No access
        Authors:
        Berücksichtigung der Wertung des § 707 BGB No access
        Authors:
        Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH und des Kammergerichts No access
        Authors:
        Angemessenes Verhältnis der gesetzlichen Normen zueinander No access
        Authors:
        Ergebnis No access
        Authors:
        Auswirkungen bei nicht erfüllter oder später zurückgeflossener Einlage No access
        Authors:
    2. Authors:
      1. Zustandekommen der mittelbaren Beteiligung No access
        Authors:
      2. Rechte und Pflichten des Treugebers No access
        Authors:
      3. Authors:
        Freistellungsanspruch des Treuhänders gegenüber dem Treugeber No access
        Authors:
        Zulässigkeit der Abtretung des Freistellungsanspruchs an den Gläubiger des Schuldners No access
        Authors:
        Aufrechnungsverbot des Treugebers No access
        Authors:
      4. Ergebnis No access
        Authors:
  2. Offene Handelsgesellschaft (oHG) No access Pages 264 - 265
    Authors:
  3. Authors:
    1. Authors:
      1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
        Authors:
      2. Haftung vor Eintragung gemäß § 176 Abs. 2 HGB No access
        Authors:
      3. Aufleben der Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB No access
        Authors:
      4. Authors:
        Ausscheiden eines Komplementärs No access
        Authors:
        Ausscheiden eines Kommanditisten No access
        Authors:
    2. Authors:
      1. Zustandekommen der unmittelbaren Beteiligung No access
        Authors:
      2. Authors:
        Faktische Haftungsbeschränkung No access
        Authors:
        Steuerliche Vorteile No access
        Authors:
        Geringerer Aufwand bei Mehrfachgründung sowie organisationsrechtliche Vorteile No access
        Authors:
      3. Geringe Einflussnahme der Anleger No access
        Authors:
      4. Authors:
        Vor-GmbH No access
        Authors:
        Allgemeine Haftung des Geschäftsführers der GmbH No access
        Authors:
        Fehlende Eintragung der GmbH & Co. KG No access
        Authors:
        Bestehende Eintragung der Komplementär- GmbH sowie der GmbH & Co. KG No access
        Authors:
      5. Haftung der Kommanditisten der GmbH & Co. KG No access
        Authors:
    3. Mittelbare Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft oder GmbH & Co. KG No access
      Authors:
2. 1. Veräußerung des Gesellschaftsanteils No access Pages 280 - 282
    Authors:
  2. Kündigung der Beteiligung No access Pages 282 - 283
    Authors:
  3. Authors:
    1. Anfechtungsgrund und Zurechnung der Täuschungshandlung No access
      Authors:
    2. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
      Authors:
    3. Authors:
      1. Verbraucher im Sinne des § 13 BGB No access
        Authors:
      2. Unternehmer im Sinne des § 14 BGB No access
        Authors:
      3. Anfechtbarkeit des verbundenen Geschäfts No access
        Authors:
      4. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
        Authors:
    4. Verjährung und Verwirkung No access
      Authors:
    5. Ergebnis No access
      Authors:
  4. Authors:
    1. Fehlende Belehrung des Verbrauchers No access
      Authors:
    2. Authors:
      1. Gründe für die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
        Authors:
      2. Gründe gegen die Anwendung der Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
        Authors:
      3. Entscheidung des EuGH No access
        Authors:
      4. Ergebnis No access
        Authors:
    3. Authors:
      1. Voraussetzungen No access
        Authors:
      2. Rechtsfolgen No access
        Authors:
      3. Kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz No access
        Authors:
    4. Widerrufsfrist No access
      Authors:
    5. Authors:
      1. Verjährung No access
        Authors:
      2. Verwirkung No access
        Authors:
      3. Wertungswiderspruch No access
        Authors:
      4. Stellungnahme No access
        Authors:
    6. Ergebnis No access
      Authors:
  5. Authors:
    1. Authors:
      1. Anwendungsbereich No access
        Authors:
      2. Rechtsfolge No access
        Authors:
    2. Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz No access
      Authors:
    3. Beauftragung zur Vornahme des Beitrittsgeschäfts No access
      Authors:
