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Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland und Frankreich

Mietpreisbildung und Beendigung von Wohnraummietverhältnissen im Spannungsfeld der Interessen
Authors:
Publisher:
 2024

Summary

The author examines the main instruments of social tenant protection within the framework of a German-French legal comparison. The focus is on rent formation at the beginning as well as the possibilities of rent increase in the ongoing residential tenancy as well as the termination of the contract. The work comprehensively analyzes the topic of the local comparative rent, the prohibition of rent over-increases, the rent cap as well as the possibilities of contract termination. The identified strengths and weaknesses of the two legal systems serve the author as a basis for the discussion of new ideas for the further development of social tenant protection. The study is thus aimed at both academics and practitioners.

Keywords

Bibliographic data

Copyright Year
2024
ISBN-Print
978-3-7560-1173-5
ISBN-Online
978-3-7489-1765-6
Publisher
Nomos, Baden-Baden
Series
Schriften zum Immobilienrecht
Volume
1
Language
German
Pages
0
Product Type
Monograph

Table of contents

ChapterPages
  1. Titelei/Inhaltsverzeichnis No access 1 - 22
  2. Abkürzungsverzeichnis No access 23 - 36
    1. I. Thema und Zielsetzung No access
    2. II. Der Rechtsvergleich zwischen deutschem und französischem Mietrecht als wissenschaftliche Methode No access
    3. III. Direkte und indirekte Wohnraumförderung No access
        1. a) Das Mietrecht in der römischen Antike No access
        2. b) Das französische Mietrecht nach Inkrafttreten des Code Napoléon am 21.03.1804 No access
        3. c) Das deutsche Mietrecht nach Inkrafttreten des BGB am 01.01.1900 No access
      2. 2. Überblick über die Mietrechtsgesetzgebung No access
      3. 3. Fazit No access
        1. a) Die Regelungen zum Eigentum in Deutschland No access
        2. b) Die Regelungen zum Eigentum in Frankreich No access
        1. a) Die Regelungen zum Besitz in Deutschland No access
        2. b) Die Regelungen zum Besitz in Frankreich No access
      1. 1. Das Wohnraummietrecht des BGB No access
        1. a) Der Mietvertrag nach dem Code civil No access
        2. b) Gesetz L. 1948: Anwendungsbereich und Regelungsgehalt No access
        3. c) Gesetz Méhaignerie (L. 1986) No access
        4. d) Gesetz Mermaz-Malandin (L. 1989) No access
      3. 3. Fazit No access
      1. 1. Zwingender Charakter in Deutschland No access
      2. 2. Zwingender Charakter in Frankreich No access
      1. 1. Die Mietzahlung in Deutschland No access
      2. 2. Die Mietzahlung in Frankreich No access
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen No access
          1. aa) Unangemessen hohes Entgelt No access
          2. bb) Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen No access
          3. cc) Beweis- und Darlegungslast No access
          4. dd) Rechtsfolgen No access
          1. aa) Absenkung der Anforderungen No access
          2. bb) Vereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 1 GG No access
          3. cc) Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG No access
          4. dd) In besonderer Weise vorwerfbares Unrecht und Vereinbarkeit mit dem Schuldgrundsatz No access
          5. ee) Anhebung des Bußgeldrahmens und zivilrechtliche Situation No access
          6. ff) Zusammenfassendes Ergebnis No access
        1. a) Die Regelungen in Deutschland No access
        2. b) Die „lésion“ im französischen Recht No access
        3. c) Kritik und Vergleich mit Frankreich No access
      3. 3. Überblick zu den Rechtsfolgen bei gesetzlichen Verboten No access
      1. 1. Kurzüberblick über die deutschen und französischen Regelungen No access
        1. a) Die Mietpreisbremse in Deutschland No access
        2. b) Die Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus und der Mietpreisentwicklung in Frankreich No access
          1. aa) Wahrung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG No access
          2. bb) Wahrung der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG No access
          3. cc) Wahrung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG No access
        2. b) Die Entscheidung des Conseil constitutionnel betreffend das Gesetz Alur vom 14.03.2014 No access
        3. c) Die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes Elan No access
        4. d) Zusammenfassendes Ergebnis No access
          1. aa) Zeitlicher Anwendungsbereich No access
          2. bb) Materieller Anwendungsbereich No access
          1. aa) Zeitlicher Anwendungsbereich No access
          2. bb) Materieller Anwendungsbereich No access
          1. aa) Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt No access
          2. bb) Zeitliche Beschränkung der Gebietsverordnungen No access
