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Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland und Frankreich

Mietpreisbildung und Beendigung von Wohnraummietverhältnissen im Spannungsfeld der Interessen
Autor:innen:
Verlag:
 2024

Zusammenfassung

Die Autorin beleuchtet im Rahmen eines deutsch-französischen Rechtsvergleichs die Hauptinstrumente des sozialen Mieterschutzes. Im Fokus stehen die Mietpreisbildung sowie die Möglichkeiten der Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietverhältnis als auch die Vertragsbeendigung. Das Werk analysiert dabei umfassend die Thematik der ortsüblichen Vergleichsmiete, das Verbot der Mietpreisüberhöhung, die Mietpreisbremse und den Berliner Mietendeckel sowie die Möglichkeiten der Vertragsbeendigung. Die identifizierten Stärken und Schwächen der beiden Rechtsordnungen dienen der Autorin als Grundlage für die Entwicklung von Impulsen für die Fortentwicklung des sozialen Mieterschutzes. Die Arbeit wendet sich somit gleichermaßen an Wissenschaft und Praxis.

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Bibliographische Angaben

Copyrightjahr
2024
ISBN-Print
978-3-7560-1173-5
ISBN-Online
978-3-7489-1765-6
Verlag
Nomos, Baden-Baden
Reihe
Schriften zum Immobilienrecht
Band
1
Sprache
Deutsch
Seiten
0
Produkttyp
Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten
  1. Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff 1 - 22
  2. Abkürzungsverzeichnis Kein Zugriff 23 - 36
    1. I. Thema und Zielsetzung Kein Zugriff
    2. II. Der Rechtsvergleich zwischen deutschem und französischem Mietrecht als wissenschaftliche Methode Kein Zugriff
    3. III. Direkte und indirekte Wohnraumförderung Kein Zugriff
        1. a) Das Mietrecht in der römischen Antike Kein Zugriff
        2. b) Das französische Mietrecht nach Inkrafttreten des Code Napoléon am 21.03.1804 Kein Zugriff
        3. c) Das deutsche Mietrecht nach Inkrafttreten des BGB am 01.01.1900 Kein Zugriff
      2. 2. Überblick über die Mietrechtsgesetzgebung Kein Zugriff
      3. 3. Fazit Kein Zugriff
        1. a) Die Regelungen zum Eigentum in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die Regelungen zum Eigentum in Frankreich Kein Zugriff
        1. a) Die Regelungen zum Besitz in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die Regelungen zum Besitz in Frankreich Kein Zugriff
      1. 1. Das Wohnraummietrecht des BGB Kein Zugriff
        1. a) Der Mietvertrag nach dem Code civil Kein Zugriff
        2. b) Gesetz L. 1948: Anwendungsbereich und Regelungsgehalt Kein Zugriff
        3. c) Gesetz Méhaignerie (L. 1986) Kein Zugriff
        4. d) Gesetz Mermaz-Malandin (L. 1989) Kein Zugriff
      3. 3. Fazit Kein Zugriff
      1. 1. Zwingender Charakter in Deutschland Kein Zugriff
      2. 2. Zwingender Charakter in Frankreich Kein Zugriff
      1. 1. Die Mietzahlung in Deutschland Kein Zugriff
      2. 2. Die Mietzahlung in Frankreich Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen Kein Zugriff
          1. aa) Unangemessen hohes Entgelt Kein Zugriff
          2. bb) Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen Kein Zugriff
          3. cc) Beweis- und Darlegungslast Kein Zugriff
          4. dd) Rechtsfolgen Kein Zugriff
          1. aa) Absenkung der Anforderungen Kein Zugriff
          2. bb) Vereinbarkeit mit Art. 14 Abs. 1 GG Kein Zugriff
          3. cc) Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG Kein Zugriff
          4. dd) In besonderer Weise vorwerfbares Unrecht und Vereinbarkeit mit dem Schuldgrundsatz Kein Zugriff
          5. ee) Anhebung des Bußgeldrahmens und zivilrechtliche Situation Kein Zugriff
          6. ff) Zusammenfassendes Ergebnis Kein Zugriff
        1. a) Die Regelungen in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die „lésion“ im französischen Recht Kein Zugriff
        3. c) Kritik und Vergleich mit Frankreich Kein Zugriff
