Inhalt und Grenzen der Vermieterpflichten gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Soll-Zustand und „Opfergrenze&quot; im Mietrecht

Dr. Jennifer Gareis-Purper

doi:10.5771/9783748957638

Summary

This study examines content and scope of a lessor's obligations under sec. 535 subsec. 1 sent. 2 German Civil Code (BGB), addressing issues also of practical significance. The obligations are analyzed both in relation to one another and in relation to the obligation under sec. 535 subsec. 1 sent. 1 BGB. Since this work lies at the intersection of tenancy law and general contract law, it examines issues of warranty law under tenancy law (in particular the concept of deficiency used there) as well as possible limitations under general contract law regarding performance issues (Secs. 275, 313, 314 BGB). The study is guided by the thesis that the lessor's condition-related obligations are, by their very nature, not unlimited.

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Bibliographic data

Edition: 1/2026
Copyright Year: 2026
ISBN-Print: 978-3-7560-2485-8
ISBN-Online: 978-3-7489-5763-8
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Schriften zum Immobilienrecht
Volume: 11
Language: German
Pages: 451
Product Type: Monograph

1. Vorwort No access
1. A. Problemaufriss No access
2. B. Eingrenzung und Zielsetzung der Untersuchung No access
3. C. Aufbau der Untersuchung No access
1. 1. I. Duldungs- und Unterlassungspflichten No access
  2. II. (Aktive) Sachverschaffungspflicht No access
  3. III. Die Dauerverpflichtung des Belassens der Mietsache beim Mieter No access
  4. IV. Fernhalten jeglicher Störungen des Mieters als Teil der Pflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB? No access
2. 1. I. Das Verständnis des Gesetzgebers des BGB No access
  2. 1. 1. Wortlaut No access
    2. 2. Systematik No access
    3. 3. Teleologische Erwägungen No access
  3. III. Fazit No access
3. C. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB als Konkretisierung oder Erweiterung der Pflichten aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB No access
4. 1. I. Überblick über den Meinungsstand No access
  2. 1. 1. Die Bolzplatzentscheidung im Überblick No access
    2. 2. Die an der Bolzplatzentscheidung geübte Kritik No access
    3. 3. Das Verständnis des BGH von den Pflichten gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in der Bolzplatzentscheidung No access
    4. 4. Schlussfolgerungen aus der Bolzplatzentscheidung des BGH für das Verhältnis und den Umfang von Überlassungs- und Erhaltungspflicht No access
  3. 1. 1. § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB als erstmalige Überlassungspflicht No access
    2. 2. Bessere Beherrschbarkeit des Zustands der Mietsache bei der erstmaligen Überlassung No access
    3. 1. a. Bezugspunkt eines Besitzverschaffungsrisikos und Einordnung im Mietrecht No access
      2. b. Garantieversprechen des Vermieters No access
      3. c. Fazit No access
    4. 4. Bedeutung einer Garantie bzw. Risikoübernahme für die Leistungspflicht des Vermieters No access
  4. IV. Fazit No access
5. 1. I. Einleitende Überlegungen No access
  2. II. Überlassungspflicht ist weder „Nacherfüllungsanspruch“ noch Schutzpflicht No access
  3. III. Erhaltungspflicht ebenfalls keine Schutzpflicht und lediglich funktionell mit Nacherfüllungsanspruch vergleichbar No access
  4. IV. Fazit: Überlassungs- und Erhaltungspflicht als Teil des originären Erfüllungsanspruchs No access
6. 1. I. Das Erfüllungsstadium des Mietvertrages No access
  2. II. Grundsätzlich keine Anspruchskonkurrenz No access
  3. III. Problemfall: Überlassung einer ihrem Zustand nach nicht (vollumfänglich) gebrauchstauglichen Mietsache No access
7. G. Verständnis und Terminologie der weiteren Untersuchung No access
