Die Regulierung von Bestandsbauten in angespannten Wohnungsmärkten

RA Dr. Leopold Winkler

doi:10.5771/9783748936374

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Copyright year: 2022
ISBN-Print: 978-3-7560-0336-5
ISBN-Online: 978-3-7489-3637-4
Publisher: Nomos, Baden-Baden
Series: Wettbewerb und Regulierung von Märkten und Unternehmen
Volume: 55
Language: German
Pages: 583
Product type: Book Titles

Titelei/Inhaltsverzeichnis No access Pages 1 - 32
1. A. Kehrtwende auf dem Wohnungsmarkt No access
2. B. Gang der Untersuchung No access
1. 1. 1. 1. a) Der Versuch einer konkreten Wohnungsdefinition No access
      2. b) Der präferierte Weg: Eine allgemeinere Wohnungsdefinition No access
    2. 2. Die Wohnung – ein reines Wirtschaftsgut? No access
    3. 3. Einordnung der Wohnung: Die Wohnung in einer Immobilie auf einem Grundstück No access
    4. 4. Zwischenfazit No access
  2. II. Der Markt No access
  3. III. Der angespannte Wohnungsmarkt No access
  4. 1. 1. a) Langlebigkeit No access
      2. b) Lange Produktionsdauer No access
      3. c) Standortbindung No access
      4. d) Unteilbarer Konsum einer Wohnung No access
      5. e) Wohnen als Grundbedürfnis und seine fehlende Substitutionsmöglichkeit im engeren Sinne No access
      6. f) Heterogenität No access
      7. g) Rechtsformen der Nutzungsangebote No access
      8. h) Langfristige Investitionsentscheidung mit hohen Anfangsinvestitionen und periodisch geringen Kapitalrückflüssen No access
      9. i) Veränderlichkeit der Nutzungsleistungen und deren Werts No access
    2. 1. aa) Marktverzögerungen durch die Langlebigkeit, die Langfristigkeit der Investitionsentscheidung und die lange Produktionsdauer No access
        bb) Lange Reaktionszeiten: Die Marktverzögerungen im zeitlichen Ablauf No access
      2. b) Wohnungsbestandsmarkt No access
      3. aa) Teilmärkte: Wohnnutzungs-, Wohnungsbestands- und Wohnungsbaumarkt No access
        (1) Räumliche Teilmärkte No access
        (a) Abgrenzungsmöglichkeiten zum Mietwohnungsmarkt: Die Märkte für (selbstgenutztes) Wohneigentum No access
        (b) Unterscheidungsmöglichkeit nach qualitativ-technischen Kriterien No access
      4. d) Die Intransparenz des Wohnungsmarktes No access
      5. e) Abhängigkeit des Wohnungsmarkts vom Bodenmarkt und weiteren vorgelagerten Märkten No access
    3. 1. a) Die Besonderheiten der Wohnung No access
      2. b) Die Besonderheiten des Wohnungsmarkts No access
  5. 1. 1. Der Mietwohnungsmarkt auf angespannten Wohnungsmärkten No access
    2. 2. Die Angebotsseite des Mietwohnungsmarkts No access
    3. 3. Das Bestandssegment auf der Angebotsseite des Mietwohnungsmarkts No access
  6. VI. Zwischenergebnis No access
2. 1. 1. 1. a) Der sogenannte Amateuranbieter No access
      2. b) Der nicht selbst verwaltende, private Eigentümer No access
      3. c) Der professionelle private Anbieter No access
    2. 1. a) Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen No access
      2. b) Die freien Wohnungsunternehmen No access
    3. 3. Sonstige Eigentümer No access
    4. 4. Zwischenfazit No access
  2. 1. 1. Zielsetzung des Investments und Verlustakzeptanz des Investors No access
    2. 2. Investitionsrechnung und deren Betrachtungszeitraum No access
    3. 1. a) Investitionsausgaben zum Immobilienerwerb No access
      2. b) Mieteinnahmen No access
      3. c) Individueller Diskontierungszinssatz für das Investment No access
      4. d) Wiederverkaufswert am Ende des Investments No access
    4. 4. Zwischenfazit No access
  3. III. Zwischenergebnis No access
3. 1. 1. 1. a) Quadrant 1 - nordöstlich: Der Wohnnutzungs- oder Mietmarkt No access
      2. b) Quadrant 2 - nordwestlich: Der Wohnungsbestands(-investment-)markt No access
      3. c) Quadrant 3 - südwestlich: Der Neubau(-investment-)markt No access
