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Bauträgerverträge im deutschen und polnischen Recht

Autor:innen:
Reihe:
Studien zum Zivilrecht, Band 32
Verlag:
 2020

Zusammenfassung

Der Bauträgervertrag bildet für den deutschen und polnischen Immobilienmarkt eine bewährte und verbreitete Form des Immobilienerwerbs. Die Besonderheit dieses Vertrages liegt darin, dass der Bauträger eine noch zu errichtende Immobilie veräußert und dem Erwerber die versprochene dingliche Beteiligung am Bauwerk erst nach der Beendigung der Bauarbeiten und nach Bezahlung des Erwerbspreises gewährt wird. Beide Gesetzgeber – Polen mit dem zivilrechtlichen Gesetz und Deutschland mit einem öffentlich-rechtlichen Regelungsansatz – haben dazu unterschiedliche Regelungsmethoden gewählt.

Im Zentrum dieser Arbeit stehen die rechtlichen Grundlagen, das Zustandekommen und der Inhalt des Bauträgervertrages unter Berücksichtigung der Formanforderungen, Informationspflichten, Beurkundungsfragen, Vertragspflichten sowie Störungstypen. Die praktische Relevanz der Untersuchung ergibt sich ferner aus der Darstellung und Bewertung der Sicherungsmaßnahmen zugunsten des Erwerbers und der unterschiedlichen Lösungsansätze beider Rechtsordnungen in der Insolvenz des Bauträgers.

