Die Inhaltskontrolle von Betriebspflichtklauseln in Centermietverträgen anhand des § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB

Dr. Isabella Liermann-Koch

doi:10.5771/9783748957447

Zusammenfassung

Die Arbeit untersucht die Wirksamkeit der in der Gewerberaummiete äußerst praxisrelevanten Betriebspflichtklauseln. Solche werden in erster Linie bei der Vermietung von Ladenlokalen in Einkaufszentren formularvertraglich vereinbart und sind bisher weder in Rechtsprechung noch Literatur einer umfassenden Inhaltskontrolle unterzogen worden. Obwohl die Betriebspflicht für den Mieter zur erheblichen (finanziellen) Belastung werden kann, wird ihre Wirksamkeit vielmehr seit jeher ganz überwiegend ohne Weiteres angenommen. Dabei werden in der Arbeit sowohl grundlegende Fragen des Mietrechts als auch solche der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB im Einzelnen diskutiert und insoweit neue Maßstäbe aufgestellt – auch über Betriebspflichtklauseln hinaus.

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Bibliographische Angaben

Auflage: 1/2026
Copyrightjahr: 2026
ISBN-Print: 978-3-7560-2196-3
ISBN-Online: 978-3-7489-5744-7
Verlag: Nomos, Baden-Baden
Reihe: Schriften zum Mietrecht und Zwangsvollstreckungsrecht
Band: 3
Sprache: Deutsch
Seiten: 295
Produkttyp: Monographie

