Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: Hintergründe, Regulierungsfunktion, Verfassungsmäßigkeit

Dr. Niklas Gustorff

doi:10.5771/9783748920779

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Edition: 1/2021
Copyright Year: 2021
ISBN-Print: 978-3-8487-8277-2
ISBN-Online: 978-3-7489-2077-9
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Münsterische Beiträge zur Rechtswissenschaft - Neue Folge
Volume: 58
Language: German
Pages: 489
Product Type: Monograph

Titelei/Inhaltsverzeichnis No access Pages 1 - 32
1. A. Gegenstand der Untersuchung No access
2. B. Begriffliche Konturierung von „Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ No access
3. C. Gang der Untersuchung No access
1. 1. 1. 1. a) Entwicklung und aktueller Bedarf No access
      2. aa) Förderbedingungen und Wirkungsweisen No access
        bb) Bewertung der Fördermaßnahmen No access
    2. 1. (1) Entwicklung der Baulandpreise No access
        (a) Erschließung neuen Baulands No access
        (b) Nutzung unter Berücksichtigung wohnungspolitischer Zielsetzungen No access
        (1) Höhe der Grunderwerbsteuer und besteuerte Erwerbsvorgänge No access
        (2) Überlegungen zur steuerlichen Entlastung und zum Setzen von Anreizen, neuen Wohnraum zu schaffen No access
      2. aa) Entwicklung der Bauwerkskosten No access
        bb) Erklärungsansätze und Gegenmaßnahmen No access
    3. 1. a) Soziale Wohnraumförderung als Teil des Systems sozialer Absicherung des Wohnens No access
      2. b) Entwicklung der Anzahl der Sozialwohnungen und künftiger Bedarf No access
      3. aa) (Fehlende) Eignung des sozialen Wohnungsbaus zur Entlastung der Mietwohnungsmärkte und zur Versorgung besonders einkommensschwacher Haushalte No access
        bb) Alternativmaßnahmen No access
        cc) Soziale Wohnraumförderung als Teil eines größeren Maßnahmenpakets und langfristige Perspektive No access
    4. 1. aa) Gründe für die verstärkte Nachfrage nach Wohnimmobilien als Geldanlage No access
        bb) Auswirkungen auf die Mietwohnungsmärkte No access
      2. aa) Anlegerprofil und räumliche Verortung No access
        (a) Gestaltungsmöglichkeiten in verschiedenen Konstellationen No access
        (b) Städtebaurechtliche und AGB-rechtliche Gestaltungsgrenzen No access
        (a) Aktuelle – verfassungswidrige – Ausgestaltung der Grundsteuer und deren Reform No access
        (b) Neukonzeption der Grundsteuer als Boden(wert)steuer No access
        (c) (Wieder‑)Einführung der Grundsteuer C (Baulandsteuer) No access
  2. 1. 1. aa) Arbeits- und Ausbildungsmarkt No access
        (1) Technische Infrastruktur No access
        (2) Soziale Infrastruktur No access
        cc) Lebensstil No access
      2. aa) Belebung ländlicher Regionen No access
        bb) Anbindung des Umlands No access
      3. c) Konkretisierung des Wohnungsneubaubedarfs in örtlicher Hinsicht No access
    2. 1. aa) Begriffserklärung No access
        (1) Alterung No access
        (2) Pluralisierung No access
        (3) Feminisierung No access
        (4) Singularisierung No access
      2. aa) Wohnform No access
        (1) Umzugsbedürftige und umzugswillige Gruppen No access
        (2) Faktoren der Wohnortwahl No access
        (1) Bedarfsgerechter Zuschnitt: Zunehmende Bedeutung kleiner Wohnungen No access
        (2) Barrierefreie bzw. -reduzierte Wohnungen No access
        (3) Sicherheitsbedürfnis No access
        dd) Barrierefreie bzw. -reduzierte Gestaltung und (infrastrukturelle) Ausstattung des Wohnumfelds No access
    3. 1. aa) Entwicklung der Gesamtzahl der Haushalte und deren Struktur No access
        bb) Konsequenzen für den Neubaubedarf No access
      2. b) Wohnflächenverbrauch pro Kopf No access
    4. 1. (1) Verschiedene Kategorien von Schutzsuchenden No access
        (a) Aufenthaltsgestattung, Aufenthaltserlaubnis, Niederlassungserlaubnis und Duldung No access
        (b) Räumliche Beschränkungen des Aufenthalts und Maßgaben für die Wahl des Wohnorts No access
