Nebenkostenabrechnung für Vermieter

Matthias Nöllke

doi:10.34156/9783648183014

Zusammenfassung

Dieses Buch hilft Ihnen, die Nebenkostenabrechnung schnell, einfach und rechtssicher zu erstellen und unnötige Fehler zu vermeiden. Matthias Nöllke führt Sie Schritt für Schritt durch die Abrechnung und geht auch auf mögliche Problemfälle ein. Sie erfahren, welche Nebenkosten umlagefähig sind, wie sie abgerechnet werden und wie Sie auf Reklamationen reagieren. So können Sie sich mit rechtlich sicherem Faktenwissen vor dem ewigen Streitthema Nebenkosten schützen. Inklusive der neuesten BGH-Urteile!

Inhalte:

Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter oder Ihrer Vermieterin vereinbaren
Welche Nebenkosten sind umlagefähig sind
Die Fakten zur Heizkostenabrechnung
Was Sie bei Reklamationen oder im Konfliktfall tun können

Neu in der 12. Auflage:

Aktuelle Gesetzgebung zu Heizung und Energie, Urteile und ihre Auswirkungen

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Bibliographische Angaben

Erscheinungsjahr: 2025
Erscheinungsdatum: 12.08.2025
ISBN-Print: 978-3-648-18299-4
ISBN-Online: 978-3-648-18301-4
Verlag: Haufe Lexware, Freiburg
Reihe: Haufe Fachbuch
Sprache: Deutsch
Seiten: 172
Produkttyp: Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten

Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff Seiten 1 - 16
1. 1. 1.1.1 Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen? Kein Zugriff
  2. 1.1.2 Schwammige Formulierungen sind riskant Kein Zugriff
  3. 1.1.3 Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters Kein Zugriff
2. 1. 1.2.1 Besteht eine »konkludente Vertragsänderung«? Kein Zugriff
  2. 1.2.2 Was würde im ungünstigsten Fall geschehen? Kein Zugriff
3. 1. 1.3.1 Die Warm- oder Inklusivmiete Kein Zugriff
  2. 1.3.2 Die Bruttokaltmiete Kein Zugriff
  3. 1.3.3 Die Nettokaltmiete Kein Zugriff
  4. 1.3.4 Die Teilinklusivmiete Kein Zugriff
4. 1. 1.4.1 Ohne Abrechnung – die Pauschale Kein Zugriff
  2. 1.4.2 Erhöhung möglich Kein Zugriff
  3. 1.4.3 Vor- und Nachteile der Pauschale Kein Zugriff
  4. 1.4.4 Abgerechnet wird später – die Vorauszahlung Kein Zugriff
  5. 1.4.5 Ist Ihr Mietvertrag missverständlich formuliert? Kein Zugriff
5. 1. 1.5.1 Nennen Sie unbedingt den Betrag! Kein Zugriff
  2. 1.5.2 Sämtliche Nebenkosten in einem Satz Kein Zugriff
  3. 1.5.3 Was gilt, wenn Sie bei der Auflistung Nebenkosten vergessen? Kein Zugriff
  4. 1.5.4 Zusätzliche Nebenkosten unbedingt nennen Kein Zugriff
  5. 1.5.5 Muss der Umlageschlüssel in den Mietvertrag? Kein Zugriff
  6. 1.5.6 Was tun bei bestehenden Mietverträgen? Kein Zugriff
  7. 1.5.7 Wie kann Ihre Nebenkostenvereinbarung aussehen? Kein Zugriff
6. 1. 1.6.1 Nehmen Sie eine »einvernehmliche Anpassung« vor Kein Zugriff
  2. 1.6.2 Auf Nummer sicher mit der Anpassungsklausel Kein Zugriff
  3. 1.6.3 Modernisieren auch ohne Anpassungsklausel Kein Zugriff
  4. 1.6.4 Änderungskündigung bei Gewerberäumen Kein Zugriff
  5. 1.6.5 Und wenn Sie eine Nebenkostenart vergessen haben? Kein Zugriff
  6. 1.6.6 Ungewisse Erfolgsaussichten bei Nachforderungen Kein Zugriff
1. 1. 2.1.1 Die gesetzliche Definition der Betriebskosten Kein Zugriff
  2. 2.1.2 Die laufenden Kosten Kein Zugriff
  3. 2.1.3 Auch Nebengebäude und Anlagen sind betroffen Kein Zugriff
  4. 2.1.4 Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten Kein Zugriff
  5. 2.1.5 Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten Kein Zugriff
  6. 2.1.6 Kapitalkosten sind keine Betriebskosten Kein Zugriff
  7. 2.1.7 Größerer Gestaltungsspielraum bei Gewerberäumen Kein Zugriff
  8. 2.1.8 Eigenleistung macht sich bezahlt Kein Zugriff
  9. 2.1.9 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Kein Zugriff
  10. 2.1.10 Besondere Nebenkosten – umlagefähig oder nicht? Kein Zugriff
2. 2.2 Die 17 Nebenkostenarten Kein Zugriff
3. 1. 2.3.1 Bei gemischter Nutzung getrennte Abrechnungen Kein Zugriff
  2. 2.3.2 Geringe Mehrbelastung der Wohnungsmieter tolerierbar Kein Zugriff
  3. 2.3.3 Selbstgenutzte Wohnung nicht vergessen Kein Zugriff
  4. 2.3.4 Erbpacht ist nicht umlagefähig Kein Zugriff
  5. 2.3.5 Die neue Grundsteuer Kein Zugriff
4. 1. 2.4.1 Was Sie über Wasserzähler wissen sollten Kein Zugriff
  2. 2.4.3 Überhöhter Verbrauch – kann Ihr Mieter die Abrechnung anfechten? Kein Zugriff
  3. 2.4.4 Wasserschaden und Rohrbruch – wer zahlt? Kein Zugriff
  4. 2.4.5 Muss Ihr Mieter auch die Gemeinschaftskosten zahlen? Kein Zugriff