      4. d) Quadrant 4 - südöstlich: Die Wohnungsbestandsanpassung No access
    2. 1. a) Die deutliche Nachfragezunahme und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsnutzungs- oder Mietmarkt No access
      2. b) Die daraus resultierenden Veränderungen hin zu einem neuen, veränderten Marktgleichgewicht No access
    3. 3. Zwischenfazit No access
  2. 1. 1. Das Phasenmodell der Immobilienzyklen No access
    2. 1. a) Marktbereinigungsphase No access
      2. b) Marktstabilisierungsphase No access
      3. c) Projektentwicklungsphase – die Entwicklung hin zu einem angespannten Wohnungsmarkt No access
      4. d) Überbauungsphase No access
    3. 3. Zwischenfazit No access
  3. III. Zwischenergebnis No access
1. 1. 1. 1. Der Grundsatz eines verlässlichen, dauerhaften Rechtsrahmens und seine Anforderungen an Markteingriffe No access
    2. 1. aa) Generelle Kritikpunkte No access
        bb) Einbahnstraße einer sich weiter verschärfenden Mietpreisregulierung No access
        cc) Die Ursächlichkeit von Mietpreisregulierungen für weitere Gesetze No access
      2. b) Eine Bestandsmietenregulierung als Konsequenz einer differenzierenden Betrachtungsweise No access
      3. c) Kritik an einer Bestandsmietenregulierung No access
      4. d) Zwischenfazit No access
  2. 1. 1. Ordnungspolitische Instrumente No access
    2. 2. Leistungspolitische Instrumente No access
  3. III. Zwischenergebnis No access
2. 1. 1. 1. aa) Bevölkerungswachstum No access
        bb) Haushaltsstrukturen No access
        cc) Der Wohnflächenverbrauch der Haushalte No access
      2. b) Nachgefragte Wohnungen nach Anzahl und Art No access
      3. aa) Gesamtdeutsche Entwicklung No access
        bb) Die A-Städte und kreisfreien Großstädte No access
        cc) Die sonstigen kreisfreien Städte und Landkreise No access
      4. d) Zusammenfassende Darstellung (zum Teil Näherungswerte) No access
    2. 1. a) Mietpreisentwicklung No access
      2. aa) Entwicklung der Mietkostenbelastung No access
        bb) Mietkostenbelastung differenziert nach dem Nettoäquivalenzeinkommen No access
        cc) Mietkostenbelastung differenziert nach sozialen Gruppen No access
      3. c) Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise und ihre Ursachen No access
      4. d) Zusammenfassende Darstellung No access
    3. 3. Einordnung in den Immobilienzyklus No access
    4. 4. Zwischenfazit No access
  2. 1. 1. a) Quantitativer Bestandserhalt No access
      2. b) Qualitativer Bestandserhalt No access
    2. 2. Ermöglichung neuer Wohnflächen im Bestand No access
  3. 1. 1. Die Fragen im Kontext der Verwirklichung der Ziele für eine verbesserte Wohnungsmarktsituation No access
    2. 2. Der verfassungsrechtliche Schutz der Anbieter No access
3. C. Fazit No access
1. 1. 1. 1. Das baurechtliche Verständnis der Wohnung No access
    2. 2. Das mietrechtliche Verständnis und der Vergleich mit dem Baurecht No access
  2. 1. 1. Wohnraum im baurechtlichen Sinne No access
    2. 2. Der zweckentfremdungsrechtliche Wohnraum No access
    3. 3. Wohnraum im mietrechtlichen Sinne und der Vergleich mit dem Zweckentfremdungsrecht No access
    4. 4. Gemeinsamkeiten und Unterschiede der unterschiedlichen Begriffsverständnisse von Wohnraum No access
    5. 5. Der Begriff der Wohnung und des Wohnraums im Vergleich No access
  3. 1. 1. Wohnen im Sinne des Bau- und Zweckentfremdungsrechts No access
    2. 2. Das mietrechtliche Verständnis im Vergleich mit dem Wohnen im bau- und zweckentfremdungsrechtlichen Sinne No access
    3. 3. Auswirkungen des Verständnisses des Wohnens auf die Wohnungs- und Wohnraumbegriffe No access
  4. IV. Zwischenergebnis No access
2. 1. 1. 1. Die Kurzzeitvermietung im engeren Sinne unter Abgrenzung von Modellen des sog. „Homesharings“ No access