        (1) Unionsbürger No access
        (2) Angehörige der EFTA-Mitgliedstaaten No access
      2. aa) Entwicklung der Anzahl der in Deutschland lebenden Ausländer, Schutzsuchenden und EWR-Staatsangehörigen No access
        bb) Hintergründe dieser Entwicklung No access
        cc) Ausblick auf die künftige Zuwanderung No access
      3. aa) Wohnungsmarktrelevante Nachfrager No access
        bb) Aggregierter zusätzlicher Wohnungsbedarf No access
        cc) Örtliche Verteilung No access
        dd) Charakteristika der nachgefragten Wohnungen No access
2. 1. I. Begriffserklärung No access
  2. 1. 1. a) Dimensionen der Gentrifizierung No access
      2. b) Phasen- bzw. Stadienmodelle No access
    2. 1. a) Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Bewohner No access
      2. b) Übernahme durch hinzukommende Bevölkerungsgruppen No access
  3. 1. 1. aa) Kündigung der Vermieter No access
        bb) Kündigung der Erwerber zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelter Wohnungen No access
      2. aa) „Einfache“ Mietanpassung nach § 558 BGB No access
        bb) Mietanpassung nach Modernisierungsmaßnahmen, §§ 559 ff. BGB No access
    2. 2. Öffentliches Baurecht No access
    3. 3. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip No access
1. 1. 1. 1. a) Neuabschluss eines Mietvertrags über Wohnraum No access
      2. b) Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt – Festlegung im Wege einer Rechtsverordnung No access
      3. c) Zulässige Miethöhe: 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete No access
    2. 1. a) Wiedervereinbarung einer höheren Vormiete No access
      2. b) Umlage der Kosten einer sog. einfachen Modernisierung No access
    3. 1. a) Neubauten No access
      2. b) Umfassend modernisierte Wohnungen No access
    4. 4. Rechtsfolgen, § 556g BGB No access
  2. 1. 1. a) Vertragsparteien: Wohnungsvermittler und Wohnungssuchender No access
      2. b) Vermittlung oder Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen No access
      3. c) Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen No access
      4. d) Ausschließlichkeit No access
      5. e) Vermittlungsvertrag No access
      6. f) Auftrag des Vermieters No access
      7. g) Keine regionale Begrenzung – bundesweite Anwendbarkeit No access
      8. h) Rechtsfolge, Rückforderung ohne Rechtsgrund geleisteter Zahlungen, Ordnungswidrigkeitentatbestand No access
    2. 1. a) Abweichungsverbot, § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG No access
      2. b) Umgehungsverbot, § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG No access
2. 1. 1. 1. Herkömmliche Begriffsverwendung No access
    2. 2. Perspektivwechsel hin zu einer funktionsspezifischen Betrachtung No access
  2. 1. 1. Einsatz einer rechtlichen Handlungsform durch eine staatliche Stelle mit einer über den Einzelfall hinausgehenden Steuerungsintention No access
    2. 1. a) Politische Veranlassung No access
      2. aa) Siedlungs- und sozialpolitische Zielsetzung No access
        bb) Marktbezogene Zielsetzung No access
  3. 1. 1. Bedarf nach einer Begrenzung des regulatorischen Einsatzes des Privatrechts No access
    2. 1. aa) Abstrakter Verfassungsvorbehalt No access
        bb) Gesetzgebungskompetenz No access
        cc) Übertragung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Sonderabgaben No access
        (1) Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung No access
        (2) Folgerichtigkeit und Systemgerechtigkeit No access
      2. aa) Grundrechtsbindung des Privatrechtsgesetzgebers No access
        (1) Abgrenzung von Interessenausgleichs- und Regulierungsfunktion No access
        (2) Darstellung der unterschiedlichen Maßstäbe No access
1. 1. 1. 1. aa) Eigentumsfreiheit, Art. 14 Abs. 1 GG No access
        (1) Gewerbsmäßige Vermietung als Beruf No access
        (2) Eingriffscharakter und berufsregelnde Tendenz der Mietpreisbremse No access
        (3) Konkurrenz zur Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) No access