      3. 3. Überblick zu den Rechtsfolgen bei gesetzlichen Verboten Kein Zugriff
      1. 1. Kurzüberblick über die deutschen und französischen Regelungen Kein Zugriff
        1. a) Die Mietpreisbremse in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus und der Mietpreisentwicklung in Frankreich Kein Zugriff
          1. aa) Wahrung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG Kein Zugriff
          2. bb) Wahrung der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG Kein Zugriff
          3. cc) Wahrung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG Kein Zugriff
        2. b) Die Entscheidung des Conseil constitutionnel betreffend das Gesetz Alur vom 14.03.2014 Kein Zugriff
        3. c) Die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes Elan Kein Zugriff
        4. d) Zusammenfassendes Ergebnis Kein Zugriff
          1. aa) Zeitlicher Anwendungsbereich Kein Zugriff
          2. bb) Materieller Anwendungsbereich Kein Zugriff
          1. aa) Zeitlicher Anwendungsbereich Kein Zugriff
          2. bb) Materieller Anwendungsbereich Kein Zugriff
          1. aa) Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt Kein Zugriff
          2. bb) Zeitliche Beschränkung der Gebietsverordnungen Kein Zugriff
          3. cc) Begründungspflicht Kein Zugriff
          4. dd) Gerichtliche Überprüfung der Gebietsverordnungen Kein Zugriff
          1. aa) Örtlicher Anwendungsbereich der Bestimmungen betreffend die Mietpreisentwicklung Kein Zugriff
          2. bb) Örtlicher Anwendungsbereich der Bestimmungen betreffend das Mietpreisniveau Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der Kriterien zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt Kein Zugriff
          1. aa) Wohnungsneubau Kein Zugriff
          2. bb) Umfassende Modernisierung Kein Zugriff
          3. cc) Berücksichtigung der Vormiete Kein Zugriff
          4. dd) Informationspflichten des Vermieters in Deutschland Kein Zugriff
          1. aa) Erstvermietung Kein Zugriff
          2. bb) Unbewohnt seit 18 Monaten Kein Zugriff
          3. cc) Verbesserungsarbeiten („travaux d’amélioration“) Kein Zugriff
          4. dd) Informationspflichten des Vermieters in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Keine Ausnahmen bei Art. 140 des Gesetzes Elan Kein Zugriff
        4. d) Vergleich der Ausnahmetatbestände in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
          1. aa) Begriffsverständnis Kein Zugriff
          2. bb) Die Wohnwertmerkmale und ihre Gewichtung Kein Zugriff
          3. cc) Vergleichbarer Wohnraum Kein Zugriff
            1. (1) (Qualifizierte) Mietspiegel Kein Zugriff
            2. (2) Mietdatenbank Kein Zugriff
            3. (3) Sachverständigengutachten Kein Zugriff
            4. (4) Vergleichswohnungen Kein Zugriff
            5. (5) Sonstige Begründungsmittel Kein Zugriff
          5. ee) Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung Kein Zugriff
          1. aa) Vormiete ist seit zwölf Monaten unverändert Kein Zugriff
          2. bb) Die Miete ist eindeutig zu niedrig („manifestement sous-évalué“) Kein Zugriff
          3. cc) Seit der letzten Vermietung wurden Arbeiten an der Mietwohnung durchgeführt Kein Zugriff
          1. aa) Die Rolle der lokalen Mietbeobachtungsstellen („Observatoire local des loyers“) Kein Zugriff
            1. (1) Relevanter Wohnungsbestand Kein Zugriff
            2. (2) Ermittlung der relevanten Daten Kein Zugriff
            3. (3) Bestimmung der Referenzmiete Kein Zugriff
          3. cc) Mietzuschlag auf die Grundmiete nach Art. 140 Abs. 3 B des Gesetzes Elan Kein Zugriff
        4. d) Gleichzeitige Anwendung der Bestimmungen zur Mietpreisentwicklung und zum Mietpreisniveau Kein Zugriff
        1. a) Rechtsfolgen in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Rechtsfolgen in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der Rechtsfolgen Kein Zugriff