    2. 2. Die sonstigen Fälle der Kurzzeitvermietung No access
    3. 3. Die übernachtungsfremden Nutzungsarten No access
  2. 1. 1. Fälle der Nichtnutzung der Wohnung No access
    2. 1. a) Der Prüfumfang im Baugenehmigungsverfahren und die zu untersuchenden Schwerpunkt bei der Verwirklichung aller drei Umnutzungskonzepte No access
      2. aa) Genehmigungsbedürftigkeit der Kurzzeitvermietung im engeren Sinne No access
        bb) Die Einordnung in die Nutzungstypen der BauNVO No access
        cc) Die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung im engeren Sinne in den Baugebieten der BauNVO No access
        (1) Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB? No access
        (2) Gegenthese: Nutzung durch Wohnungssuchende im Milieuschutzgebiet No access
        ee) Zwischenfazit No access
      3. aa) Keine Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO No access
        (1) Das Kriterium der Dauer an sich unter Berücksichtigung der Abrechnungsmodalitäten No access
        (2) Das Kriterium der baulich-räumlichen Ausstattung und Ausgestaltung No access
        (3) Der zu erwartende Umfang und Ausgestaltung beherbergungstypischer Dienstleistungen No access
        (4) Synthese No access
        cc) Auswirkungen auf die Genehmigungsbedürftigkeit No access
        (1) Nutzungsänderung im Sinne des § 172 Abs. 1 S. 1 BauGB No access
        (2) Die Vereinbarkeit mit den Belangen des § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB? No access
        ee) Zwischenfazit No access
      4. aa) Genehmigungsbedürftigkeit der übernachtungsfremden Nutzungsarten No access
        bb) Einordnung in die Nutzungsarten und deren Auswirkungen im Kontext der Baugebiete der BauNVO No access
        cc) Milieuschutzrechtliche Hindernisse im Baugenehmigungsverfahren? No access
        dd) Zwischenfazit No access
    3. 3. Bewertung der Nicht- oder Umnutzungskonstellationen No access
  3. 1. 1. aa) Rechtlicher Rahmen für Nutzungskonzepte mit einer Aufenthaltsdauer im Bereich von ein bis sechs Monaten No access
        bb) Einordnung der sonstigen Fälle der Kurzzeitvermietung in diesen rechtlichen Rahmen No access
      2. b) Die übrigen beiden Umnutzungskonstellationen sowie die Auswirkung von Änderungsarbeiten im Rahmen aller drei Umnutzungsvorhaben No access
    2. 1. a) Allgemeines No access
      2. b) Die Neuvertragsmietenregulierung im Zweckentfremdungsrecht – kompetenzrechtliche Probleme? No access
    3. 3. Zwischenfazit No access
  4. 1. 1. aa) Angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 2 S. 2 BGB No access
        bb) Verhältnis des § 556d Abs. 2 BGB mit seiner problematischen Wohnungsmarktlage zu § 558 Abs. 3 S. 2, S. 3 BGB und § 577a Abs. 2 BGB No access
        (a) Kritik an dem Kriterium der Mietpreisentwicklung für die Qualifikation eines Markts als angespannt No access
        (b) Berücksichtigung auch der Bestandsmietenentwicklung bei dem Kriterium des § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB No access
        (c) Übrige Anforderungen des Mietanstiegskriteriums No access
        (aa) Keine Berücksichtigung der nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellten Neubauten für die Mietenentwicklung No access
        (bb) Verstärkte Verzerrung der Qualifikation des Wohnungsmarkts im Falle einer weiteren Verlängerung oder Entfristung der Neuvertragsmietenregulierung No access
        (e) Zwischenfazit No access
        (2) Überdurchschnittliche Mietbelastung No access
        (3) Wachstum der Wohnbevölkerung No access
        (4) Geringe Leerstandsquote No access
        (5) Vergleich der Kriterien des § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 bis Nr. 4 BGB: Anforderungen zur Qualifikation eines Marktes als angespannt No access
        (1) Existenz eines Mietspiegels in der Gemeinde No access