      2. aa) Mietbesitz, Art. 14 Abs. 1 GG No access
        (1) Ausweitung des für eher einkommensschwache Mietergruppen zugänglichen Wohnungsangebots No access
        (2) Abwehr von Zuzugsbeschränkungen zugunsten eher einkommensstarker Mietergruppen No access
        cc) Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 Abs. 1 GG No access
        dd) Allgemeines Persönlichkeitsrecht, Art. 2 Abs. 1 i. V. m. Art. 1 Abs. 1 GG No access
      3. (1) Abwehrrechtliche Dimension No access
        (a) (Nicht‑)Bestehen einer Schutzverpflichtung No access
        (b) (Kein) Heranziehen der Schutzermächtigung No access
        (3) Konkurrenz zu den übrigen einschlägigen Grundrechtspositionen No access
        (a) Differenzierter Anwendungsbereich der Mietpreisbremse No access
        (b) Unterschiedlich hohes Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        (c) Mögliche Pflicht, zwischen verschiedenen sachlichen und örtlichen Teilmärkten und Gruppen von Vermietern und (potenziellen) Mietern zu differenzieren No access
        (2) Besonderheiten aufgrund der mehrstufigen Rechtsetzung No access
        (3) Relevanz des allgemeinen Gleichheitssatzes für Regulierungsnormen No access
    2. 1. aa) Sozialstaatliche Aufwertung der verfolgten Ziele No access
        (1) Freizügigkeit, Art. 11 Abs. 1 GG No access
        (2) Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 Abs. 1 GG No access
        (3) Vertragsfreiheit, Art. 2 Abs. 1 GG No access
      2. b) Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG No access
    3. 1. aa) Parlamentsvorbehalt No access
        bb) Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung, Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG No access
      2. aa) Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten als Angelegenheit der örtlichen Gemeinschaft No access
        bb) Fehlende Möglichkeit für den (Bundes-)Gesetzgeber, die Gemeinden zu ermächtigen No access
    4. 4. Zwischenergebnis No access
  2. 1. 1. a) Anwendung nur auf neu abgeschlossene Mietverträge No access
      2. (a) Offenheit des Wortlauts für eine verfassungskonforme Auslegung No access
        (b) Verfassungsmäßigkeit nur einer Auslegungsvariante No access
        (c) Einhaltung der Grenzen verfassungskonformer Auslegung No access
        (2) Einschätzungs‑, Prognose‑ und Beurteilungsspielräume der Landesregierungen bezüglich des (Nicht‑)Vorliegens der Voraussetzungen der Verordnungsermächtigung No access
        bb) Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung No access
        (a) Befristete Ausweisung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten No access
        (b) Befristung der Verordnungsermächtigung No access
        (a) Sachliche Teilmärkte No access
        (b) Örtliche Teilmärkte No access
        (a) Für Gebietsausweisung maßgebliche Tatsachen, § 556d Abs. 2 S. 6 BGB No access
        (b) Abhilfemaßnahmen, § 556d Abs. 2 S. 7 BGB No access
      3. c) Anwendung nur auf Mietverhältnisse im räumlichen Geltungsbereich der Mietpreisbegrenzungsverordnungen No access
      4. (1) Inhalt der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Bestimmtheit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Möglichkeit zu deren Fortschreibung No access
        (2) Eigenständige Begründung einer hinreichenden Bestimmtheit der ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        bb) Aushebelung des Systems der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Aufhebung des Marktbezugs No access
        cc) Unterschiedliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in verschiedenen Regionen No access
      5. (1) Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum auch in angespannten Wohnungsmärkten für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Bevölkerungsgruppen No access
        (2) Verhinderung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen No access
        (3) Schutz von Bestandsmietverhältnissen No access
