Praxisfälle für WEG-Verwalter

Massimo Füllbeck; Cathrin Fuhrländer

doi:10.34156/9783648175774

Zusammenfassung

Vom Eigentümerwechsel über die Beschlusssammlung bis hin zu baulichen Veränderungen: Dieses praktische Werk für Immobilienverwalter:innen zeigt, wie der oft schwierige Spagat zwischen Theorie und Praxis zu bewältigen ist. Es ist nach Fallbeispielen aufgebaut, stellt typische Probleme vor und zeigt Lösungswege auf.

Massimo Füllbeck und Kathrin Fuhrländer sind Anwält:innen und Expert:innen im Wohnungseigentumsrecht.

Inhalte:

Das Verwalteramt, Wohnungseigentümerin und Eigentümerwechsel
Eigentümerversammlung und Vertretung der Wohnungseigentümerschaft
Abrechnung und Wirtschaftsplan, Finanzen, Verkehrssicherung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Bauliche Veränderungen, Nachbarschaftsrecht und Öffentliches Recht

Neu in der 4 Auflage:

Neues Gebäudeenergiegesetz
CO2-Aufteilung, Heizkostennovelle
Verwalterzertifizierung
Zahlreiche neue BGH-Urteile nach der WEG-Reform

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Bibliographische Angaben

Copyrightjahr: 2024
ISBN-Print: 978-3-648-17575-0
ISBN-Online: 978-3-648-17577-4
Verlag: Haufe Lexware, Freiburg
Reihe: Haufe Fachbuch
Sprache: Deutsch
Seiten: 432
Produkttyp: Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten

Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff Seiten 1 - 20
1. 1.1 Auf der Suche nach einem neuen Verwalter Kein Zugriff
2. 1.2 Die Person des Verwalters – wer darf überhaupt »verwalten«? Kein Zugriff
3. 1.3 Die Qualifikation des Verwalters Kein Zugriff
4. 1.4 Welche Gesetze muss der Verwalter kennen? Kein Zugriff
5. 1.5 Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden? Kein Zugriff
6. 1.6 Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses Kein Zugriff
7. 1.7 Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag? Kein Zugriff
8. 1.8 Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben? Kein Zugriff
9. 1.9 Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«? Kein Zugriff
10. 1.10 Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren? Kein Zugriff
11. 1.11 Bescheinigung gem. § 35a EStG als besondere Leistung? Kein Zugriff
12. 1.12 Wann ist die Verwaltervergütung fällig? Kein Zugriff
13. 1.13 Vorsicht bei »Verträgen zulasten Dritter«! Kein Zugriff
14. 1.14 Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig? Kein Zugriff
15. 1.15 Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung Kein Zugriff
16. 1.16 Stimmrechtsverbot bei Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten Kein Zugriff
17. 1.17 Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen Kein Zugriff
18. 1.18 Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen? Kein Zugriff
19. 1.19 Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen? Kein Zugriff
20. 1.20 Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter? Kein Zugriff
21. 1.21 Beschlussumsetzung Kein Zugriff
22. 1.22 Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen? Kein Zugriff
23. 1.23 Wiederbestellung vergessen – was nun? Kein Zugriff
24. 1.24 Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig? Kein Zugriff
25. 1.25 Der Verwalter als Makler: Vermittlung von Mietwohnungen? Kein Zugriff
26. 1.26 Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung Kein Zugriff
27. 1.27 Der Verwalter als Baufachmann? Kein Zugriff
28. 1.28 Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung durchführen? Kein Zugriff
29. 1.29 Kontoführung in der WEG (Legitimation) Kein Zugriff
30. 1.30 Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen? Kein Zugriff
31. 1.31 Datenschutz in der GdWE – was darf der Verwalter mitteilen? Kein Zugriff
32. 1.32 Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung? Kein Zugriff
33. 1.33 Darf der Verwalter Unterlagen der WEG vernichten? Kein Zugriff
34. 1.34 Digitale Beleg- bzw. Rechnungsprüfung? Kein Zugriff
35. 1.35 Keine außerordentliche Abberufung des Verwalters mehr? Kein Zugriff
36. 1.36 Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen? Kein Zugriff
37. 1.37 Ist der WEG-Verwalter für die Aufteilung der CO2-Kostenanteile zuständig? Kein Zugriff
1. 2.1 Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis Kein Zugriff
2. 2.2 Die Vertretungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis Kein Zugriff
3. 2.3 Maßnahmenkatalog durch Beschluss Kein Zugriff
4. 2.4 Beiratsvorsitzender oder Eigentümer als Vertreter Kein Zugriff
5. 2.5 Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters Kein Zugriff
6. 2.6 Die Abwicklung von Versicherungsschäden Kein Zugriff
7. 2.7 Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen Kein Zugriff
8. 2.8 Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung Kein Zugriff
9. 2.9 Die verwalterlose WEG Kein Zugriff
1. 3.1 Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung Kein Zugriff
2. 3.2 Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden? Kein Zugriff
1. 4.1 Der Wohnungseigentümer Kein Zugriff
2. 4.2 Die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis Kein Zugriff
3. 4.3 Notgeschäftsführung – welche Rechte hat der Eigentümer? Kein Zugriff
4. 4.4 Angemessener Ausgleich für Beschädigungen am Sondereigentum Kein Zugriff
5. 4.5 Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz? Kein Zugriff
6. 4.6 Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung Kein Zugriff
7. 4.7 Ist eine Erhaltungsmaßnahme durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich? Kein Zugriff
8. 4.8 Können die Vorschüsse (Hausgeld) gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)? Kein Zugriff
9. 4.9 Muss die WEG zwingend einen Verwaltungsbeirat bestimmen? Kein Zugriff
10. 4.10 Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden? Kein Zugriff
11. 4.11 Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden? Kein Zugriff
12. 4.12 Wann haftet der Verwaltungsbeirat? Kein Zugriff
13. 4.13 Sonderausschüsse in der WEG-Verwaltung? Kein Zugriff
14. 4.14 Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden? Kein Zugriff
15. 4.15 Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden? Kein Zugriff
16. 4.16 Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats? Kein Zugriff
17. 4.17 Können nur natürliche Personen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden? Kein Zugriff