8. H. Zusammenfassung No access
1. A. Einleitende Überlegungen No access
2. 1. I. Zentralbegriff des Mietrechts No access
  2. II. Keine einheitliche Bedeutung des Begriffs des vertragsgemäßen Gebrauchs im Mietrecht No access
  3. III. Der vereinbarte Nutzungszweck als gemeinsamer Nenner No access
3. 1. I. Vorherrschendes Verständnis No access
  2. 1. 1. Ergänzende Vertragsauslegung vs. Gesetzesauslegung No access
    2. 1. a. Vorrang des dispositiven Rechts No access
      2. aa. Ermittlung des Nutzungszwecks im Rahmen der Vertragsauslegung No access
        (1) Bestimmung der „Eignung“ der Mietsache im Allgemeinen No access
        (2) Einbeziehung des konkreten Mietobjekts No access
        (3) Überschreiten des Üblichen No access
        (4) Besonderheiten der Gesetzesauslegung No access
    3. 3. Fazit No access
    4. 4. Beispiel bisheriger Ungenauigkeit bei der Bestimmung der Soll-Beschaffenheit No access
  3. 1. 1. Begrenzung durch die Gebrauchstauglichkeit No access
    2. 2. Einschränkung des Verständnisses der Gebrauchstauglichkeit No access
    3. 3. Der zeitgemäße Mindeststandard No access
    4. 4. Beurteilungszeitpunkt des zeitgemäßen Mindeststandards und der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Mietsachen No access
    5. 5. Fazit No access
  4. IV. Sonderfall: Pflicht aus § 241 Abs. 2 BGB No access
  5. 1. 1. Terminologie No access
    2. 1. a. Nach h.M. geringe praktische Bedeutung des § 536 Abs. 2 BGB No access
      2. aa. Geringe Bedeutung wegen hohen Anforderungen? No access
        (1) Subjektive Bestimmung der Eignung der Mietsache zum vereinbarten Gebrauch No access
        (2) Konkludente Vereinbarung spezifischer (Teil-)Nutzungszwecke No access
        (3) Fazit No access
    3. 1. a. Im Rahmen von § 536 Abs. 1 BGB No access
      2. b. Im Rahmen von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB No access
    4. 1. a. Ausgangslage No access
      2. b. Die Beschaffenheitsvereinbarung zwischen dem Mangelbegriff des § 536 Abs. 1 BGB und dem herkömmlichen Verständnis der zugesicherten Eigenschaft gem. § 536 Abs. 2 BGB No access
      3. c. Die Beschaffenheitsvereinbarung als Anwendungsfall des § 536 Abs. 2 BGB? No access
  6. 1. 1. Voraussetzungen konkludenter Beschaffenheitsvereinbarungen No access
    2. 1. a. Ansicht des BGH in einer Entscheidung aus dem Jahre 2023 No access
      2. aa. Kein pauschaler Rückschluss vom Ist- auf den Soll-Zustand No access
        bb. Bestimmung des Zustands anhand der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Mietsachen No access
        cc. Bewertung weiterer Beispiele aus der Rechtsprechung No access
        (1) Zeitpunkt der konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung No access
        (2) Beherrschbarkeit des Ist-Zustandes für den Vermieter No access
        (3) Sonderfall: Beherrschbare Umfeldänderungen No access
        (4) Sonderfall: Negative Beschaffenheitsvereinbarungen No access
        (5) Erklärungsverhalten in Bezug auf den Ist-Zustand gibt lediglich Art der Ausstattung der Mietsache und Nutzungsniveau an No access
        ee. Konsequenzen für die Beispielsfälle No access
  7. 1. 1. Bestehende Spielräume No access
    2. 2. Auswahlrecht des Vermieters No access
    3. 3. Berücksichtigung der Interessen des Mieters No access
    4. 4. Praktische Relevanz der Berücksichtigung der Interessen des Mieters No access
4. D. Zusammenfassung No access
1. A. Einleitende Überlegungen No access
2. 1. 1. 1. Die Ansicht des BGH im Kontext der Abwälzung von Schönheitsreparaturen No access
    2. 2. Das dynamische Verständnis No access
    3. 1. aa. Allgemeines No access
        bb. Abreden zum Dekorationszustand in der Wohnraummiete No access
      2. aa. Allgemeines No access
        bb. Bedeutung des Ist-Dekorationszustands in der Wohnraummiete No access