        (2) Gemeindliches Zweckentfremdungsverbot und Milieuschutzgebiete No access
        (3) Hohes Mietniveau vor Ort No access
        (4) Überwiegender Einfluss des Vermieters auf die Mietvertragsbedingungen No access
        (5) Staatliche oder regionale Wohnbauprogramme No access
        (6) Bedarfsprognosen, Konjunkturberichte, Wanderungsbewegungen, Mobilitätsrate und Wohnflächenkonsum No access
        (7) Angebots- und Nachfrageentwicklungen im preisgebundenen Segment sowie die Berücksichtigung staatlicher Transferzahlungen No access
        (8) Zwischenfazit zu den ungeschriebenen Kriterien No access
      2. aa) Die Befreiung für nach dem 1. Oktober 2014 neu geschaffene Wohnungen – § 556f S. 1 BGB No access
        (1) Allgemeines No access
        (a) Enges und weites Verständnis der Vertragsidentität No access
        (b) Differenzierte Betrachtungsweise bei § 556e Abs. 1 S. 1 BGB No access
        cc) Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbindung des § 556d Abs. 1 BGB No access
        dd) Zwischenfazit und Auswirkungen auf die Handlungsoptionen der Weitervermietung No access
      3. c) Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis No access
    2. 1. aa) Genehmigungsansprüche nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 5 und Nr. 6 BauGB No access
        bb) Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 Hs. 2 und Hs. 3 BauGB auf den Wohnungskauf durch einen anderen Mieter in dem Gebäude? No access
        (1) Angespannte Wohnungsmärkte im Sinne des § 201a BauGB No access
        (a) Gesetzgeberische Motive und Kritik No access
        (b) Parallelen und Unterschiede zum Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB No access
        (c) Das Verhältnis von § 250 zu § 172 BauGB – Der von der Anzahl der Wohnungen abhängige Anwendungsbereich nach § 250 Abs. 1 S. 1 und S. 6 BauGB No access
        (d) Anwendung des § 250 BauGB auf bereits bestehende Wohngebäude – Unklarheiten bei der Begriffsbestimmung und seine Auswirkungen No access
        (e) Geltung der Genehmigungspflicht des § 250 BauGB im ganzen Stadtgebiet No access
        (f) Veräußerung an zwei Drittel der Mieter nach § 250 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB No access
        (3) Die Auswirkungen von § 250 BauGB im Vergleich zu § 172 BauGB in- und außerhalb der Milieuschutzgebiete No access
      2. aa) Keine Berücksichtigung einer künftigen Beeinträchtigung der milieuschutzrechtlichen Ziele bei § 26 Nr. 4 und § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB No access
        bb) Gesetzgeberischer Handlungsbedarf nach der Entscheidung des BVerwG und die Auswirkungen der auch künftig möglichen Abwendungsvereinbarungen No access
        cc) Das kaufpreisreduzierende Vorkaufsrecht der Gemeinde No access
      3. c) Zwischenfazit und Auswirkungen auf die Handlungsoptionen des Verkaufs No access
  5. 1. 1. Verhinderung von Bestandsveränderungen No access
    2. 2. Handlungsoptionen Vermietung und Verkauf der Wohnung No access
3. 1. 1. 1. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten No access
    2. 2. Modernisierungsarbeiten No access
  2. II. Zweckentfremdungsrechtliche Hürden No access
  3. 1. 1. aa) Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung No access
        (1) Kritik am engen Verständnis des BGH im Rahmen des quantitativen Elements No access
        (2) Vollständige Ablehnung des quantitativen Elements bei § 556f S. 2 BGB No access
      2. b) Weitere Mietanpassungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung No access
    2. 2. Auswirkungen der Modernisierungsarbeiten auf das laufende Mietverhältnis No access
  4. 1. 1. Zwischenergebnis No access
    2. 2. Beantwortung der Untersuchungsfragen No access