          3. cc) Begründungspflicht No access
          4. dd) Gerichtliche Überprüfung der Gebietsverordnungen No access
          1. aa) Örtlicher Anwendungsbereich der Bestimmungen betreffend die Mietpreisentwicklung No access
          2. bb) Örtlicher Anwendungsbereich der Bestimmungen betreffend das Mietpreisniveau No access
        3. c) Vergleich der Kriterien zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt No access
          1. aa) Wohnungsneubau No access
          2. bb) Umfassende Modernisierung No access
          3. cc) Berücksichtigung der Vormiete No access
          4. dd) Informationspflichten des Vermieters in Deutschland No access
          1. aa) Erstvermietung No access
          2. bb) Unbewohnt seit 18 Monaten No access
          3. cc) Verbesserungsarbeiten („travaux d’amélioration“) No access
          4. dd) Informationspflichten des Vermieters in Frankreich No access
        3. c) Keine Ausnahmen bei Art. 140 des Gesetzes Elan No access
        4. d) Vergleich der Ausnahmetatbestände in Deutschland und Frankreich No access
          1. aa) Begriffsverständnis No access
          2. bb) Die Wohnwertmerkmale und ihre Gewichtung No access
          3. cc) Vergleichbarer Wohnraum No access
            1. (1) (Qualifizierte) Mietspiegel No access
            2. (2) Mietdatenbank No access
            3. (3) Sachverständigengutachten No access
            4. (4) Vergleichswohnungen No access
            5. (5) Sonstige Begründungsmittel No access
          5. ee) Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung No access
          1. aa) Vormiete ist seit zwölf Monaten unverändert No access
          2. bb) Die Miete ist eindeutig zu niedrig („manifestement sous-évalué“) No access
          3. cc) Seit der letzten Vermietung wurden Arbeiten an der Mietwohnung durchgeführt No access
          1. aa) Die Rolle der lokalen Mietbeobachtungsstellen („Observatoire local des loyers“) No access
            1. (1) Relevanter Wohnungsbestand No access
            2. (2) Ermittlung der relevanten Daten No access
            3. (3) Bestimmung der Referenzmiete No access
          3. cc) Mietzuschlag auf die Grundmiete nach Art. 140 Abs. 3 B des Gesetzes Elan No access
        4. d) Gleichzeitige Anwendung der Bestimmungen zur Mietpreisentwicklung und zum Mietpreisniveau No access
        1. a) Rechtsfolgen in Deutschland No access
        2. b) Rechtsfolgen in Frankreich No access
        3. c) Vergleich der Rechtsfolgen No access
        1. a) Vergleich der Mietpreisbremse mit den Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus No access
        2. b) Vergleich der Mietpreisbremse mit den Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung No access
        3. c) Stellungnahme zu häufigen Kritikpunkten No access
        1. a) Legitimes Ziel No access
        2. b) Geeignetheit No access
        3. c) Erforderlichkeit No access
        4. d) Angemessenheit No access
      1. 1. Die Regelungen nach dem Berliner Mietendeckel No access
        1. a) Angemessenheit einer Stichtagsmiete für Bestandsmietverhältnisse No access
        2. b) Angemessenheit einer Mietpreisabsenkung bei Bestandsmietverhältnissen No access
        3. c) Angemessenheit von Mietobergrenzen bei Neuvertragsmieten No access
        4. d) Angemessenheit der Beschränkungen zu Modernisierungsmieterhöhungen No access
    1. I. Mieteränderungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB No access
    2. II. Staffelmiete nach § 557a BGB No access
      1. 1. In Deutschland nach § 557b BGB No access
      2. 2. In Frankreich nach Art. 17–1 Abs. 1 L. 1989 No access
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Indexmiete No access
        1. a) Materielle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen No access
        2. b) Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen No access
        3. c) Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung und Klage No access
          1. aa) Materielle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen No access
          2. bb) Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen No access
          3. cc) Reaktion des Mieters und Vorgehensweise des Vermieters No access
          4. dd) Rechtsfolge: Stufenweise Mieterhöhung No access
        2. b) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung No access
        3. c) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus No access
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        1. a) Vorliegen einer umlagefähigen Modernisierungsmaßnahme No access
        2. b) Umfang des Erhöhungsanspruchs No access
        3. c) Formelle Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung No access
        4. d) Härteeinwand des Mieters nach § 559 Abs. 4 und Abs. 5 BGB No access
        5. e) Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB No access