Inhaltsverzeichnis

KapitelSeiten

1. Vorwort Kein Zugriff
1. Teil 1: Grundlagen Kein Zugriff
2. 1. 1. I. Neueste Entscheidung des BGH zu Betriebspflichtklauseln in Centermietverträgen (2021) Kein Zugriff
    2. II. Vorangegangenes Urteil des BGH zur Klauseltrias in Centermietverträgen (2020) Kein Zugriff
    3. 1. 1. Grundlage der heute ganz herrschenden Meinung Kein Zugriff
      2. a) Ausführungen zur Wirksamkeit von Betriebspflichtklauseln Kein Zugriff
        b) Verweis auf Kraemer in Bub/Treier 1989 Kein Zugriff
    4. IV. Fazit Kein Zugriff
  2. B. Auch im Übrigen keine überzeugende Begründung der ganz herrschenden Meinung Kein Zugriff
3. 1. 1. I. Anforderungen des § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
    2. II. Risikoverteilung Kein Zugriff
    3. III. Fehlende Unterscheidung zwischen Inhalts- und Ausübungskontrolle Kein Zugriff
    4. IV. Anwendung des § 307 Abs. 1, 2 BGB durch den BGH Kein Zugriff
  2. B. Grundlegende Annahmen im Rahmen dieser Abhandlung Kein Zugriff
1. 1. 1. I. Deklaratorische Klauseln Kein Zugriff
    2. II. Leistungsbeschreibende Klauseln Kein Zugriff
  2. 1. I. Keine Betriebspflicht des Mieters kraft Gesetzes Kein Zugriff
    2. 1. a) Wortlaut: Keine Regelung einer Betriebspflicht des Mieters Kein Zugriff
        b) Systematik: Vergleich mit den Hauptleistungspflichten des Vermieters Kein Zugriff
      2. 2. Wortlaut des § 537 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
  3. C. Rechtsfolge bei Vereinbarung einer Betriebspflicht Kein Zugriff
2. 1. 1. I. Prüfungsreihenfolge der Tatbestände des § 307 BGB Kein Zugriff
    2. 1. 1. Generalisierende Betrachtungsweise Kein Zugriff
      2. 2. Abgrenzung zur Ausübungskontrolle Kein Zugriff
      3. 3. Maßgeblicher Zeitpunkt Kein Zugriff
  2. 1. I. Inhalt der beiden Tatbestände Kein Zugriff
    2. 1. a) Regelbeispiele unangemessener Benachteiligung Kein Zugriff
        b) Widerlegbarkeit anhand des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
        c) Keine Vermutungsregelung Kein Zugriff
        d) Umfang der Regelwirkung Kein Zugriff
      2. 2. Zitierung von § 307 Abs. 1, 2 BGB durch den BGH Kein Zugriff
    3. 1. 1. Anwendungsbereiche von § 307 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB Kein Zugriff
      2. (1) Bedenken gegen eine Einordnung als Mietvertrag Kein Zugriff
        aa) Vereinbarung der Pflicht zur Auffüllung eines Steinbruches Kein Zugriff
        bb) Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht Kein Zugriff
        cc) Vereinbarung der bloßen Duldung des Gebrauches Kein Zugriff
        (3) Übertragbarkeit auf Betriebspflichten in Einkaufszentren? Kein Zugriff
        b) Ergebnis Kein Zugriff
3. 1. 1. I. (Dispositive) Gesetzesbestimmungen: § 535 BGB Kein Zugriff
    2. II. Ungeschriebene Rechtsgrundsätze: Äquivalenzprinzip? Kein Zugriff
    3. III. Ergebnis Kein Zugriff
  2. B. Abweichung Kein Zugriff
  3. 1. 1. 1. Maßgeblichkeit des gesetzlichen Leitbildes Kein Zugriff
      2. 2. Unzureichende Aussagen der Rechtsprechung und Literatur zu Betriebspflichten Kein Zugriff
    2. 1. 1. Abgrenzung nach BGH: Gerechtigkeits- vs. Zweckmäßigkeitsgehalt Kein Zugriff
      2. a) Unklarheit der Differenzierung durch den BGH Kein Zugriff
        b) Gleichwohl keine Aufgabe der Anknüpfung an den Gerechtigkeitsgehalt Kein Zugriff
        c) Erfordernis der näheren inhaltlichen Ausgestaltung Kein Zugriff
        d) Wesentliche Grundgedanken als eigenständiges Tatbestandsmerkmal Kein Zugriff
        e) Terminologie bei der weiteren Vorgehensweise Kein Zugriff
      3. (1) Gebrauchsüberlassungspflicht, insb. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz Kein Zugriff
        (2) Gebrauchserhaltungspflicht, insb. Schönheitsreparaturen Kein Zugriff
        b) Leerstandsrisiko und Mängelhaftung des Vermieters Kein Zugriff
        c) § 537 BGB Kein Zugriff
      4. a) Teleologische Auslegung durch den BGH als Ausgangspunkt Kein Zugriff
        (1) Erfordernis der grammatikalischen, systematischen und historischen Auslegung Kein Zugriff
        (2) Ziel und Maßstab der Auslegung Kein Zugriff