18. 4.18 Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt? Kein Zugriff
19. 4.19 Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden? Kein Zugriff
20. 4.20 Ist der Zwangsverwalter ein neuer Eigentümer? Kein Zugriff
21. 4.21 Die Abschaffung des Ersatzzustellungsvertreters Kein Zugriff
22. 4.22 Duldungspflichten Dritter Kein Zugriff
1. 5.1 Der Regelfall Kein Zugriff
2. 5.2 Der Erbfall Kein Zugriff
3. 5.3 Die Zwangsversteigerung Kein Zugriff
4. 5.4 Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden? Kein Zugriff
5. 5.5 Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden? Kein Zugriff
6. 5.6 Veräußerungszustimmung – wichtige Gründe Kein Zugriff
7. 5.7 Veräußerungszustimmung – Delegation an die Eigentümer Kein Zugriff
8. 5.8 Veräußerungszustimmung – Zeitpunkt der Zustimmungserteilung Kein Zugriff
9. 5.9 Eigentümerwechsel – wie ist mit den angepassten Vorschüssen der erstellten Jahresabrechnung umzugehen? Kein Zugriff
10. 5.10 Eigentümerwechsel – muss eine anteilige Jahresabrechnung erstellt werden? Kein Zugriff
1. 6.1 Die Jahrhundertentscheidung des BGH Kein Zugriff
2. 6.2 Beschlusskompetenz: Leistungspflichten Kein Zugriff
3. 6.3 Beschlusskompetenz: Verbot der Tierhaltung? Kein Zugriff
4. 6.4 Beschlusskompetenz: Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldrückstand? Kein Zugriff
5. 6.5 Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers Kein Zugriff
6. 6.6 Beschlusskompetenz: Umzugskostenpauschale Kein Zugriff
7. 6.7 Der »Tod« der Öffnungsklausel: Belastungsverbot Kein Zugriff
8. 6.8 Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich? Kein Zugriff
9. 6.9 Der Umlaufbeschluss – wie praxistauglich ist er? Kein Zugriff
10. 6.10 Der Umlaufbeschluss – mit einfacher Mehrheit möglich? Kein Zugriff
11. 6.11 Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEG? Kein Zugriff
12. 6.12 Anfechtung von Beschlüssen – ein Monat sind nicht vier Wochen Kein Zugriff
13. 6.13 Der Zweitbeschluss Kein Zugriff
14. 6.14 Beschlusskompetenz: Instandsetzung von Fenstern Kein Zugriff
15. 6.15 Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss möglich? Kein Zugriff
16. 6.16 Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung Kein Zugriff
17. 6.17 Öffnungsklausel – Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch? Kein Zugriff
18. 6.18 Öffnungsklausel – Berechnung der Mehrheit? Kein Zugriff
19. 6.19 »Vergemeinschaftung« von Ansprüchen durch Beschluss Kein Zugriff
20. 6.20 Die Beschluss-Sammlung Kein Zugriff
1. 7.1 Einladungsfrist: Drei Wochen sind nicht drei Wochen! Kein Zugriff
2. 7.2 Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein? Kein Zugriff
3. 7.3 Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein – was nun? Kein Zugriff
4. 7.4 Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden? Kein Zugriff
5. 7.5 Die nicht unterschriebene Einladung zur Eigentümerversammlung Kein Zugriff
6. 7.6 Die Einladung wird nicht zugestellt – was nun? Kein Zugriff
7. 7.7 Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos? Kein Zugriff
8. 7.8 Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung Kein Zugriff
9. 7.9 Der Ort der Eigentümerversammlung Kein Zugriff
10. 7.10 Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters? Kein Zugriff
11. 7.11 Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden? Kein Zugriff
12. 7.12 Wer führt den Versammlungsvorsitz? Kein Zugriff
13. 7.13 Bye-bye Beschlussfähigkeit Kein Zugriff
14. 7.14 Vorsicht bei Stimmrechtsverboten Kein Zugriff
15. 7.15 Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme zurückgezogen werden? Kein Zugriff
16. 7.16 Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es? Kein Zugriff
17. 7.17 Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden? Kein Zugriff
18. 7.18 Enthaltungen – sind das Ja- oder Nein-Stimmen? Kein Zugriff
19. 7.19 Störender Wohnungseigentümer – ist ein Versammlungsausschluss möglich? Kein Zugriff
20. 7.20 Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Kein Zugriff
21. 7.21 Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung anwesend sein? Kein Zugriff
22. 7.22 Die Tagesordnung Kein Zugriff
23. 7.23 Die Tagesordnung – ist das Nachschieben von Tagesordnungspunkten zulässig? Kein Zugriff
24. 7.24 Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter aufnehmen? Kein Zugriff
25. 7.25 Namentliche Abstimmung – aber wann? Kein Zugriff
26. 7.26 Kann sich der Eigentümer von einer beliebigen Person auf der Versammlung vertreten lassen? Kein Zugriff
27. 7.27 Muss zur Eigentümerversammlung eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden? Kein Zugriff
28. 7.28 Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen? Kein Zugriff
29. 7.29 Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben? Kein Zugriff
30. 7.30 Der Eigentümer als Vollmachtgeber und gleichzeitig Vollmachtnehmer? Kein Zugriff
31. 7.31 Welches Stimmrechtsprinzip gilt? Kein Zugriff
32. 7.32 Versendung der Niederschrift – aber bis wann? Kein Zugriff