5. 2.5 Kostenart 3: Entwässerung Kein Zugriff
6. 1. 2.6.1 Betriebsstrom unter den Heizkosten abrechnen Kein Zugriff
  2. 2.6.2 Ölheizung: Auf den Verbrauch kommt es an Kein Zugriff
  3. 2.6.3 Wie günstig müssen Sie einkaufen? Kein Zugriff
  4. 2.6.4 Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit Kein Zugriff
  5. 2.6.5 Wartungskosten sind umlagefähig Kein Zugriff
  6. 2.6.6 Reinigung des Öltanks ist strittig Kein Zugriff
  7. 2.6.7 Gemeinschaftskosten für die Heizung Kein Zugriff
  8. 2.6.8 Was ist bei Fernwärme zu beachten? Kein Zugriff
  9. 2.6.9 Fernwärme oder Nahwärme Kein Zugriff
7. 2.7 Kostenart 5: Warmwasser Kein Zugriff
8. 2.8 Kostenart 6: verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Kein Zugriff
9. 1. 2.9.1 Personenaufzüge müssen überwacht werden Kein Zugriff
  2. 2.9.2 Regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit Kein Zugriff
  3. 2.9.3 Vorsicht beim Vollwartungsvertrag Kein Zugriff
  4. 2.9.4 Wohnt Ihr Mieter im Erdgeschoss? Kein Zugriff
  5. 2.9.5 Der Mieter zahlt nur für seinen Aufzug Kein Zugriff
10. 1. 2.10.1 Darf ein Schneeräumer oder ein Laubsauger angeschafft werden? Kein Zugriff
  2. 2.10.2 Lassen Sie die Mieter Schnee schippen? Kein Zugriff
  3. 2.10.3 Und wenn der Mieter seine Pflicht nicht erfüllt? Kein Zugriff
  4. 2.10.4 Was müssen Sie bei der Müllentsorgung beachten? Kein Zugriff
11. 1. 2.11.1 Gehört die Fassadenreinigung auch dazu? Kein Zugriff
  2. 2.11.2 Wenn Mieter selber putzen Kein Zugriff
  3. 2.11.3 Immer Ärger mit dem Ungeziefer? Kein Zugriff
  4. 2.11.4 Schädlingsbekämpfung nur im Gemeinschaftseigentum Kein Zugriff
12. 1. 2.12.1 Rasenmähen erlaubt Kein Zugriff
  2. 2.12.2 Muss Ihr Mieter für die Gartengeräte zahlen? Kein Zugriff
  3. 2.12.3 Achtung, Neubepflanzung! Kein Zugriff
  4. 2.12.4 Was gilt beim Bäumefällen? Kein Zugriff
  5. 2.12.5 Ihr Mieter nutzt den Garten nicht – muss er zahlen? Kein Zugriff
  6. 2.12.6 Was müssen Sie beim Spielplatz beachten? Kein Zugriff
  7. 2.12.7 Die Kosten für den Sandkasten und die Spielgeräte Kein Zugriff
13. 2.13 Kostenart 11: Beleuchtung Kein Zugriff
14. 2.14 Kostenart 12: Schornsteinreinigung Kein Zugriff
15. 2.15 Kostenart 13: Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung Kein Zugriff
16. 1. 2.16.1 Welche Tätigkeiten sind umlagefähig? Kein Zugriff
  2. 2.16.2 Concierge, Pförtneraufgaben und Notdienst Kein Zugriff
  3. 2.16.3 Welcher Vorwegabzug ist angemessen? Kein Zugriff
  4. 2.16.4 Sozialabgaben und geldwerte Leistungen auch betroffen Kein Zugriff
  5. 2.16.5 Was sind »geldwerte Leistungen«? Kein Zugriff
  6. 2.16.6 Brauchen Sie überhaupt einen Hausmeister? Kein Zugriff
  7. 2.16.7 Zu hohe Entlohnung nicht umlagefähig Kein Zugriff
  8. 2.16.8 Und wenn der Hausmeister schlechte Arbeit leistet? Kein Zugriff
17. 1. 2.17.1 Glasfaserbereitstellungsentgelt Kein Zugriff
  2. 2.17.2 Der Zusatzvertrag für Kabelfernsehen Kein Zugriff
18. 2.18 Kostenart 16: Einrichtungen für die Wäschepflege Kein Zugriff
19. 1. 2.19.1 Welche »sonstigen Betriebskosten« sind umlagefähig? Kein Zugriff
  2. 2.19.2 Beachten Sie das »Transparenzgebot« Kein Zugriff
