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Der qualifizierte Mietspiegel

Besonderheiten des Gutes „Wohnen“ und deren rechtliche Rahmenbedingungen im Äquivalenzverhältnis
Autor:innen:
Verlag:
 2022

Zusammenfassung

Der Band analysiert die Dysfunktionalität des Wohnungsmarktes. Er zeigt am Beispiel des Wiederaufbaus, dass es möglich ist, mit den richtigen rechtlichen Rahmenbedingungen einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu schaffen.

Anhand des qualifizierten Mietspiegels werden die rechtlichen Ursachen für die Fehlentwicklung des Wohnungsmarktes dargestellt. Es folgen die Analyse des Gutes „Wohnen“ und die der rechtlichen Risiken. Die darauf folgende Gegenüberstellung der Rechte von Mietern und Vermietern zeigt, dass Vermieter nur noch sehr eingeschränkt über ihr Eigentum verfügen können. Es wird nachgewiesen, dass sich große Investoren aus diesen Gründen aus dem Markt zurückgezogen haben, und die Kleinanleger den Bedarf nicht decken können.

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Bibliographische Angaben

Copyrightjahr
2022
ISBN-Print
978-3-8288-4734-7
ISBN-Online
978-3-8288-7833-4
Verlag
Tectum, Baden-Baden
Reihe
Wissenschaftliche Beiträge aus dem Tectum Verlag: Rechtswissenschaft
Band
171
Sprache
Deutsch
Seiten
316
Produkttyp
Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten
  1. Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff I - XXVIII
    1. I. Beschreibung der Problemstellung aus forensischer Sicht Kein Zugriff
    2. II. Untersuchungsgegenstand Kein Zugriff
    3. III. Gang der Untersuchung Kein Zugriff
    1. I. Vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis zur Gründung der Bundesrepublik Deutschland Kein Zugriff
    2. II. Sicherung der Wohnungsversorgung nach dem Zweiten Weltkrieg Kein Zugriff
    3. III. Sukzessiver Abbau der Preisbindung – Übergang der Wohnungswirtschaft in das System der Sozialen Marktwirtschaft Kein Zugriff
    4. IV. Die Wende – erste Marktintervention des Gesetzgebers Kein Zugriff
    5. V. Der Mietspiegel als Begründungsmittel im Rahmen des Zustimmungsverlangens Kein Zugriff
    6. VI. Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen Kein Zugriff
    7. VII. Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik Kein Zugriff
    8. VIII. Der Weg zum Mietrechtsreformgesetz und zum qualifizierten Mietspiegel Kein Zugriff
    9. IX. Zusammenfassung Kein Zugriff
      1. 1. Bund-Länder-Arbeitsgruppe „Mietrechtsvereinfachung“ Kein Zugriff
      2. 2. Gesetzgebungsverfahren der Mietrechtsreform Kein Zugriff
      3. 3. Regelungsziel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und dem Schrifttum Kein Zugriff
        1. a) Anlass zur Reform und Gegenstand der Ergänzung Kein Zugriff
          1. aa) Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete Kein Zugriff
          2. bb) Regelungsziel des Mietspiegelreformgesetzes Kein Zugriff
      5. 5. Stellungnahme Kein Zugriff
          1. aa) Gesetzliche Ausgangslage zum Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete Kein Zugriff
          2. bb) Zur gesetzlichen Definition des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 BGB Kein Zugriff
          3. cc) Gemeinde als räumliche Eingrenzung Kein Zugriff
          4. dd) Zu berücksichtigende Vereinbarungen zur Miethöhe Kein Zugriff
            1. (1) Art Kein Zugriff
            2. (2) Größe Kein Zugriff
            3. (3) Ausstattung Kein Zugriff
            4. (4) Beschaffenheit Kein Zugriff
            5. (5) Lage Kein Zugriff
            6. (6) Energetische Ausstattung und Beschaffenheit Kein Zugriff
            7. (7) Unerhebliche Wohnwertmerkmale Kein Zugriff
            8. (8) Gewichtung der Wohnwertmerkmale Kein Zugriff
            1. (1) Widerspruch zum Regelungsziel des qualifizierten Mietspiegels Kein Zugriff
            2. (2) Partieller Rückbezug der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Mieten der vergangenen mehr als zwölf Jahre Kein Zugriff