        (3) Begriff der Auslegung bei der Ermittlung wesentlicher Grundgedanken des Gesetzes Kein Zugriff
      5. 5. Bewegliches System? Kein Zugriff
    3. 1. a) Sinn und Zweck des reinen Gebrauchsrechts im Gefüge des Mietvertrages Kein Zugriff
        b) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        c) Ergebnis der teleologischen Auslegung Kein Zugriff
      2. (1) Fehlen der Gebrauchspflicht folgt aus Schweigen des § 535 BGB Kein Zugriff
        (2) Wortlaut des § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB Kein Zugriff
        (3) Ergebnis Kein Zugriff
        (1) Lediglich Bezugnahme auf das Gebrauchsrecht des Mieters Kein Zugriff
        (2) Erfordernis einer Gebrauchshinderung des Mieters Kein Zugriff
        (3) Ergebnis Kein Zugriff
        c) Ergebnis der grammatikalischen Auslegung Kein Zugriff
      3. (1) Systematik der Bestimmungen zu den normierten Vertragstypen Kein Zugriff
        (2) Stellung des § 535 BGB Kein Zugriff
        (3) Ergebnis Kein Zugriff
        aa) Mietvertrag, § 535 BGB: Gebrauchsüberlassungs- und -erhaltungspflicht Kein Zugriff
        bb) Kaufvertrag, § 433 BGB: Übergabepflicht Kein Zugriff
        cc) Darlehensvertrag, § 488 BGB: laufzeitabhängiger Zins Kein Zugriff
        dd) Dienstvertrag, § 611 BGB: Teilvergütung Kein Zugriff
        ee) Arbeitsvertrag, § 611a BGB: Bereitstellung essentieller Arbeitsmittel Kein Zugriff
        (2) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        (3) Ergebnis Kein Zugriff
        (1) Verteilung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten gemäß § 535 BGB Kein Zugriff
        (2) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        (3) Ergebnis Kein Zugriff
        aa) Rechte und Pflichten im Miet-, Kauf- und Werkvertragsrecht Kein Zugriff
        bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        aa) Systematische Einordnung und Inhalt der Bewirtschaftungspflicht Kein Zugriff
        bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        aa) Inhalt der Aufbewahrungspflicht und Verhältnis zur Rückgabe der Sache Kein Zugriff
        bb) Bedeutung für den Gerechtigkeitsgehalt des reinen Gebrauchsrechts des Mieters Kein Zugriff
        (4) Ergebnis Kein Zugriff
        e) Ergebnis der systematischen Auslegung Kein Zugriff
      4. (1) Hintergrund der Verordnung Kein Zugriff
        (2) Ausdrückliche Bezugnahme auf eine vereinbarte Gebrauchspflicht des Mieters Kein Zugriff
        b) Im Bürgerlichen Gesetzbuch unveränderte Rechtslage Kein Zugriff
        (1) Bedeutung des Artikels 8 der Verordnung über die außerordentliche Kündigung Kein Zugriff
        (2) Bedeutung der weiteren gesetzlichen Entwicklungen Kein Zugriff
        d) Ergebnis der historischen Auslegung Kein Zugriff
      5. 5. Abwägung der Auslegungsergebnisse Kein Zugriff
    4. IV. Ergebnis Kein Zugriff
  4. 1. I. Unzureichende Aussagen der Rechtsprechung und Literatur zu Betriebspflichten Kein Zugriff
    2. 1. 1. Keine Unvereinbarkeitsprüfung durch den BGH Kein Zugriff
      2. 2. Erfordernis einer Unvereinbarkeitsprüfung Kein Zugriff
      3. 3. Erarbeitung der maßgeblichen Kriterien Kein Zugriff
      4. 4. Maßstab und Rechtsfolge Kein Zugriff
    3. 1. (1) Sachliche Anforderungen Kein Zugriff
        (2) Räumliche Anforderungen Kein Zugriff
        (3) Persönliche Anforderungen Kein Zugriff
        aa) Beginn und Ende der Betriebspflicht Kein Zugriff
        bb) Keine Unterscheidung zwischen Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht Kein Zugriff
        cc) Verschiedene Arten von Öffnungszeitenvorgaben Kein Zugriff
        dd) Zulässigkeit zeitweiliger Betriebsschließungen Kein Zugriff
        (1) Grundsätzlich kein Wegfall aufgrund Unrentabilität Kein Zugriff
        (2) Keine Gewährleistungsansprüche bei Leerstand anderer Flächen Kein Zugriff
        (3) Ausnahmsweise Wegfall bei Risikoübernahme durch den Vermieter Kein Zugriff
        (4) Fehlende Durchsetzbarkeit bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters? Kein Zugriff
        c) Rechtsfolgen bei Verletzung einer Betriebspflicht Kein Zugriff