        1. a) Vergleich der Mietpreisbremse mit den Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus Kein Zugriff
        2. b) Vergleich der Mietpreisbremse mit den Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung Kein Zugriff
        3. c) Stellungnahme zu häufigen Kritikpunkten Kein Zugriff
        1. a) Legitimes Ziel Kein Zugriff
        2. b) Geeignetheit Kein Zugriff
        3. c) Erforderlichkeit Kein Zugriff
        4. d) Angemessenheit Kein Zugriff
      1. 1. Die Regelungen nach dem Berliner Mietendeckel Kein Zugriff
        1. a) Angemessenheit einer Stichtagsmiete für Bestandsmietverhältnisse Kein Zugriff
        2. b) Angemessenheit einer Mietpreisabsenkung bei Bestandsmietverhältnissen Kein Zugriff
        3. c) Angemessenheit von Mietobergrenzen bei Neuvertragsmieten Kein Zugriff
        4. d) Angemessenheit der Beschränkungen zu Modernisierungsmieterhöhungen Kein Zugriff
    1. I. Mieteränderungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB Kein Zugriff
    2. II. Staffelmiete nach § 557a BGB Kein Zugriff
      1. 1. In Deutschland nach § 557b BGB Kein Zugriff
      2. 2. In Frankreich nach Art. 17–1 Abs. 1 L. 1989 Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Indexmiete Kein Zugriff
        1. a) Materielle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen Kein Zugriff
        2. b) Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen Kein Zugriff
        3. c) Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung und Klage Kein Zugriff
          1. aa) Materielle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen Kein Zugriff
          2. bb) Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen Kein Zugriff
          3. cc) Reaktion des Mieters und Vorgehensweise des Vermieters Kein Zugriff
          4. dd) Rechtsfolge: Stufenweise Mieterhöhung Kein Zugriff
        2. b) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung Kein Zugriff
        3. c) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Kein Zugriff
        1. a) Vorliegen einer umlagefähigen Modernisierungsmaßnahme Kein Zugriff
        2. b) Umfang des Erhöhungsanspruchs Kein Zugriff
        3. c) Formelle Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung Kein Zugriff
        4. d) Härteeinwand des Mieters nach § 559 Abs. 4 und Abs. 5 BGB Kein Zugriff
        5. e) Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB Kein Zugriff
        6. f) Eintritt der Mieterhöhung Kein Zugriff
          1. aa) Pflichtverletzung bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung nach § 559d BGB Kein Zugriff
          2. bb) Verbot der Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise nach § 6 WiStG Kein Zugriff
        1. a) Grundfall: Art. 17–1 Abs. 2 L. 1989 Kein Zugriff
        2. b) Durchführung von energiesparenden Maßnahmen nach Art. 23–1 L. 1989 Kein Zugriff
        3. c) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung Kein Zugriff
        4. d) Geltung der Bestimmungen zur Begrenzung des Mietpreisniveaus Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der deutschen und französischen Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung Kein Zugriff
    6. VI. Das Verhältnis der Mieterhöhungsvorschriften zueinander Kein Zugriff
        1. a) Grundsatz des unbefristeten Mietvertrages Kein Zugriff
        2. b) Ausnahmefall des befristeten Mietvertrages Kein Zugriff
        1. a) Grundsatz des auf drei respektive sechs Jahre befristeten Mietvertrages Kein Zugriff
        2. b) Ausnahmen von der Mindestmietdauer Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der Mietvertragsdauer und der Befristungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
        1. a) Eigenbedarfskündigung in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Eigenbedarfskündigung in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der Regelungen zur Eigenbedarfskündigung Kein Zugriff