        (a) Dämpfung des Mietanstiegs No access
        (b) Eliminierung eines ethisch anstößigen Verhaltens No access
        (a) Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum auch in angespannten Wohnungsmärkten für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Bevölkerungsgruppen No access
        (b) Verhinderung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen No access
        (c) Schutz von Bestandsmietverhältnissen No access
        (2) Konsequenz einer geringen Effektivität für die Abwägung No access
        (a) Mögliche Verpflichtung zur Wahl eines anderen Preisfestsetzungsmodells aufgrund fehlender Erforderlichkeit der konkreten Ausgestaltung der Mietpreisbremse No access
        (b) Verfassungskonformität der als Bezugsmaßstab dienenden ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        (c) Beachtung des Gebots der Folgerichtigkeit No access
        (a) Unterschiedliche Gruppen von Vermietern No access
        (b) Unterschiedliche Gruppen von (potenziellen) Mietern No access
        (3) Förderung des privaten Wohnungsbaus und/oder eigene staatliche Bautätigkeit No access
        (4) Anpassung des Wohngelds No access
        (5) Schaffung von Anreizen für die Vermietung an einkommensschwächere Mieter No access
        (a) Grundsätzliche Wirtschaftlichkeit der Vermietung bei Vereinbarung von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        (b) Einwand hoher Finanzierungs- und Instandhaltungskosten No access
        (c) Substanzschutz durch Modifikationen der bzw. Ausnahmen von der Mietpreisbremse No access
        (d) Härtefallklauseln No access
        (a) Betragsmäßige Begrenzung No access
        (b) Räumliche Begrenzung No access
        (c) Zeitliche Begrenzung No access
        (3) (Keine) Entwertung eigener Leistungen der Vermieter No access
        (a) Bedeutung der Wohnung für den Einzelnen und gesellschaftspolitische Relevanz No access
        (b) Besonderheiten des Eigentums an Wohnobjekten und deren Auswirkungen No access
        (2) Keine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung No access
        (3) Berücksichtigung von Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse No access
        ff) Einschränkung der Vertragsfreiheit No access
      6. f) Zusammenfassende Bewertung No access
    2. 1. aa) Schutz des Vertrauens auf das Fortbestehen der Konditionen des vorangegangenen Mietverhältnisses No access
        bb) Vertrauen auf den Fortbestand der vorherigen Rechtslage No access
        cc) Gewährleistung von Investitionssicherheit No access
      2. b) Umlage der Kosten einer sog. einfachen Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB No access
    3. 1. a) Neubauten, § 556f S. 1 BGB No access
      2. aa) Entlastung der Vermieter von der Notwendigkeit, die zulässige Miethöhe zu ermitteln No access
        bb) Förderung von Wohnungsmodernisierungen bzw. Verhinderung von Investitionshemnissen No access
        cc) Schaffung neuen Wohnraums bzw. Erhalt des bisherigen Wohnungsbestands No access
2. 1. 1. 1. (1) Schutzbereichsbetroffenheit und berufsregelnde Tendenz des Eingriffs No access
        (a) Ausgangspunkt: Einordnung als Berufsausübungsregel No access
        (b) Beurteilung aufgrund wirtschaftlicher Auswirkungen No access
        (c) Konsequenzen für die Rechtfertigungsprüfung No access
        (1) Entwertung bereits erteilter Aufträge zum Angebot von Wohnräumen (§ 6 Abs. 1 WoVermRG) No access
        (2) Entzug von Provisionsansprüchen aus bereits abgeschlossenen Vermittlungsverträgen No access
        (3) Substantielle Entwertung des „materiellen Kernbestand[s] eines Unternehmens“ No access
      2. aa) Vermieter No access
        bb) Wohnungssuchende No access
      3. aa) Ungleichbehandlung verschiedener kostenverursachender Gruppen – zugleich zur ungleichen Belastung von Wohnungsvermittlern und anderen Arten von Immobilienmaklern No access
        bb) Mögliche Pflicht zur Differenzierung zwischen verschiedenen Wohnungsmärkten und Gruppen von Wohnungssuchenden No access