      2. a) Vergleich der Rechtslagen kraft Gesetzes und kraft Betriebspflichtklausel Kein Zugriff
        (1) Inhalt der Obhutspflicht des Mieters Kein Zugriff
        (2) Berücksichtigung bei der Unvereinbarkeitsprüfung? Kein Zugriff
        (1) Entgeltcharakter? Kein Zugriff
        (2) Verkehrsüblichkeit? Kein Zugriff
        d) Ergebnis der Unvereinbarkeitsprüfung Kein Zugriff
  5. E. Ergebnis der Inhaltskontrolle auf Tatbestandsseite Kein Zugriff
4. 1. 1. I. Erfordernis und Eröffnung der Interessenabwägung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
    2. 1. 1. Genereller Maßstab der Widerlegungsprüfung Kein Zugriff
      2. a) Anforderungen an die Widerlegung der Regelwertung Kein Zugriff
        b) Typische Interessenlage in Einkaufszentren Kein Zugriff
  2. 1. I. Erarbeitung der relevanten Abwägungskriterien Kein Zugriff
    2. 1. a) Aussagen des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln Kein Zugriff
        b) Übertragbarkeit auf Betriebspflichtklauseln? Kein Zugriff
      2. a) Aussagen des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln Kein Zugriff
        (1) Entgeltcharakter der Schönheitsreparaturpflicht? Kein Zugriff
        (2) Entgeltcharakter der Betriebspflicht? Kein Zugriff
        (3) Entgeltcharakter generell Argument bei der Inhaltskontrolle? Kein Zugriff
      3. 3. Ergebnis Kein Zugriff
    3. 1. a) Interesse des Mieters am Erhalt der gesetzlichen Ausgangslage Kein Zugriff
        (1) Erzielung der Mieteinnahmen Kein Zugriff
        aa) Schönheitsreparaturpflicht? Kein Zugriff
        bb) Obhutspflicht? Kein Zugriff
        cc) Ergebnis Kein Zugriff
        (3) Erschwerte Anschlussvermietung leerstehender Flächen in Einkaufszentren Kein Zugriff
        (4) Erschwerte Vermietung anderer Flächen in Einkaufszentren Kein Zugriff
        (5) Verhinderung eines Dominoeffektes und langfristige Bindung der Mieter Kein Zugriff
        (6) Attraktivität des Einkaufszentrums aus Sicht der Kundschaft Kein Zugriff
        (7) Erhaltung des Verkaufswertes des Einkaufszentrums als Gesamtobjekt Kein Zugriff
        (8) Ergebnis Kein Zugriff
      2. a) Notwendigkeit von Betriebspflichten aus Sicht des Vermieters Kein Zugriff
        b) Interesse der Mieter am Betrieb aller anderen Geschäftslokale im Einkaufszentrum Kein Zugriff
        c) Bewusstsein für die Bedeutung jedes Geschäftsbetriebes für das Gesamtobjekt Kein Zugriff
        d) Diskrepanz zwischen gesetzlicher Interessenbewertung und Centermietrecht Kein Zugriff
        e) Vergleich zur Interessenlage bei der Landpacht Kein Zugriff
        (1) Konflikt von Leerstands- und Rentabilitätsrisiko bei Betriebspflichten Kein Zugriff
        (2) Generelles Rentabilitätsrisiko des Mieters auch bei vereinbarter Betriebspflicht Kein Zugriff
        (3) Erfordernis näherer Betrachtung der Risikobeherrschung im Einzelfall Kein Zugriff
        (4) Pflichten des Vermieters aus der Auferlegung von Betriebspflichten Kein Zugriff
      3. 3. Ergebnis der Widerlegungsprüfung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
1. 1. A. 307 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB als Regelbeispiele unangemessener Benachteiligung Kein Zugriff
  2. 1. I. Wesentliche Grundgedanken des Gesetzes Kein Zugriff
    2. II. Unvereinbarkeit Kein Zugriff
  3. C. Widerlegbarkeit der Regelwertung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB Kein Zugriff
2. 1. A. Keine gesetzliche Betriebspflicht des Mieters Kein Zugriff
  2. 1. I. Rechtsnatur des Vertrages bei Vereinbarung einer Betriebspflicht Kein Zugriff
    2. II. Reines Gebrauchsrecht des Mieters als wesentlicher Grundgedanke des Gesetzes Kein Zugriff
    3. III. Unvereinbarkeit von Betriebspflichten mit diesen wesentlichen Grundgedanken Kein Zugriff
  3. C. Widerlegung der Regelwertung aufgrund besonderer Interessen in Einkaufszentren Kein Zugriff
  4. D. Erfordernis näherer Betrachtung der Umstände des Einzelfalles Kein Zugriff
Literaturverzeichnis Kein Zugriff Seiten 285 - 294

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