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Die Inhaltskontrolle von Betriebspflichtklauseln in Centermietverträgen anhand des § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB

Authors:
Publisher:
 2026

Summary

This study examines the effectiveness of business operation clauses, which are of great practical relevance in commercial tenancies. Such clauses are primarily included in standard form contracts concerning retail premises in shopping centres and have not yet been subject to a comprehensive review in either case law or legal literature. Although the tenant’s obligation to maintain the premises can place a considerable (financial) burden on them, its validity has historically been accepted almost without question. This thesis discusses in detail both fundamental issues of tenancy law and the review of contract terms under Sec. 307 of the German Civil Code (BGB) while establishing new standards – extending beyond business operation clauses.

Bibliographic data

Edition
1/2026
Copyright Year
2026
ISBN-Print
978-3-7560-2196-3
ISBN-Online
978-3-7489-5744-7
Publisher
Nomos, Baden-Baden
Series
Schriften zum Mietrecht und Zwangsvollstreckungsrecht
Volume
3
Language
German
Pages
295
Product Type
Monograph

Table of contents

ChapterPages
    1. Vorwort No access
    1. Teil 1: Grundlagen No access
        1. I. Neueste Entscheidung des BGH zu Betriebspflichtklauseln in Centermietverträgen (2021) No access
        2. II. Vorangegangenes Urteil des BGH zur Klauseltrias in Centermietverträgen (2020) No access
          1. 1. Grundlage der heute ganz herrschenden Meinung No access
            1. a) Ausführungen zur Wirksamkeit von Betriebspflichtklauseln No access
            2. b) Verweis auf Kraemer in Bub/Treier 1989 No access
        4. IV. Fazit No access
      2. B. Auch im Übrigen keine überzeugende Begründung der ganz herrschenden Meinung No access
        1. I. Anforderungen des § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB No access
        2. II. Risikoverteilung No access
        3. III. Fehlende Unterscheidung zwischen Inhalts- und Ausübungskontrolle No access
        4. IV. Anwendung des § 307 Abs. 1, 2 BGB durch den BGH No access
      2. B. Grundlegende Annahmen im Rahmen dieser Abhandlung No access
        1. I. Deklaratorische Klauseln No access
        2. II. Leistungsbeschreibende Klauseln No access
        1. I. Keine Betriebspflicht des Mieters kraft Gesetzes No access
            1. a) Wortlaut: Keine Regelung einer Betriebspflicht des Mieters No access
            2. b) Systematik: Vergleich mit den Hauptleistungspflichten des Vermieters No access
          2. 2. Wortlaut des § 537 Abs. 1 S. 1 BGB No access
      3. C. Rechtsfolge bei Vereinbarung einer Betriebspflicht No access
        1. I. Prüfungsreihenfolge der Tatbestände des § 307 BGB No access
          1. 1. Generalisierende Betrachtungsweise No access
          2. 2. Abgrenzung zur Ausübungskontrolle No access
          3. 3. Maßgeblicher Zeitpunkt No access
        1. I. Inhalt der beiden Tatbestände No access
            1. a) Regelbeispiele unangemessener Benachteiligung No access
            2. b) Widerlegbarkeit anhand des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB No access
            3. c) Keine Vermutungsregelung No access
            4. d) Umfang der Regelwirkung No access
          2. 2. Zitierung von § 307 Abs. 1, 2 BGB durch den BGH No access
          1. 1. Anwendungsbereiche von § 307 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB No access
              1. (1) Bedenken gegen eine Einordnung als Mietvertrag No access
                1. aa) Vereinbarung der Pflicht zur Auffüllung eines Steinbruches No access
                2. bb) Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht No access
                3. cc) Vereinbarung der bloßen Duldung des Gebrauches No access
              3. (3) Übertragbarkeit auf Betriebspflichten in Einkaufszentren? No access
            2. b) Ergebnis No access
        1. I. (Dispositive) Gesetzesbestimmungen: § 535 BGB No access
        2. II. Ungeschriebene Rechtsgrundsätze: Äquivalenzprinzip? No access
        3. III. Ergebnis No access
      2. B. Abweichung No access
          1. 1. Maßgeblichkeit des gesetzlichen Leitbildes No access
          2. 2. Unzureichende Aussagen der Rechtsprechung und Literatur zu Betriebspflichten No access
          1. 1. Abgrenzung nach BGH: Gerechtigkeits- vs. Zweckmäßigkeitsgehalt No access
            1. a) Unklarheit der Differenzierung durch den BGH No access
            2. b) Gleichwohl keine Aufgabe der Anknüpfung an den Gerechtigkeitsgehalt No access
            3. c) Erfordernis der näheren inhaltlichen Ausgestaltung No access