      3. aa. Stellungnahme zum Bezugspunkt der Erhaltungspflicht No access
        bb. Einwand der Wahrung des Äquivalenzverhältnisses No access
        cc. Konflikte mit dem Modernisierungsrecht? No access
        dd. Einwand des § 536b BGB No access
        ee. Allgemeine Konsequenzen des hier vertretenen Verständnisses No access
        ff. Das hier vertretene Verständnis in Bezug auf den Dekorationszustand in der Wohnraummiete No access
        gg. Weitere Beispiele No access
  2. 1. 1. Bestandsaufnahme No access
    2. 1. a. Allgemeines No access
      2. b. Grundsätzlich kein Rückgriff auf § 313 BGB No access
      3. c. Keine ständige Anpassungspflicht, aber Dynamik aufgrund des zeitgemäßen Mindeststandards No access
    3. 1. a. Umgang mit Umfeldmängeln No access
      2. b. Abgrenzung zur sog. Bolzplatzentscheidung des BGH No access
      3. c. Näheres zur Bedeutung bestehender Grenzwerte No access
  3. III. Fazit No access
3. 1. I. Das Verständnis des Gesetzgebers des BGB und Einordnung dessen No access
  2. 1. 1. Allgemein zum Begriff des Erhaltens No access
    2. 1. a. Vollständige Zerstörung der Mietsache No access
      2. b. Teilweise Zerstörung No access
  3. 1. 1. Kein vertieftes Auseinandersetzen mit dem Begriff des Erhaltens No access
    2. 2. Das vorzugswürdige Verständnis des Gesetzgebers des BGB No access
    3. 1. a. Die Begriffe der Instandhaltung und -setzung in und außerhalb des BGB No access
      2. aa. Bedeutung der II. BV, der BetrKV und des BauGB No access
        (1) Kritik am vorherrschenden Verständnis No access
        (a) Durchsetzung der eigenen Interessen des Vermieters No access
        (b) Bezugspunkt der zu erhaltenden Nutzbarkeit No access
        (c) Würdigung mit Blick auf die Parteiinteressen No access
        (d) Fazit No access
        (3) Konsequenzen des hier vertretenen Verständnisses No access
      3. aa. Vorherrschendes Verständnis No access
        (a) Allgemeiner Sprachgebrauch No access
        (b) Gegenargument: Wortlaut des § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV und § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV? No access
        (c) Telos des § 555a Abs. 1 BGB No access
        (2) Mangelursachen unerheblich No access
        (a) Begriffsbestimmung No access
        (b) Grundsätzliches No access
        (c) Abgrenzung zu den Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB No access
        (d) Konsequenzen der hier vertretenen Abgrenzung No access
        (4) Provisorische Maßnahmen No access
        cc. Fazit No access
      4. d. Konsequenzen für das Verständnis des § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB No access
    4. 1. aa. Wortlaut und Historie No access
        (1) Mietvertrag ist Gebrauchsüberlassungsvertrag No access
        (2) Verwendung des Begriffs des Erhaltens im BGB No access
        (1) Regelungsgehalt des § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB No access
        (2) Allgemeine Wertungsgesichtspunkte No access
        (3) Die Parteiinteressen im Allgemeinen No access
        (4) Sonderfall: Vermieter ist nicht zugleich Eigentümer der Mietsache No access
        (5) Sonderfall: Teilweise Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter No access
        (6) Fazit No access
        (7) Abweichende Interessenlage bei extensivem Verständnis des Begriffs des Erhaltens No access
        dd. Fazit No access
      2. b. Wesensändernde Maßnahmen No access
      3. c. Abgrenzung zum Verständnis des Gesetzgebers des BGB No access
      4. (1) Die Gefahr eines weiten Begriffsverständnisses No access
        (2) Gründe für ein weites Begriffsverständnis No access
        (3) Die bevorzugte Lösung eines differenzierteren Verständnisses No access