            3. (3) Auswirkung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Kein Zugriff
            4. (4) Gesetzessystematischer Widerspruch durch die Stichtagsdifferenz Kein Zugriff
            5. (5) Exkurs: Zur Verlängerung des zeitlichen Rückbezugs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre Kein Zugriff
            6. (6) Gewichtung der einzelnen Jahrgänge Kein Zugriff
          7. gg) Mischungsverhältnis der Vereinbarungen der Miethöhe zwischen einerseits der Neu- und Wiedervermietung und andererseits den Bestandsmietverträgen Kein Zugriff
            1. (1) Besondere Gruppe von Mietern (sog. Diskriminierungsmieten) Kein Zugriff
            2. (2) Ausreißermieten Kein Zugriff
            3. (3) Üblichkeit im engeren Sinn Kein Zugriff
        2. b) Stellungnahme Kein Zugriff
        1. a) Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete als empirisches Element Kein Zugriff
          1. aa) Datenerhebung Kein Zugriff
          2. bb) Extremwertbereinigung und Spannenbildung Kein Zugriff
          3. cc) Dokumentation und Veröffentlichung Kein Zugriff
          1. aa) Tabellenmethode Kein Zugriff
          2. bb) Regressionsmethode Kein Zugriff
          3. cc) Stellungnahme Kein Zugriff
    3. III. Zusammenfassung Kein Zugriff
      1. 1. Ursprünge der heutigen gesetzlichen Vermutungen Kein Zugriff
      2. 2. Übergang von der legalen Beweistheorie zur freien Beweiswürdigung Kein Zugriff
      3. 3. Stellungnahme Kein Zugriff
      1. 1. Ratio legis der freien Beweiswürdigung Kein Zugriff
        1. a) Tatsachenvermutung Kein Zugriff
          1. aa) Tatsachengrundlage einer Rechtsvermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete Kein Zugriff
          2. bb) Vermutete Rechtsfolge Kein Zugriff
          1. aa) Systematische Ableitung Kein Zugriff
          2. bb) Bisherige Praxis Kein Zugriff
          3. cc) Regelungsziel der gesetzlichen Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558d Abs. 3 BGB Kein Zugriff
      1. 1. Zur faktisch normativen Wirkung des qualifizierter Mietspiegels durch die Rechtsprechung Kein Zugriff
      2. 2. Exkurs: Die verfahrensrechtliche Dominanz des qualifizierten Mietspiegels Kein Zugriff
      3. 3. Stellungnahme Kein Zugriff
        1. a) Anerkannte wissenschaftlichen Grundsätze Kein Zugriff
        2. b) Weitere gesetzlichen Vermutungen des § 558d Abs. 1 BGB Kein Zugriff
        3. c) Mietspiegelverordnung Kein Zugriff
      2. 2. Stellungnahme Kein Zugriff
    5. V. Zusammenfassung Kein Zugriff
  6. 4. Kapitel Zwischenergebnis Kein Zugriff 157 - 170
        1. a) Wohnen als ein elementares, primäres Bedürfnis Kein Zugriff
        2. b) Abhängigkeit vom Angebot an Mietwohnungen Kein Zugriff
        3. c) Frei finanzierter Wohnungsmarkt als unverzichtbares Element für die volkswirtschaftlich notwendige Mobilität von Arbeitnehmern Kein Zugriff
        4. d) Mietvertragsbindung durch Transaktionskosten Kein Zugriff
        5. e) Marktkenntnisse (Transparentdefizite) Kein Zugriff
          1. aa) Vermieter Kein Zugriff
            1. (1) Empfänger von Sozialleistungen Kein Zugriff
            2. (2) Empfänger von Wohngeld Kein Zugriff
            3. (3) Sonstige Mieter Kein Zugriff
        1. a) Ungleichartigkeit der Wohnungen Kein Zugriff
        2. b) Besondere Risiken der Finanzierung auf Grund des niedrigen Zinsniveaus Kein Zugriff
        3. c) Langjährige Ertragsmöglichkeit Kein Zugriff
        4. d) Trägheit des Wohnungsmarktes, Planungs- und Bauzeiten Kein Zugriff
        5. e) Lebenszyklus eines Gebäudes Kein Zugriff
        6. f) Sozialwohnungsquoten und städtebauliche Verträge Kein Zugriff
        7. g) Allgemein thematisierte, besondere Risiken der Investition in Mietwohnungen Kein Zugriff
            1. (1) Wechsel vom System der Sozialen Marktwirtschaft zum staatlich regulierten Mietrecht Kein Zugriff