33. 7.33 Die Niederschrift – Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll? Kein Zugriff
34. 7.34 Wer muss die Niederschrift unterzeichnen? Kein Zugriff
35. 7.35 Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion Kein Zugriff
36. 7.36 Verwalternachweis (und qualifizierte Protokollierklausel) Kein Zugriff
37. 7.37 Funktionsbezeichnung in der Niederschrift Kein Zugriff
38. 7.38 Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig? Kein Zugriff
39. 7.39 Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift? Kein Zugriff
40. 7.40 Formfehler – ist eine »Heilung« möglich? Kein Zugriff
41. 7.41 Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung? Kein Zugriff
1. 8.1 Die Kostenverteilung Kein Zugriff
2. 8.2 Änderung des Kostenverteilerschlüssels Kein Zugriff
3. 8.3 Änderung der Kostenverteilung für die Erhaltung der Fenster Kein Zugriff
4. 8.4 Die Öffnungsklausel Kein Zugriff
5. 8.5 Individuelle Pflichten über die GO Kein Zugriff
6. 8.6 Abweichungen von der Heizkostenverordnung Kein Zugriff
7. 8.7 Wirtschaftsplan Kein Zugriff
8. 8.8 Wirtschaftsplan – und die Fälligkeit Kein Zugriff
9. 8.9 Fortgeltung der Vorschüsse Kein Zugriff
10. 8.10 Die Sonderumlage Kein Zugriff
11. 8.11 Die Darlehensaufnahme Kein Zugriff
12. 8.12 Die Kontenführung Kein Zugriff
13. 8.13 Die Jahresabrechnung – Beschluss über die Abrechnungsergebnisse Kein Zugriff
14. 8.14 Der Inhalt der Jahresabrechnung Kein Zugriff
15. 8.15 Die Erhaltungsrücklage Kein Zugriff
16. 8.16 Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten Kein Zugriff
17. 8.17 Sonderkosten und Einzelbelastung Kein Zugriff
18. 8.18 Die bedingte Genehmigung der Anpassung der Vorschüsse Kein Zugriff
19. 8.19 Unberechtigte Ausgaben – eine Frage der Entlastung Kein Zugriff
20. 8.20 Die Bestandskraft der genehmigten Abrechnungsergebnisse Kein Zugriff
21. 8.21 Der Vermögensbericht Kein Zugriff
22. 8.22 Die Belegprüfung und ihre Folgen Kein Zugriff
23. 8.23 Die Fälligkeit der Jahresabrechnung Kein Zugriff
24. 8.24 Die Rechnungslegung Kein Zugriff
1. 9.1 Stellplätze und Außenflächen Kein Zugriff
2. 9.2 Versorgungsleitungen Kein Zugriff
3. 9.3 Wohnungseingangstüren Kein Zugriff
4. 9.4 Heizkörper, Thermostate und Heizungsanlage Kein Zugriff
5. 9.5 Fenster im Bereich des Sondereigentums Kein Zugriff
6. 9.6 Balkone Kein Zugriff
7. 9.7 Rollläden Kein Zugriff
1. 10.1 Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig? Kein Zugriff
2. 10.2 Umzugskostenpauschale in einer WEG zulässig? Kein Zugriff
3. 10.3 Ist das Abschließen der Haustür erlaubt? Kein Zugriff
4. 10.4 Kann das Grillen in der GdWE verboten werden? Kein Zugriff
5. 10.5 Ist eine Hausordnung in einer GdWE sinnvoll? Kein Zugriff
6. 10.6 Kann die Tierhaltung in der WEG verboten werden? Kein Zugriff
7. 10.7 Parkplatzmangel in der WEG – was nun? Kein Zugriff
8. 10.8 Kinderwagen im Treppenhaus Kein Zugriff
9. 10.9 Alte Fahrräder im Keller – was tun? Kein Zugriff
10. 10.10 Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden? Kein Zugriff
11. 10.11 Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden? Kein Zugriff
12. 10.12 Besondere Nutzungsvorgaben in der Gemeinschaftsordnung Kein Zugriff
1. 11.1 Neues System bei Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen Kein Zugriff
2. 11.2 Erhaltungsmaßnahmen (Angebote und Delegation) Kein Zugriff
3. 11.3 Erhaltungsmaßnahme (dringender Fall) Kein Zugriff
1. 12.1 Bauliche Veränderungen der Gemeinschaft Kein Zugriff
2. 12.2 Privilegierte Maßnahmen der baulichen Veränderung Kein Zugriff
3. 12.3 Balkonkraftwerk als privilegierte Maßnahmen? Kein Zugriff
4. 12.4 Aufzug – eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage? Kein Zugriff
5. 12.5 Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung Kein Zugriff
6. 12.6 Die bauliche Veränderung und ihre Kosten Kein Zugriff
7. 12.7 Bauliche Veränderung – nachträgliche Beteiligung Kein Zugriff
8. 12.8 Bauliche Veränderung als Störung Kein Zugriff
9. 12.9 Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung Kein Zugriff
1. 13.1 Anspruch des Nachbarn Kein Zugriff
2. 13.2 Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn Kein Zugriff
3. 13.3 Nachbarrecht der Eigentümer untereinander Kein Zugriff
1. 14.1 Die Abnahme – Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen Kein Zugriff
2. 14.2 Die Abnahme und der Beschluss der GdWE Kein Zugriff
3. 14.3 Das System der Gewährleistungsrechte im GdWE Kein Zugriff
4. 14.4 Wirksames Handeln des Verwalters Kein Zugriff
1. 15.1 Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen Kein Zugriff
2. 15.2 Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung Kein Zugriff
3. 15.3 Der Anspruch einzelner Eigentümer Kein Zugriff
1. 16.1 Allgemeine Neuerungen zum 1.1.2024 Kein Zugriff
2. 16.2 Die Etagenheizungen – neue Pflichten Kein Zugriff
3. 16.3 Der Ausfall der Etagenheizung Kein Zugriff
Literaturverzeichnis Kein Zugriff Seiten 417 - 426
Die Autoren Kein Zugriff Seiten 427 - 432