20. 2.20 Die 17 Nebenkostenarten in der Übersicht Kein Zugriff
1. 1. 3.1.1 Über welchen Zeitraum müssen Sie abrechnen? Kein Zugriff
  2. 3.1.2 Bis wann müssen Sie abrechnen? Kein Zugriff
  3. 3.1.3 Wenn die Post nicht (rechtzeitig) ankommt Kein Zugriff
  4. 3.1.4 Ihr Mieter darf Vorauszahlungen einbehalten Kein Zugriff
  5. 3.1.5 Ihr Mieter hat einen Rechtsanspruch auf Ihre Abrechnung Kein Zugriff
  6. 3.1.6 Worüber müssen Sie abrechnen? Kein Zugriff
  7. 3.1.7 In welcher Form müssen Sie abrechnen? Kein Zugriff
2. 3.2 Was muss Ihre Abrechnung beinhalten? Kein Zugriff
3. 3.3 Die Bezeichnung der Wohnung und des Mieters Kein Zugriff
4. 1. 3.4.1 Wie rechnen Sie beim Mieterwechsel ab? Kein Zugriff
  2. 3.4.2 Wer zahlt die Zwischenablesung? Kein Zugriff
5. 1. 3.5.1 Wie detailliert muss Ihre Aufstellung sein? Kein Zugriff
  2. 3.5.2 Gesamtkosten sind Kosten pro Haus oder Wirtschaftseinheit Kein Zugriff
  3. 3.5.3 Vorabzug bei Gewerberäumen Kein Zugriff
6. 1. 3.6.1 Der Schlüssel muss für Ihren Mieter nachprüfbar sein Kein Zugriff
  2. 3.6.2 Können Sie den Schlüssel noch verändern? Kein Zugriff
  3. 3.6.3 Wann kann der Mieter den Schlüssel anfechten? Kein Zugriff
  4. 3.6.4 Kann Ihr Mieter Sie zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zwingen? Kein Zugriff
  5. 3.6.5 Wie berechnen Sie die Wohnfläche? Kein Zugriff
  6. 3.6.6 Was zählt zur Wohnfläche? Kein Zugriff
  7. 3.6.7 Nicht alle Grundflächen werden voll angerechnet Kein Zugriff
  8. 3.6.8 Wie wird ausgemessen? Kein Zugriff
  9. 3.6.9 Und wenn Sie falsch gemessen haben? Kein Zugriff
  10. 3.6.10 Wohnfläche und/oder Nutzfläche? Kein Zugriff
  11. 3.6.11 Abrechnung nach Miteigentumsanteilen Kein Zugriff
  12. 3.6.12 Welcher Schlüssel für welche Nebenkostenart? Kein Zugriff
  13. 3.6.13 Grundsteuer Kein Zugriff
  14. 3.6.14 Wasser und Abwasser Kein Zugriff
  15. 3.6.15 Fahrstuhl Kein Zugriff
  16. 3.6.16 Müllabfuhr Kein Zugriff
  17. 3.6.17 Gartenpflege, Haus- und Straßenreinigung Kein Zugriff
  18. 3.6.18 Antenne und Breitbandkabel Kein Zugriff
  19. 3.6.19 Hausmeister, Versicherungen und sonstige Nebenkosten Kein Zugriff
7. 3.7 Die individuellen Kosten für den Mieter Kein Zugriff
8. 3.8 Die Vorauszahlungen des Mieters Kein Zugriff
9. 1. 3.9.1 Und wenn Ihr Mieter eine Erstattung erhält? Kein Zugriff
  2. 3.9.2 Setzen Sie einen neuen Vorauszahlungsbetrag fest Kein Zugriff
  3. 3.9.3 Auch Ihr Mieter kann den Betrag festlegen Kein Zugriff
  4. 3.9.4 Ab wann wird der neue Betrag fällig? Kein Zugriff
10. 1. 3.10.1 Vereinbarte und tatsächliche Bruttojahresmiete Kein Zugriff
  2. 3.10.2 So rechnen Sie die Mietminderung um Kein Zugriff
11. 1. 3.11.1 Sie können keine »Leistungsabrechnung« erstellen Kein Zugriff
  2. 3.11.2 Die ordnungsgemäße Abrechnung Kein Zugriff
  3. 3.11.3 Miteigentumsanteil statt Wohnfläche Kein Zugriff
  4. 3.11.4 Wann können Sie abrechnen? Kein Zugriff
  5. 3.11.5 Wenn die Hausverwaltung nicht korrekt abrechnet Kein Zugriff
12. 3.12 Müssen Sie auf die letzte Rechnung warten? Kein Zugriff
13. 3.13 Eine Beispielabrechnung Kein Zugriff
1. 1. 4.1.1 Die Ausnahmefälle Kein Zugriff