            4. d) Wesentliche Grundgedanken als eigenständiges Tatbestandsmerkmal No access
            5. e) Terminologie bei der weiteren Vorgehensweise No access
              1. (1) Gebrauchsüberlassungspflicht, insb. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz No access
              2. (2) Gebrauchserhaltungspflicht, insb. Schönheitsreparaturen No access
            2. b) Leerstandsrisiko und Mängelhaftung des Vermieters No access
            3. c) § 537 BGB No access
            1. a) Teleologische Auslegung durch den BGH als Ausgangspunkt No access
              1. (1) Erfordernis der grammatikalischen, systematischen und historischen Auslegung No access
              2. (2) Ziel und Maßstab der Auslegung No access
              3. (3) Begriff der Auslegung bei der Ermittlung wesentlicher Grundgedanken des Gesetzes No access
          5. 5. Bewegliches System? No access
            1. a) Sinn und Zweck des reinen Gebrauchsrechts im Gefüge des Mietvertrages No access
            2. b) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
            3. c) Ergebnis der teleologischen Auslegung No access
              1. (1) Fehlen der Gebrauchspflicht folgt aus Schweigen des § 535 BGB No access
              2. (2) Wortlaut des § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB No access
              3. (3) Ergebnis No access
              1. (1) Lediglich Bezugnahme auf das Gebrauchsrecht des Mieters No access
              2. (2) Erfordernis einer Gebrauchshinderung des Mieters No access
              3. (3) Ergebnis No access
            3. c) Ergebnis der grammatikalischen Auslegung No access
              1. (1) Systematik der Bestimmungen zu den normierten Vertragstypen No access
              2. (2) Stellung des § 535 BGB No access
              3. (3) Ergebnis No access
                1. aa) Mietvertrag, § 535 BGB: Gebrauchsüberlassungs- und -erhaltungspflicht No access
                2. bb) Kaufvertrag, § 433 BGB: Übergabepflicht No access
                3. cc) Darlehensvertrag, § 488 BGB: laufzeitabhängiger Zins No access
                4. dd) Dienstvertrag, § 611 BGB: Teilvergütung No access
                5. ee) Arbeitsvertrag, § 611a BGB: Bereitstellung essentieller Arbeitsmittel No access
              2. (2) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
              3. (3) Ergebnis No access
              1. (1) Verteilung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten gemäß § 535 BGB No access
              2. (2) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
              3. (3) Ergebnis No access
                1. aa) Rechte und Pflichten im Miet-, Kauf- und Werkvertragsrecht No access
                2. bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
                1. aa) Systematische Einordnung und Inhalt der Bewirtschaftungspflicht No access
                2. bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
                1. aa) Inhalt der Aufbewahrungspflicht und Verhältnis zur Rückgabe der Sache No access
                2. bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters No access
              4. (4) Ergebnis No access
            5. e) Ergebnis der systematischen Auslegung No access
              1. (1) Hintergrund der Verordnung No access
              2. (2) Ausdrückliche Bezugnahme auf eine vereinbarte Gebrauchspflicht des Mieters No access
            2. b) Im Bürgerlichen Gesetzbuch unveränderte Rechtslage No access
              1. (1) Bedeutung des Artikels 8 der Verordnung über die außerordentliche Kündigung No access
              2. (2) Bedeutung der weiteren gesetzlichen Entwicklungen No access
            4. d) Ergebnis der historischen Auslegung No access
          5. 5. Abwägung der Auslegungsergebnisse No access
        4. IV. Ergebnis No access
        1. I. Unzureichende Aussagen der Rechtsprechung und Literatur zu Betriebspflichten No access
          1. 1. Keine Unvereinbarkeitsprüfung durch den BGH No access
          2. 2. Erfordernis einer Unvereinbarkeitsprüfung No access
          3. 3. Erarbeitung der maßgeblichen Kriterien No access
          4. 4. Maßstab und Rechtsfolge No access
              1. (1) Sachliche Anforderungen No access
              2. (2) Räumliche Anforderungen No access
              3. (3) Persönliche Anforderungen No access
                1. aa) Beginn und Ende der Betriebspflicht No access
                2. bb) Keine Unterscheidung zwischen Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht No access
                3. cc) Verschiedene Arten von Öffnungszeitenvorgaben No access
                4. dd) Zulässigkeit zeitweiliger Betriebsschließungen No access