            2. (2) Exkurs Mietpreisbremse Kein Zugriff
            1. (1) Am Bespiel der Rechtsprechung des BGH zu den Renovierungsklauseln Kein Zugriff
            2. (2) Risiken aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Kein Zugriff
            3. (3) Stellungnahme Kein Zugriff
          3. cc) Risiken durch das Zusammenwirken von Gesetzgebung und Rechtsprechung Kein Zugriff
          4. dd) Risiken der Anschlussfinanzierung Kein Zugriff
        9. i) Rentabilität des Wohnungsmarktes in Relation zu anderen Anlageformen Kein Zugriff
        10. j) Exkurs: Marktverhalten der Mieter im Verhältnis der Höhe der Neubaumieten zu den in qualifizierten Mietspiegeln ausgewiesenen Mieten Kein Zugriff
        11. k) Preistreiber im Wohnungsbau Kein Zugriff
      3. 3. Zusammenfassung Kein Zugriff
      1. 1. Das Gut „Wohnen“ im System der Sozialen Marktwirtschaft Kein Zugriff
      2. 2. Derivatives Eigentum des Mieters i.S.d. Art. 14 Abs. 1 GG durch den Besitz des Mieters an der Wohnung Kein Zugriff
            1. (1) Vertragsverletzungen, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Kein Zugriff
            2. (2) Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Kein Zugriff
            3. (3) Angemessene wirtschaftliche Verwertung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB Kein Zugriff
          2. bb) Außerordentliche Kündigung Kein Zugriff
          3. cc) Widerspruchsrecht gegen die wirksame Kündigung Kein Zugriff
          4. dd) Abwendung einer wirksamen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund Kein Zugriff
          5. ee) Räumungsschutz Kein Zugriff
          6. ff) Ordnungsverfügung gegen den Vermieter Kein Zugriff
          7. gg) Kündigungsschutz in globalen Krisenzeiten Kein Zugriff
        2. b) Wechsel der Vertragsparteien Kein Zugriff
        3. c) Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte Kein Zugriff
          1. aa) Vorvertraglicher Mieterschutz im Rahmen der Wiedervermietung Kein Zugriff
          2. bb) Im Bestandsmietvertrag Kein Zugriff
          3. cc) Berliner Mietendeckel Kein Zugriff
        5. e) Besonderer Schutz des Mieters im Falle der Bildung von Wohnungseigentum Kein Zugriff
        6. f) Gentrifizierung und Milieuschutzsatzungen Kein Zugriff
        7. g) Diskriminierung im Mietrecht Kein Zugriff
        8. h) Nebenpflichten des Vermieters Kein Zugriff
          1. aa) Allgemeines Kündigungsrecht des Vermieters Kein Zugriff
          2. bb) Erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters Kein Zugriff
          3. cc) Teilkündigungsrecht des Vermieters Kein Zugriff
          1. aa) Mietsicherheit Kein Zugriff
          2. bb) Sicherheitsleistung im Räumungsverfahren, § 283 a ZPO Kein Zugriff
        3. c) Vermieterpfandrecht, § 562 BGB Kein Zugriff
      5. 5. Zusammenfassung Kein Zugriff
    1. I. Historische Entwicklung der Mietspiegel Kein Zugriff
    2. II. Funktionelles Versagen des Systems der sozialen Marktwirtschaft Kein Zugriff
    3. III. Das vom Gesetzgeber mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegel verfolgte Ziel Kein Zugriff
    4. IV. Mietspiegel, Widerspruch in der gesetzlichen Systematik Kein Zugriff
    5. V. Nicht erfolge Umsetzung des Willens des Gesetzgebers Kein Zugriff
    6. VI. Nichtbeachtung der Vorstellungen des Gesetzgebers zur Definition des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel Kein Zugriff
    7. VII. Gesetzliche Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558d BGB Kein Zugriff
    8. VIII. Mieter Kein Zugriff
    9. IX. Vermieter Kein Zugriff
    10. X. Ökonomische Analyse des frei finanzierten Wohnungsmarktes Kein Zugriff
  9. 7. Kapitel Ausblick und Gesetzgebungsvorschlag Kein Zugriff 283 - 298
  10. Literaturverzeichnis Kein Zugriff 299 - 316

Literaturverzeichnis (251)

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