        (4) Kriterien zur Bestimmung der Mietsache im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB No access
        bb. Kriterien des Untergangs der Mietsache No access
      5. aa. Voraussetzungen eines wirtschaftlichen Totalschadens No access
        (1) Sinn und Zweck des § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB No access
        (2) Vorteile einer eindeutigen und auf wirtschaftliche Maßnahmen begrenzten Regelung No access
        (1) Einwand 1: Systematik des BGB No access
        (2) Einwand 2: Folgeprobleme mit der Sachverschaffungspflicht No access
        (a) Die Frage nach der Pflichtverletzung No access
        (b) Bestehen des Problems auch bei gegenständlichem Untergang der Mietsache? No access
        (c) Der Unterschied beim wirtschaftlichen Totalschaden No access
        (1) Favorisierte Lösung No access
        (2) Gegenargument zu Einwand 1 No access
        (3) Gegenargument zu Einwand 2 No access
        (4) Gegenargument zu Einwand 3 No access
        (5) Alternative und Ausblick No access
    5. 1. a. Ausbesserungen und Erneuerungen No access
      2. b. Gewöhnliche Erhaltungskosten No access
4. D. Dispositionsfreiheit des Vermieters bzgl. der Erhaltungspflicht No access
5. E. Zusammenfassung No access
1. 1. I. Allgemeines zur Unmöglichkeit No access
  2. II. Anwendbarkeit im Mietrecht No access
  3. 1. 1. Untergang der Sache No access
    2. 2. Rechtliche und subjektive Unmöglichkeit No access
    3. 1. a. Teilunmöglichkeit „in der Zeit“ No access
      2. b. Untergang einzelner vermieteter Sachen No access
      3. c. Abgrenzung zum Untergang eines Teils einer Mietsache No access
      4. d. Zweifache teilweise Unmöglichkeit No access
    4. 4. Keine Unmöglichkeit bei unbehebbarer Zustandsabweichung (qualitative Unmöglichkeit) No access
  4. 1. 1. a. Wegfall des Leistungssubstrats No access
      2. b. Unmöglichkeit der Reparatur No access
      3. c. Keine Pflicht zur Herstellung der Mietsache No access
      4. d. Unmöglichkeit der Überlassungspflicht nach erstmaliger Sachverschaffung und Unmöglichkeit in der Zeit No access
    2. 1. a. Wegfall des Leistungssubstrats No access
      2. b. Unmöglichkeit der Erhaltungspflicht folgt nicht zwingend aus der Unmöglichkeit der Sachverschaffungspflicht No access
      3. c. Unmöglichkeit der Reparatur No access
      4. d. Unmöglichkeit in der Zeit No access
  5. 1. 1. Erfüllungsanspruch und Bestand des Mietverhältnisses No access
    2. 2. Sekundäransprüche des Mieters und der Anspruch des Vermieters auf die Gegenleistung No access
    3. 1. a. Rechte des Mieters No access
      2. aa. Außerordentliche Kündigung No access
        bb. Ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB No access
2. 1. I. Allgemeines und Eingrenzung der Untersuchung No access
  2. 1. 1. Einleitende Überlegungen No access
    2. 2. Abhängigkeit des § 275 Abs. 2 BGB von einer zu verneinenden Teilunmöglichkeit der Sachverschaffungspflicht? No access
    3. 1. a. Allgemeines No access
      2. b. Abgrenzung im konkreten Kontext No access
      3. c. Keine sonstigen Einwände gegen die (vorrangige) Anwendung des § 275 Abs. 2 BGB No access
  3. 1. 1. Bestandsaufnahme No access
    2. 2. Kritik No access
    3. 3. Der Inhalt des Schuldverhältnisses und die Gebote von Treu und Glauben No access
    4. 1. a. Die Lösungen von Fritzsche und Finn No access
      2. aa. Reparaturaufwand und Mietdauer kommen maßgebliche Bedeutung zu No access
        (1) Verzerrung der Verhältnismäßigkeitsprüfung No access
        (2) Selbst geringe Beschädigungen können bei kurzer Restmietdauer Leistungsverweigerungsrecht begründen No access
        (3) Problematik der Bestimmung der nächstmöglichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters No access
        (4) Fazit No access