  2. 4.1.2 Wann gilt die Verbrauchserfassung als »wirtschaftlich unzumutbar«? Kein Zugriff
  3. 4.1.3 Was müssen Energiesparer beachten? Kein Zugriff
  4. 4.1.4 Wann müssen Sie ebenfalls keine Abrechnung erstellen? Kein Zugriff
  5. 4.1.5 Ihr Mieter kann eine Abrechnung gemäß HeizKV erzwingen Kein Zugriff
  6. 4.1.6 Das Kürzungsrecht des Mieters Kein Zugriff
2. 1. 4.2.1 Die Mischkalkulation bei der Zentralheizung Kein Zugriff
  2. 4.2.2 Was gilt für das Warmwasser? Kein Zugriff
  3. 4.2.3 So teilen Sie die Kosten auf Kein Zugriff
  4. 4.2.4 Wie Sie die Grundkosten umlegen Kein Zugriff
  5. 4.2.5 Wie Sie die Verbrauchskosten umlegen Kein Zugriff
3. 1. 4.3.1 Wenn Sie einen Wärmemessdienst beauftragen Kein Zugriff
  2. 4.3.2 Die häufigsten Reklamationen Kein Zugriff
  3. 4.3.3 Genauigkeit hat ihren Preis – für den Mieter Kein Zugriff
  4. 4.3.4 Wenn nicht ordnungsgemäß gemessen wurde Kein Zugriff
  5. 4.3.5 Wenn der Mieter den Ableser nicht in die Wohnung lässt Kein Zugriff
  6. 4.3.7 Wenn der Mieter den Zutritt hartnäckig verweigert Kein Zugriff
  7. 4.3.8 Wie Sie die Verbrauchskosten schätzen müssen Kein Zugriff
  8. 4.3.9 Was Sie beim Mieterwechsel beachten müssen Kein Zugriff
  9. 4.3.10 Die Wertung der Monate nach der Gradzahlmethode Kein Zugriff
  10. 4.3.11 Höhere Heizkosten wegen Leerständen Kein Zugriff
4. 1. 4.4.1 Das muss in das Schreiben hinein Kein Zugriff
  2. 4.4.2 Wenn der Mieter die Information gar nicht will? Kein Zugriff
5. 1. 4.5.1 Behaglichkeitstemperatur ermöglichen Kein Zugriff
  2. 4.5.2 Wann ist Heizsaison? Kein Zugriff
  3. 4.5.3 Wie warm muss das Wasser werden? Kein Zugriff
  4. 4.5.4 Wenn Gas oder Öl knapp werden Kein Zugriff
1. 1. 5.1.1 Ab wann läuft die Ausschlussfrist? Kein Zugriff
  2. 5.1.2 Ausbleibende Nachzahlung als Indiz Kein Zugriff
  3. 5.1.3 Fristverlängerung bei neuer Abrechnung Kein Zugriff
  4. 5.1.4 Ihr Mieter muss Gründe nennen Kein Zugriff
2. 1. 5.2.1 Prüfen Sie seine Argumente Kein Zugriff
  2. 5.2.2 Die Abrechnung ist unverständlich und nicht nachvollziehbar Kein Zugriff
  3. 5.2.3 Ihr Mieter rügt formale Mängel Kein Zugriff
  4. 5.2.4 Ihr Mieter beanstandet einen Verteilerschlüssel Kein Zugriff
  5. 5.2.5 Ihr Mieter hält das Gebot der Wirtschaftlichkeit für verletzt Kein Zugriff
  6. 5.2.6 Ihr Mieter beanstandet einen einzelnen Posten Kein Zugriff
  7. 5.2.7 Sie haben sich verrechnet Kein Zugriff
  8. 5.2.8 Ihr Mieter sucht sich ein unwesentliches Detail Kein Zugriff
  9. 5.2.9 Die korrigierte Abrechnung Kein Zugriff
  10. 5.2.10 Wenn Ihr Mieter die Abrechnung weiterhin beanstandet Kein Zugriff
  11. 5.2.11 Ihr Mieter stellt seine Nebenkostenvorauszahlung ein Kein Zugriff
  12. 5.2.12 Vor Gericht ziehen? Kein Zugriff
  13. 5.2.13 Exkurs: So berechnen Sie Verzugszinsen Kein Zugriff
  14. 5.2.14 Ihr Mieter zahlt nicht Kein Zugriff
  15. 5.2.15 Vorsicht Verjährung! Kein Zugriff
  16. 5.2.16 Ihr Mieter erkennt Ansprüche aus einer korrigierten Abrechnung nicht an Kein Zugriff
1. 1. 6.1.1 Erhöhung bei Inklusivmieten nicht mehr möglich Kein Zugriff
  2. 6.1.2 Schicken Sie Ihrem Mieter eine Erklärung Kein Zugriff
  3. 6.1.3 Wie sollte die Erklärung aussehen? Kein Zugriff