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Bibliographische Angaben

Auflage
1/2020
Copyrightjahr
2020
ISBN-Print
978-3-8487-6054-1
ISBN-Online
978-3-7489-0183-9
Verlag
Nomos, Baden-Baden
Reihe
Studien zum Zivilrecht
Band
32
Sprache
Deutsch
Seiten
449
Produkttyp
Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten
  1. Titelei/Inhaltsverzeichnis Kein Zugriff 1 - 24
    1. I. Ziele und Interessenlage der Vertragsparteien Kein Zugriff
    2. II. Vertragseinheit Kein Zugriff
    3. III. Zu errichtendes Bauwerk Kein Zugriff
      1. 1. Sachenrechtliche Spielräume in beiden Rechtsordnungen Kein Zugriff
      2. 2. Strukturelles Risikopotenzial der dinglichen Konstruktion Kein Zugriff
    5. V. Zum Gang der Untersuchung Kein Zugriff
        1. 1. Träger des spekulativen Wohnungsbaus Kein Zugriff
        2. 2. Träger des gemeinnützigen Wohnungsbaus Kein Zugriff
      2. II. Nachhaltige Entwicklung der Bauträgerschaft in der Nachkriegszeit in Deutschland und nach der Wende in Polen Kein Zugriff
        1. 1. Bauabwicklung in anderen Unternehmenseinsatzformen Kein Zugriff
        2. 2. Raumversorgung durch eine Genossenschaft Kein Zugriff
        1. 1. Raumversorgung durch eine Genossenschaft Kein Zugriff
        2. 2. Finanzielle Teilhabe am Bau, die zum Mietverhältnis führt Kein Zugriff
        1. 1. Bauträgervertrag im Lichte der Klauselrichtlinie Kein Zugriff
          1. a. Bedeutung der Dienstleistungsrichtlinie für die Dienstleistungen der Bauträger im Allgemeinen Kein Zugriff
          2. b. Umsetzung der Richtlinie in Hinblick auf die Tätigkeit des Bauträgers Kein Zugriff
          3. c. Informationspflichten über Dienstleistungserbringer und deren Dienstleistungen Kein Zugriff
        3. 3. Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus der Sicht des Erwerbers Kein Zugriff
          1. a. Einfluss der MaBV auf den Vertragsinhalt Kein Zugriff
          2. b. Keine Beeinträchtigung der Wirksamkeit des Vertrages durch die fehlende Erlaubnis Kein Zugriff
          1. a. Konsequenzen beim Verstoß gegen MaBV Kein Zugriff
          2. b. Zulässigkeit der Vereinbarung von Abschlagszahlungen Kein Zugriff
          1. a. Umstrittener Charakter der MaBV Kein Zugriff
          2. b. Transformation der MaBV ins Zivilrecht Kein Zugriff
        1. 1. Vertrag über Erstellung eines Lokals und Bestellung des separaten Eigentums als Urform des Bauträgervertrages Kein Zugriff
          1. a. Entwürfe und Anläufe bis 2011 Kein Zugriff
          2. b. Einordnung des Bauträgergesetzes Kein Zugriff
        3. 3. Abgrenzungsversuch von rechtlichen Erscheinungsformen des Bauträgervertrages Kein Zugriff
            1. i. Natur des Bauträgervertrages Kein Zugriff
            2. ii. Grundsätze des gesellschaftlichen Zusammenlebens in Bezug auf den Bauträgervertrag Kein Zugriff
          2. b. Bräuche als Auslegungsmaßstab des Bauträgervertrages Kein Zugriff
        1. 1. Deutschland Kein Zugriff
        2. 2. Polen Kein Zugriff
            1. i. Zuverlässigkeit als persönliche Eigenschaft Kein Zugriff
            2. ii. Geordnete Vermögensverhältnisse als auf die Vermögenslage des Bauträgers bezogene Voraussetzung Kein Zugriff
          2. b. Die Eintragung der Bauträgertätigkeit im polnischen Recht Kein Zugriff
          1. a. Umfassende Kontrollmaßnahmen des deutschen Rechts Kein Zugriff
          2. b. Ausschnittsweise Kontrolle im polnischen Recht Kein Zugriff
          1. a. Verlust der gewerberechtlichen Erlaubnis im deutschen Recht Kein Zugriff
            1. i. Strafrechtliches Fehlverhalten als persönliche Eigenschaft Kein Zugriff
            2. ii. Insolvenzrechtliches Fehlverhalten als auf die Vermögenslage des Bauträgers bezogene Voraussetzung des Betätigunsverbots Kein Zugriff
          1. a. Gewerbsmäßigkeit in der GewO und Unternehmerbegriff im KC Kein Zugriff
          2. b. Entscheidender Einfluss des Bauträgers auf das Bauvorhaben Kein Zugriff
        2. 2. Eigenschaften des Erwerbers Kein Zugriff
        3. 3. Bestimmbarkeit des sachlichen Anwendungsbereichs durch das zu erwerbende Bauwerk Kein Zugriff
      1. I. Bestandsaufnahme: Rahmenbedingungen der Bauträgerfinanzierung Kein Zugriff
      2. II. Für die Finanzierung zu beachtenden Faktoren Kein Zugriff
        1. 1. Mitwirkung einer öffentlich bestellten Vertrauensperson Kein Zugriff
        2. 2. Versuche, die Beurkundungspflicht zu durchbrechen Kein Zugriff
          1. a. Gesetzliche Informationspflichten Kein Zugriff
          2. b. Folgen eines Verstoßes gegen die Informationspflichten Kein Zugriff
          1. a. Sonderregelung für Verbrauchergeschäfte im deutschen Recht Kein Zugriff
          2. b. Allgemeine Schutzpflichten des notariusz im polnischen Recht Kein Zugriff
        3. 3. Sicherung verständlicher Formulierungen des Vertrages (Transparenzgebot) Kein Zugriff
          1. a. Unmöglichkeit der Leistung Kein Zugriff
            1. i. Wirtschaftliche Unzumutbarkeit Kein Zugriff
            2. ii. Schwerwiegende Veränderung der Umstände Kein Zugriff
            3. iii. Wirtschaftliche Unmöglichkeit und außerordentliche Veränderung der Umstände unter einem Dach Kein Zugriff
          1. a. Verlagerung des Risikos bei Unmöglichkeit und bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit bzw. bei wirtschaftlicher Unmöglichkeit Kein Zugriff
          2. b. Neuordnung des vertraglichen Risikos bei schwerwiegender bzw. außerordentlicher Veränderung von Umständen Kein Zugriff
            1. i. Verhältnis zu Abschlagszahlungen Kein Zugriff
            2. ii. Risikoverlagerung wegen unterlassener Abnahme bzw. odbiór durch den Erwerber Kein Zugriff