              1. (1) Grundsätzlich kein Wegfall aufgrund Unrentabilität No access
              2. (2) Keine Gewährleistungsansprüche bei Leerstand anderer Flächen No access
              3. (3) Ausnahmsweise Wegfall bei Risikoübernahme durch den Vermieter No access
              4. (4) Fehlende Durchsetzbarkeit bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters? No access
            3. c) Rechtsfolgen bei Verletzung einer Betriebspflicht No access
            1. a) Vergleich der Rechtslagen kraft Gesetzes und kraft Betriebspflichtklausel No access
              1. (1) Inhalt der Obhutspflicht des Mieters No access
              2. (2) Berücksichtigung bei der Unvereinbarkeitsprüfung? No access
              1. (1) Entgeltcharakter? No access
              2. (2) Verkehrsüblichkeit? No access
            4. d) Ergebnis der Unvereinbarkeitsprüfung No access
      5. E. Ergebnis der Inhaltskontrolle auf Tatbestandsseite No access
        1. I. Erfordernis und Eröffnung der Interessenabwägung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB No access
          1. 1. Genereller Maßstab der Widerlegungsprüfung No access
            1. a) Anforderungen an die Widerlegung der Regelwertung No access
            2. b) Typische Interessenlage in Einkaufszentren No access
        1. I. Erarbeitung der relevanten Abwägungskriterien No access
            1. a) Aussagen des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln No access
            2. b) Übertragbarkeit auf Betriebspflichtklauseln? No access
            1. a) Aussagen des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln No access
              1. (1) Entgeltcharakter der Schönheitsreparaturpflicht? No access
              2. (2) Entgeltcharakter der Betriebspflicht? No access
              3. (3) Entgeltcharakter generell Argument bei der Inhaltskontrolle? No access
          3. 3. Ergebnis No access
            1. a) Interesse des Mieters am Erhalt der gesetzlichen Ausgangslage No access
              1. (1) Erzielung der Mieteinnahmen No access
                1. aa) Schönheitsreparaturpflicht? No access
                2. bb) Obhutspflicht? No access
                3. cc) Ergebnis No access
              3. (3) Erschwerte Anschlussvermietung leerstehender Flächen in Einkaufszentren No access
              4. (4) Erschwerte Vermietung anderer Flächen in Einkaufszentren No access
              5. (5) Verhinderung eines Dominoeffektes und langfristige Bindung der Mieter No access
              6. (6) Attraktivität des Einkaufszentrums aus Sicht der Kundschaft No access
              7. (7) Erhaltung des Verkaufswertes des Einkaufszentrums als Gesamtobjekt No access
              8. (8) Ergebnis No access
            1. a) Notwendigkeit von Betriebspflichten aus Sicht des Vermieters No access
            2. b) Interesse der Mieter am Betrieb aller anderen Geschäftslokale im Einkaufszentrum No access
            3. c) Bewusstsein für die Bedeutung jedes Geschäftsbetriebes für das Gesamtobjekt No access
            4. d) Diskrepanz zwischen gesetzlicher Interessenbewertung und Centermietrecht No access
            5. e) Vergleich zur Interessenlage bei der Landpacht No access
              1. (1) Konflikt von Leerstands- und Rentabilitätsrisiko bei Betriebspflichten No access
              2. (2) Generelles Rentabilitätsrisiko des Mieters auch bei vereinbarter Betriebspflicht No access
              3. (3) Erfordernis näherer Betrachtung der Risikobeherrschung im Einzelfall No access
              4. (4) Pflichten des Vermieters aus der Auferlegung von Betriebspflichten No access
          3. 3. Ergebnis der Widerlegungsprüfung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB No access
      1. A. 307 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB als Regelbeispiele unangemessener Benachteiligung No access
        1. I. Wesentliche Grundgedanken des Gesetzes No access
        2. II. Unvereinbarkeit No access
      3. C. Widerlegbarkeit der Regelwertung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB No access
      1. A. Keine gesetzliche Betriebspflicht des Mieters No access
        1. I. Rechtsnatur des Vertrages bei Vereinbarung einer Betriebspflicht No access
        2. II. Reines Gebrauchsrecht des Mieters als wesentlicher Grundgedanke des Gesetzes No access
        3. III. Unvereinbarkeit von Betriebspflichten mit diesen wesentlichen Grundgedanken No access
      3. C. Widerlegung der Regelwertung aufgrund besonderer Interessen in Einkaufszentren No access
      4. D. Erfordernis näherer Betrachtung der Umstände des Einzelfalles No access
  5. Literaturverzeichnis No access 285 - 294

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