  4. 6.1.4 Ab wann gilt die neue Pauschale? Kein Zugriff
  5. 6.1.5 Nur bereits entstandene Kosten maßgeblich Kein Zugriff
  6. 6.1.6 In Ausnahmefällen: rückwirkende Erhöhung Kein Zugriff
  7. 6.1.7 Und wenn die Betriebskosten sinken? Kein Zugriff
  8. 6.1.8 Die Gesamtkosten sind entscheidend Kein Zugriff
2. 1. 6.2.1 Wenn Ihr Mieter in Zahlungsschwierigkeiten steckt Kein Zugriff
  2. 6.2.2 Reagieren Sie umgehend Kein Zugriff
  3. 6.2.3 Wenn Zahlungen immer wieder ausbleiben Kein Zugriff
  4. 6.2.4 Wann verjähren Ihre Ansprüche? Kein Zugriff
  5. 6.2.5 Sollen Sie die Nebenkosten stunden? Kein Zugriff
  6. 6.2.6 Ihr Mieter beanstandet die Abrechnung Kein Zugriff
  7. 6.2.7 Zu Unrecht zurückbehaltene Vorauszahlungen können Sie einklagen Kein Zugriff
  8. 6.2.8 Was heißt »nicht ordnungsgemäß« abgerechnet? Kein Zugriff
  9. 6.2.9 Ihr Mieter möchte eine ordnungsgemäße Abrechnung erzwingen Kein Zugriff
3. 1. 6.3.1 Bis wann müssen Sie abrechnen? Kein Zugriff
  2. 6.3.2 Dürfen Sie überhaupt vor Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen? Kein Zugriff
  3. 6.3.3 Wie müssen Sie Kosten gegeneinander abgrenzen? Kein Zugriff
  4. 6.3.4 Wie berechnen Sie die Kostenanteile? Kein Zugriff
  5. 6.3.5 Wenn keine Zwischenablesung stattgefunden hat? Kein Zugriff
4. 1. 6.4.1 Treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung Kein Zugriff
  2. 6.4.2 Alle Mieter müssen zustimmen Kein Zugriff
  3. 6.4.3 Sie führen einen gerechteren Schlüssel ein Kein Zugriff
  4. 6.4.4 Neue Verbrauchserfassungsgeräte Kein Zugriff
  5. 6.4.5 Der bestehende Schlüssel benachteiligt einzelne Mieter Kein Zugriff
  6. 6.4.6 Informieren Sie Ihre Mieter Kein Zugriff
5. 1. 6.5.1 Das Einsichtsrecht des Mieters Kein Zugriff
  2. 6.5.2 Darf Ihr Mieter die Belege fotografieren? Kein Zugriff
  3. 6.5.3 Dürfen Dritte die Belege einsehen? Kein Zugriff
  4. 6.5.4 Ort der Einsichtnahme: Bei Ihnen oder bei Ihrem Mieter? Kein Zugriff
  5. 6.5.5 Was gibt es bei der Terminvereinbarung zu beachten? Kein Zugriff
  6. 6.5.6 Hat Ihr Mieter Anspruch auf Fotokopien? Kein Zugriff
  7. 6.5.7 Wenn Sie die Einsicht verweigern Kein Zugriff
6. 1. 6.6.1 Daten schützen und löschen Kein Zugriff
  2. 6.6.2 Auf Anfrage alle Daten offenlegen Kein Zugriff
7. 1. 6.7.1 Nennen Sie Gründe für die Anpassung Kein Zugriff
  2. 6.7.2 Nur mit Einverständnis der Mieter Kein Zugriff
8. 1. 6.9.1 Der Mieter stellt seine Vorauszahlungen ein Kein Zugriff
  2. 6.9.2 Der Mieter verklagt Sie auf Abrechnung Kein Zugriff
  3. 6.9.3 Das Gericht schätzt die Betriebskosten Kein Zugriff
9. 6.10 Wenn Ihr Mieter die Nachzahlung nicht stemmen kann Kein Zugriff
10. 1. 6.11.1 Diese Informatonen müssen in Ihre Abrechnung Kein Zugriff
  2. 6.11.2 Die Informationspflicht der Lieferanten Kein Zugriff
  3. 6.11.3 So rechnen Sie die Lieferantenangaben um Kein Zugriff
  4. 6.11.4 Aufteilung bei einer Ölheizung Kein Zugriff
  5. 6.11.5 Kürzungsrecht bei mangelhafter Aufteilung Kein Zugriff
  6. 6.11.6 Wenn der Mieter der Vertragspartner ist Kein Zugriff
Stichwortverzeichnis Kein Zugriff Seiten 165 - 168
Der Autor Kein Zugriff Seiten 169 - 172