      1. I. Verpflichtung, das Bauwerk zu erstellen Kein Zugriff
      2. II. Verschaffung einer dinglichen Position für den Erwerber Kein Zugriff
        1. 1. Pauschaler Charakter der Leistung des Erwerbers Kein Zugriff
          1. a. Modalitäten der Preisanpassung Kein Zugriff
          2. b. Darstellung von beispielsweisen Umständen der Preisanpassung Kein Zugriff
            1. i. Deutsches Recht Kein Zugriff
            2. ii. Polnisches Recht Kein Zugriff
            1. i. Deutschland Kein Zugriff
              1. aa) Gleichzeitigkeit der Leistungserbringung nach dem allgemeinen Schuldrecht Kein Zugriff
              2. bb) Verknüpfung der Zahlungen an den Baufortschritt nach OchrNabU Kein Zugriff
            3. iii. Missbräuchlichkeit einer Vorauszahlung im Lichte der Klauselrichtlinie Kein Zugriff
          1. a. Deutsches Recht Kein Zugriff
          2. b. Polnisches Recht Kein Zugriff
        2. 2. Voraussetzungen der Abnahme und odbiór Kein Zugriff
        3. 3. Formen und Ersatzformen der Abnahme Kein Zugriff
          1. a. Alternativer Vorgang zur werkvertraglichen Abnahme Kein Zugriff
          2. b. Auf der Suche nach Argumenten für einen Verzicht auf eine Abnahme Kein Zugriff
        1. 1. Maßnahmen, welche die Wirksamkeit des Anspruchs des Erwerbers sicherstellen Kein Zugriff
          1. a. Die Funktion von Vormerkung und Eintragung des Anspruchs Kein Zugriff
          2. b. Die Notwendigkeit der Rechtsbegründung im Grundbuch bzw. im księga wieczysta Kein Zugriff
          1. a. Die Interessenlage des Erwerbers und der den Bauträger finanzierenden Bank Kein Zugriff
            1. i. Die Ausgestaltung der Lastenfreistellung Kein Zugriff
            2. ii. Modalitäten der Freistellung bei Fertigstellung des Bauwerks Kein Zugriff
            3. iii. Modalitäten der Freistellung bei Steckenbleiben des Baus Kein Zugriff
          3. c. Schutz des Erwerbers durch Information im polnischen Recht Kein Zugriff
        4. 4. Maßnahmen, welche die öffentlich-rechtliche Durchführung des Bauvorhabens sicherstellen Kein Zugriff
          1. a. Funktionsweise eines treuhänderischen Kontos Kein Zugriff
            1. i. Geschlossenes treuhänderisches Konto Kein Zugriff
            2. ii. Offenes treuhänderisches Konto Kein Zugriff
          1. a. Funktionsweise des Zahlungsplans bzw. des Zeitplans Kein Zugriff
          2. b. Art und Weise der Berechnung von einzelnen Raten Kein Zugriff
          3. c. Flexibilität vs. Starrheit der Baufortschrittsraten Kein Zugriff
          1. a. Parallelität beider Sicherungssysteme Kein Zugriff
          2. b. Umfang der Bürgschaft Kein Zugriff
          3. c. Gleichlauf nach §§ 3 und 7 MaBV? Kein Zugriff
          4. d. Dauer der Sicherung Kein Zugriff
        2. 2. Versicherungsgarantie oder Bankgarantie nach OchrNabU Kein Zugriff
      3. III. Sicherung der Vertragserfüllung Kein Zugriff
        1. 1. Deutsche Lösung im Allgemeinen Kein Zugriff
        2. 2. Deutsche Rechtsprechung zum Erlöschen bzw. zum Fortbestand der Ansprüche Kein Zugriff
        3. 3. Polnische Lösung im Allgemeinen Kein Zugriff
          1. a. Ratio einer separaten Insolvenzmasse Kein Zugriff
          2. b. Besondere Stellung der Erwerberversammlung (zgromadzenie nabywców) Kein Zugriff
          3. c. Beschluss der Erwerberversammlung Kein Zugriff
        1. 1. Entscheidung des Insolvenzverwalters Kein Zugriff
        2. 2. Fortführung des Bauträgervorhabens durch den syndyk Kein Zugriff
        3. 3. Fortführung des Bauträgervorhabens durch einen Dritten bzw. im Vergleich vs. Restabwicklungsvereinbarung Kein Zugriff
          1. a. Deutsche Lösung Kein Zugriff
          2. b. Polnische Lösung Kein Zugriff
          1. a. Die Verweisung auf die quotale Befriedigung bei einer Vorleistung des Erwerbers vor der Insolvenzeröffnung Kein Zugriff
            1. i. Teilbarkeit in Wiederkehrschuldverhältnissen Kein Zugriff
            2. ii. Teilbarkeit der Bauleistung Kein Zugriff
            3. iii. Meinungsstand in der Literatur Kein Zugriff
        2. 2. Erwerberfreundlicher Ansatz des polnischen Rechts Kein Zugriff
        3. 3. Zwischenbilanz: ähnlicher finanzieller Ausgang für Erwerber trotz unterschiedlicher Ansätze in beiden Rechtsordnungen Kein Zugriff
        1. 1. Anspruch des Erwerbers wegen der Erfüllungsablehnung im deutschen Recht Kein Zugriff
        2. 2. Ansprüche der Erwerber beim Scheitern der Fortführung des Bauträgervorhabens im polnischen Recht Kein Zugriff
          1. a. Die Bedeutung für den Bauträgererwerb Kein Zugriff
          2. b. Die Rechtsprechung als Auslöser für eine gesetzliche Regelung der Insolvenzfestigkeit der Vormerkung Kein Zugriff
        2. 2. Die Privilegierung eines eingetragenen Anspruchs im polnischen Recht Kein Zugriff
        3. 3. Vergleichsfall für die Wirkungsweise der Vormerkung und der Eintragung des Anspruchs in der Insolvenz Kein Zugriff
      3. III. Entscheidung der Erwerber über Vollendung des Bauwerks nach der Erfüllungsablehnung durch den Insolvenzverwalter Kein Zugriff
      1. I. Bauträgervertrag als Form des Immobilienerwerbs im deutschen und polnischen Recht Kein Zugriff
      2. II. Formerfordernisse und Informationspflichten als Schutzmaßnahmen für den Erwerber Kein Zugriff
      3. III. Pflichten der Parteien des Bauträgervertrages Kein Zugriff
      4. IV. Sicherungssysteme aus der Sicht des Erwerbers Kein Zugriff
      5. V. Eigentumserwerb in der Insolvenz des Bauträgers Kein Zugriff
  6. Anhang Kein Zugriff 403 - 424
  7. Literaturverzeichnis Kein Zugriff 425 - 449

Literaturverzeichnis (508)

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