        (1) Der Normalaufwand des Vermieters No access
        (2) Das Leistungsinteresse des Mieters No access
        (a) Allgemeines No access
        (b) Normalaufwand zzgl. Reparaturaufwand oder ausschließliche Betrachtung des Aufwands der spezifischen Teilleistung No access
        (c) Einbeziehung des Reparaturaufwands anderer Mängel No access
        (d) Ermittlung des Mieterinteresses No access
        (e) Sonderfall: Gleichzeitiges Vorliegen mehrerer Mängel No access
  4. IV. Fazit No access
3. C. Leistungsverweigerungsrecht gem. § 275 Abs. 3 BGB No access
4. D. Kündigungsrechte No access
5. E. Wegfall der Geschäftsgrundlage No access
6. F. Zusammenfassung No access
1. A. Problemaufriss No access
2. 1. I. Das allgemeine Verständnis No access
  2. 1. 1. Allgemeines No access
    2. 2. Konsequenzen für den Erfüllungsanspruch No access
    3. 3. Stellungnahme No access
3. 1. I. Die Erhaltungspflicht als lex specialis? No access
  2. 1. 1. a. These No access
      2. aa. Die Lehre von der qualitativen Teilleistung im Mietrecht No access
        (a) Konsequenzen für den Erfüllungsanspruch No access
        (b) Schutz des Mieters über die Gewährleistungsrechte bei Annahme der Sache No access
        (c) Möglichkeit zur Kündigung durch den Mieter nach Überlassung der Mietsache No access
        (d) Schutz des Mieters über die Einrede des nicht erfüllten Vertrages bei Annahme der Sache No access
        (e) Schutz des Mieters bei bereits ursprünglich mangelndem Interesse an der mangelhaften Sache No access
        (f) Sonderfall: Unbehebbare Schlechtleistung des Vermieters (qualitative Unmöglichkeit) No access
        (2) Fall 2: Annahme durch den Mieter ist keine Voraussetzung der Erfüllung No access
        (3) Bewertung der Konsequenzen No access
        cc. Verneinung der Überlassungspflicht nach der Lehre von der qualitativen Teilleistung No access
    2. 1. a. These No access
      2. b. Begründung No access
    3. 1. a. These No access
      2. b. Begründung No access
    4. 1. a. These No access
      2. b. Begründung No access
4. 1. 1. 1. Effektiver Mieterschutz und die besondere Bedeutung der Vertragstreue No access
    2. 2. Wortlaut und Systematik des § 536a BGB sowie die Konzeption des Mietrechts No access
    3. 3. Zäsurwirkung der erstmaligen Überlassung und Begründung einer umfassenden Untersuchungsobliegenheit No access
    4. 4. Inhalt der Erhaltungspflicht No access
  2. II. Argumente gegen Möglichkeiten Nr. 2) und 4) No access
  3. 1. 1. Allgemeine Überlegungen No access
    2. 2. Grundsätzliche Anwendbarkeit der Erhaltungspflicht auf bereits bei der erstmaligen Überlassung vorhandene Abweichungen vom zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand No access
    3. 3. Unterschiede zwischen den Pflichten No access
    4. 4. Abschließende Würdigung No access
5. E. Zusammenfassung No access
7. Kapitel: Fazit und Ausblick No access Pages 403 - 406
1. A. Die Gebrauchsgewährungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB und das Verhältnis der in § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB geregelten Pflichten zueinander No access
2. B. Inhalt der Überlassungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB No access
3. C. Bezugspunkt der Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB No access
4. D. Umfang der Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB No access
5. E. Bedeutung und Zustandekommen privatautonomer Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietrecht No access
6. F. Begrenzung der Pflichten des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB über die mietrechtlichen Kündigungsrechte No access
7. G. Die Grenzen der Leistungspflichten des Vermieters gemäß dem allgemeinen Schuldrecht No access
Literaturverzeichnis No access Pages 423 - 450