        1. a) Die Verwertungskündigung in Deutschland Kein Zugriff
          1. aa) Kündigung zum Verkauf der Mietsache an Verwandte bis einschließlich zum dritten Grad Kein Zugriff
          2. bb) Kündigung zum Verkauf der Mietsache an Dritte und Vorkaufsrecht des Mieters Kein Zugriff
          3. cc) Kündigung zum Verkauf einer größeren Anzahl an Wohnungen Kein Zugriff
        3. c) Die Kündigung zur Durchführung von Arbeiten in Frankreich Kein Zugriff
        4. d) Vergleich der Möglichkeiten zur Verwertungskündigung und Kritik Kein Zugriff
        1. a) Die Kündigung wegen Pflichtverletzung in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die Kündigung wegen Pflichtverletzung in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Vergleich Kein Zugriff
        1. a) Sonstige Kündigungsgründe in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Sonstige Kündigungsgründe in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der sonstigen Kündigungsgründe in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
        1. a) Formelle Kündigungsvoraussetzungen in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Formelle Kündigungsvoraussetzungen in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der formellen Kündigungsvoraussetzungen in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
        1. a) Das Widerspruchsrecht des Mieters in Deutschland Kein Zugriff
          1. aa) Verfassungskonformität der Vorschrift Kein Zugriff
          2. bb) Voraussetzungen Kein Zugriff
          3. cc) Ausnahmen Kein Zugriff
        3. c) Vergleich der Schutzmaßnahmen und Kritik Kein Zugriff
        1. a) Rechtsfolgen im Falle einer wirksamen Kündigung Kein Zugriff
          1. aa) In Deutschland Kein Zugriff
          2. bb) In Frankreich Kein Zugriff
          1. aa) Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Deutschland Kein Zugriff
          2. bb) Aufhebung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs in Frankreich Kein Zugriff
          3. cc) Vergleich der Voraussetzungen zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs Kein Zugriff
        2. b) Hausfriedensstörungen Kein Zugriff
        3. c) Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht Kein Zugriff
        4. d) Kündigung wegen unberechtigter Überlassung an einen Dritten Kein Zugriff
        5. e) Fehlender Abschluss einer Mietrisikoversicherung Kein Zugriff
        1. a) Die Generalklausel in Deutschland Kein Zugriff
        2. b) Die gerichtliche Aufhebung des Wohnraummietverhältnisses in Frankreich Kein Zugriff
        3. c) Die Beendigung des Wohnraummietverhältnisses nach Art. 1226 C.civ. Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der Bestimmungen zur außerordentlichen Beendigung von Wohnraummietverhältnissen Kein Zugriff
      1. 1. Die ordentliche Kündigung des Mieters in Deutschland Kein Zugriff
      2. 2. Die ordentliche Kündigung des Mieters in Frankreich Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
      1. 1. Die außerordentliche Kündigung des Mieters in Deutschland Kein Zugriff
      2. 2. Die mieterseitige außerordentliche Beendigung des Wohnraummietverhältnisses in Frankreich Kein Zugriff
      3. 3. Vergleich der außerordentlichen Beendigungsmöglichkeiten in Deutschland und Frankreich Kein Zugriff
    1. I. Zu Kapitel B: Grundlagen des sozialen Mieterschutzes Kein Zugriff
    2. II. Zu Kapitel C: Die Mietpreisbildung zu Beginn des Wohnraummietverhältnisses Kein Zugriff
    3. III. Zu Kapitel D: Die Möglichkeiten der Mietänderung im laufenden Wohnraummietverhältnis Kein Zugriff
    4. IV. Zu Kapitel E: Die Beendigung von Wohnraummietverhältnissen Kein Zugriff
  9. Literaturverzeichnis Kein Zugriff 547 -

Literaturverzeichnis (381)

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