        6. f) Eintritt der Mieterhöhung No access
          1. aa) Pflichtverletzung bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung nach § 559d BGB No access
          2. bb) Verbot der Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise nach § 6 WiStG No access
        1. a) Grundfall: Art. 17–1 Abs. 2 L. 1989 No access
        2. b) Durchführung von energiesparenden Maßnahmen nach Art. 23–1 L. 1989 No access
        3. c) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung No access
        4. d) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus No access
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung No access
    6. VI. Das Verhältnis der Mieterhöhungsvorschriften zueinander No access
        1. a) Grundsatz des unbefristeten Mietvertrages No access
        2. b) Ausnahmefall des befristeten Mietvertrages No access
        1. a) Grundsatz des auf drei respektive sechs Jahre befristeten Mietvertrages No access
        2. b) Ausnahmen von der Mindestmietdauer No access
      3. 3. Vergleich der Mietvertragsdauer und der Befristungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich No access
        1. a) Eigenbedarfskündigung in Deutschland No access
        2. b) Eigenbedarfskündigung in Frankreich No access
        3. c) Vergleich der Regelungen zur Eigenbedarfskündigung No access
        1. a) Die Verwertungskündigung in Deutschland No access
          1. aa) Kündigung zum Verkauf der Mietsache an Verwandte bis einschließlich zum dritten Grad No access
          2. bb) Kündigung zum Verkauf der Mietsache an Dritte und Vorkaufsrecht des Mieters No access
          3. cc) Kündigung zum Verkauf einer größeren Anzahl an Wohnungen No access
        3. c) Die Kündigung zur Durchführung von Arbeiten in Frankreich No access
        4. d) Vergleich der Möglichkeiten zur Verwertungskündigung und Kritik No access
        1. a) Die Kündigung wegen Pflichtverletzung in Deutschland No access
        2. b) Die Kündigung wegen Pflichtverletzung in Frankreich No access
        3. c) Vergleich No access
        1. a) Sonstige Kündigungsgründe in Deutschland No access
        2. b) Sonstige Kündigungsgründe in Frankreich No access
        3. c) Vergleich der sonstigen Kündigungsgründe in Deutschland und Frankreich No access
        1. a) Formelle Kündigungsvoraussetzungen in Deutschland No access
        2. b) Formelle Kündigungsvoraussetzungen in Frankreich No access
        3. c) Vergleich der formellen Kündigungsvoraussetzungen in Deutschland und Frankreich No access
        1. a) Das Widerspruchsrecht des Mieters in Deutschland No access
          1. aa) Verfassungskonformität der Vorschrift No access
          2. bb) Voraussetzungen No access
          3. cc) Ausnahmen No access
        3. c) Vergleich der Schutzmaßnahmen und Kritik No access
        1. a) Rechtsfolgen im Falle einer wirksamen Kündigung No access
          1. aa) In Deutschland No access
          2. bb) In Frankreich No access
          1. aa) Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Deutschland No access
          2. bb) Aufhebung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs in Frankreich No access
          3. cc) Vergleich der Voraussetzungen zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs No access
        2. b) Hausfriedensstörungen No access
        3. c) Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht No access
        4. d) Kündigung wegen unberechtigter Überlassung an einen Dritten No access
        5. e) Fehlender Abschluss einer Mietrisikoversicherung No access
        1. a) Die Generalklausel in Deutschland No access
        2. b) Die gerichtliche Aufhebung des Wohnraummietverhältnisses in Frankreich No access
        3. c) Die Beendigung des Wohnraummietverhältnisses nach Art. 1226 C.civ. No access
      3. 3. Vergleich der Bestimmungen zur außerordentlichen Beendigung von Wohnraummietverhältnissen No access
      1. 1. Die ordentliche Kündigung des Mieters in Deutschland No access
      2. 2. Die ordentliche Kündigung des Mieters in Frankreich No access
      3. 3. Vergleich der ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich No access
      1. 1. Die außerordentliche Kündigung des Mieters in Deutschland No access
      2. 2. Die mieterseitige außerordentliche Beendigung des Wohnraummietverhältnisses in Frankreich No access
      3. 3. Vergleich der außerordentlichen Beendigungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich No access
    1. I. Zu Kapitel B: Grundlagen des sozialen Mieterschutzes No access
    2. II. Zu Kapitel C: Die Mietpreisbildung zu Beginn des Wohnraummietverhältnisses No access
    3. III. Zu Kapitel D: Die Möglichkeiten der Mietänderung im laufenden Wohnraummietverhältnis No access
    4. IV. Zu Kapitel E: Die Beendigung von Wohnraummietverhältnissen No access
  9. Literaturverzeichnis No access 547 -

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