    2. 2. Verfassungsprinzip: Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG No access
    3. 3. Zwischenergebnis No access
  2. 1. 1. aa) Absicht einer wirtschaftlichen Entlastung der Wohnungssuchenden mit dem Ziel der Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum No access
        bb) Zuordnung der Courtagezahlungspflichten zu den (eigentlichen) Bestellern No access
        cc) Fälschlicherweise als Ziel des Bestellerprinzips identifizierter Zweck: Schutz vor überhöhten und intransparenten Preisen No access
      2. aa) Absicht einer wirtschaftlichen Entlastung der Wohnungssuchenden mit dem Ziel der Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum No access
        bb) Zuordnung der Courtagezahlungspflichten zu den (eigentlichen) Bestellern No access
      3. aa) „Echtes“ oder „reines“ Bestellerprinzip No access
        bb) Hälftige Teilung der Maklercourtage No access
        cc) Absenkung der höchstzulässigen Courtage No access
      4. (1) Ausschluss der Provisionspflicht der Wohnungssuchenden aufgrund aktiver Beteiligung der Vermieter im Vermittlungsprozess No access
        (a) Mehrfachbeauftragung No access
        (b) Vorbefassung No access
        bb) Verweis auf die Vermieterprovision No access
        cc) Konsequenzen einer Aufgabe des Tätigkeitsfeldes der Vermittlung von Mietverhältnissen über Wohnräume No access
      5. (1) Indienstnahme speziell der Wohnungsvermittler No access
        (2) Ungleiche Belastung verschiedener Gruppen von Immobilienmaklern und Wohnungsvermittlern No access
        (1) Örtliche Begrenzung des Geltungsbereichs No access
        (2) Differenzierung zwischen verschiedenen Gruppen von Wohnungssuchenden No access
      6. f) Zusammenfassende Bewertung No access
    2. 2. Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten im Verhältnis Vermieter–Wohnungssuchende (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG) No access
3. 1. 1. 1. Bedürfnis für die Etablierung der Rechtsfigur des additiven Grundrechtseingriffs – Anerkennung durch das Bundesverfassungsgericht No access
    2. 1. a) Mehrzahl gleichzeitig belastend wirkender Einzelmaßnahmen No access
      2. b) Zurechenbarkeit an denselben Hoheitsträger No access
      3. c) Betroffenheit desselben Grundrechtsträgers No access
      4. d) Gleichzeitigkeit der Belastungswirkungen No access
      5. e) Grundrechtsidentität No access
      6. f) Zweckidentität No access
    3. 1. aa) Anpassung der einzelnen Prüfungsschritte No access
        bb) Kritik an der Durchführung einer Gesamtverhältnismäßigkeitsprüfung No access
      2. aa) Inhalt der Wesensgehaltsgarantie (speziell auf den additiven Grundrechtseingriff bezogen) No access
        bb) Eignung zur Begrenzung additiver Grundrechtseingriffe No access
      3. c) Verhältnis dieser beiden verfassungsrechtlichen Grenzen zueinander No access
  2. 1. 1. a) Zusammenwirken von Kernregelung des Bestellerprinzips und Umgehungsverbot No access
      2. aa) Isolierte Betrachtung der Ordnungswidrigkeitenvorschrift No access
        bb) Zusammenwirken von Ordnungswidrigkeitenvorschrift und übrigen Regelungen des Bestellerprinzips No access
    2. 2. Wechselwirkung zwischen Mietpreisbremse und Bestellerprinzip No access
  3. 1. 1. a) Zusammenwirken der Mietpreisregime des Bürgerlichen Gesetzbuchs No access
      2. b) Soziales Mietrecht No access
    2. 2. Einfluss der Mietpreisbremse auf die Höhe des Vermittlungsentgelts No access
1. 1. I. Zu dem gesetzgeberischen Hintergrund und zur gegenwärtigen Situation auf den Wohnungsmärkten No access
  2. II. Zur Regulierungsfunktion der Mietrechtsnovellierung No access
  3. 1. 1. Mietpreisbremse No access
    2. 2. Bestellerprinzip (einschließlich der Ordnungswidrigkeitenvorschrift) No access
2. B. Abschließende Bemerkungen No access
Literaturverzeichnis No access Pages 459 - 489

Bibliography (396 entries)

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