    4. Auswirkung der Nichtigkeit des Treuhand-/ Geschäftsbesorgungsvertrags auf den Fondsbeitritt No access
      Authors:
    5. Ergebnis No access
      Authors:
  6. Anrechnung von bereits erfolgten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben No access Pages 317 - 318
    Authors:
  7. Authors:
    1. Authors:
      1. Auswirkungen bei Anfechtung der Beitrittserklärung No access
        Authors:
      2. Auswirkungen bei Widerruf der Beitrittserklärung No access
        Authors:
      3. Wertungswiderspruch zwischen den Auswirkungen einer Anfechtung und eines Widerrufs No access
        Authors:
      4. Wertungswiderspruch gegenüber der Rechtsprechung des BGH zur Anrechnung von Leistungen auf die quotale Haftungsbeschränkung des einzelnen Gesellschafters No access
        Authors:
      5. Wertungswiderspruch zwischen der Ausübungsfrist der Anfechtung und dem Widerruf No access
        Authors:
  8. Rückabwicklung des Treuhandverhältnisses No access Pages 321 - 323
    Authors:
3. 1. Kapitalerhöhungen aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag No access Pages 323 - 324
    Authors:
  2. Nachschusspflichten aufgrund bestehender Regelung im Gesellschaftsvertrag No access Pages 324 - 326
    Authors:
  3. Authors:
    1. Rechtsfolgen bei einem fehlerfreien Beschluss No access
      Authors:
    2. Rechtsfolgen bei einem fehlerhaften Beschluss No access
      Authors:
    3. Stellungnahme No access
      Authors:
  4. Vereinbarung von Nachschusspflichten ohne bestehende vertragliche Regelung No access Pages 329 - 330
    Authors:
  5. Mittelbare Nachschusspflicht No access Pages 330 - 331
    Authors:
1. 1. Authors:
    1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden“ No access
      Authors:
    2. Authors:
      1. Verallgemeinerung der Rechtsprechung No access
        Authors:
      2. Ergebnis No access
        Authors:
    3. Alternative Sanierungsmöglichkeit durch Absinken der Beteiligungsquote No access
      Authors:
    4. Alternative Sanierungsmöglichkeit in Form einer doppelnützigen Treuhand No access
      Authors:
    5. Authors:
      1. Die Entscheidung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden II“ No access
        Authors:
      2. Entscheidungsgründe No access
        Authors:
      3. Abgrenzung beider Urteile No access
        Authors:
      4. Fazit No access
        Authors:
  2. Ausscheiden und weitere Beteiligung von Verbrauchern bei widerruflichem Beitritt No access Pages 346 - 347
    Authors:
  3. Auswirkungen von bereits getätigten Ausschüttungen auf das Abfindungsguthaben des ausscheidenden Gesellschafters No access Pages 347 - 347
    Authors:
2. Ergebnis No access Pages 347 - 349
  Authors:
3. Haftung für Fehlbetrag gemäß § 739 BGB No access Pages 349 - 351
  Authors:
1. Gegenrechte des aus § 739 BGB in Anspruch genommenen Gesellschafters No access Pages 352 - 353
  Authors:
2. 1. Authors:
    1. Modifizierung der Rechtsfolge durch die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft No access
      Authors:
    2. Ergebnis No access
      Authors:
  2. Ansprüche gegenüber den übrigen Beteiligten, mit Ausnahme der finanzierenden Bank No access Pages 356 - 356
    Authors:
  3. Ansprüche gegen die finanzierende Bank No access Pages 356 - 359
    Authors:
3. Einrede der Verjährung gegenüber Ansprüchen, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind No access Pages 359 - 360
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1. Ziel der Arbeit No access Pages 361 - 361
  Authors:
2. 1. Zusammenwirken der einzelnen Risikofaktoren No access Pages 361 - 364
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  2. Authors:
    1. Rückgang der Bedeutung von Steuerstundungsmodellen No access
      Authors:
    2. Informationsdefizit der Anleger No access
      Authors:
    3. Durchbrechung des Prinzips der Selbstorganschaft No access
      Authors:
    4. Interesse der Gläubiger an einem öffentlichen GbRRegister No access
      Authors:
    5. Die Haftung der Gesellschafter einer GbR No access
      Authors:
    6. Rückabwicklung der Beteiligung No access
      Authors:
    7. Vereinbarung von Nachschusspflichten und Kapitalerhöhungen No access
      Authors:
    8. Verlust der Gesellschafterstellung No access
      Authors:
Fazit No access Pages 369 - 370
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Literaturverzeichnis No access Pages 371 - 393
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