4. 1. 1. 1. Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Flächen No access
    2. 1. aa) Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 lit. c BayBO No access
        bb) Genehmigungsfreistellungsverfahren für Dachgeschosse nach Art. 58 Abs. 2 BayBO No access
      2. b) Hindernisse für den Dachgeschossausbau im Milieuschutzgebiet? No access
  2. II. Zweckentfremdungsrechtliche Hürden No access
  3. 1. 1. a) Erweiterung einer bestehenden Wohnung durch Dachausbau No access
      2. b) Schaffung einer neuen Wohnung durch Dachausbau No access
    2. 2. Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Flächen No access
  4. 1. 1. Zwischenergebnis No access
    2. 2. Beantwortung der Untersuchungsfragen No access
5. E. Fazit zu den Untersuchungsfragen No access
1. 1. 1. 1. aa) Die Bedeutung der Mietwohnung für die Nutzungsnachfrager No access
        bb) Die Bedeutung der Mietwohnung für die vermietenden Eigentümer No access
      2. b) Deutliche Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse? No access
      3. c) Zwischenfazit No access
    2. 2. Legitimer Zweck No access
    3. 1. a) Dämpfungseffekt der Mietpreisbremse No access
      2. b) Verringerte Gentrifizierung schützenswerter Haushalte? No access
      3. c) Zwischenfazit No access
    4. 1. a) Wohngeld und sozialer Wohnungsbau? No access
      2. b) Mietpreisbremse auf Basis von Marktmieten oder Neuvertragsmieten? No access
      3. c) Tauschrechte von Mietwohnungen? No access
      4. d) Baurechtlicher Milieuschutz für das gesamte Stadtgebiet angespannter Wohnungsmärkte No access
      5. e) Sonstige Lösungswege No access
      6. f) Zwischenfazit No access
    5. 1. a) Bedeutung des Gesetzeszwecks No access
      2. aa) Die Auswirkungen der 110-Prozent-Grenze des § 556d Abs. 1 BGB No access
        bb) Die Auswirkungen der Vormiete gem. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB No access
        cc) Abschwächung der Eingriffsintensität der Neuvertragsmietenregulierung durch § 556f S. 1 BGB? No access
        dd) Erleichterungen in Folge durchgeführter Modernisierungen No access
        (1) Auswirkungen der verlängerten Mietpreisbremse auf die ortsübliche Vergleichsmiete bis Ende 2025 und in den Folgejahren No access
        (a) Auswirkungen der fünfjährigen Mietpreisbremse auf die Investitionsrechnung No access
        (b) Auswirkungen der verlängerten Mietpreisbremse auf die Investitionsrechnung No access
        (3) Zwischenfazit No access
        (1) Faktoren zur Bewertung der Eingriffsintensität No access
        (2) Erkenntnisstand der Ökonomie zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete No access
        (3) Auswirkungen der verlängerten Mietpreisbremse auf die Investitionsrechnung No access
        (4) Gegenthese: Relativierung der Eingriffsintensität für Mietverhältnisse mit niedrigen Mieten? No access
      3. aa) Eine grundsätzlich (noch) angemessene Mietpreisbremse No access
        bb) Unangemessenheit der Mietpreisbremse bei fehlendem Mietspiegel in der Gemeinde No access
        cc) Zwischenfazit No access
  2. II. Weitere Freiheitsgrundrechte No access
  3. 1. 1. Regional unterschiedlich hohe 110-Prozent-Grenzen nach § 556d Abs. 1 BGB No access
    2. 2. Fehlende Differenzierung zwischen privaten und gewerblichen Vermietern? No access
    3. 1. a) Befreiung neuer oder umfassend modernisierter Wohnungen von der Mietpreisbremse No access
      2. b) Unterschiedliche Handhabung der Befreiungsvorschrift aufgrund des Stichtags in § 556f S. 1 BGB No access
    4. 4. Höhere und fortgeführte Mieten nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB No access
  4. IV. Zwischenergebnis No access
2. 1. 1. 1. a) Adressatenidentität No access
      2. b) Zweckidentität No access
      3. c) Die Grundrechtsidentität oder zumindest ein Sach- oder Wirkungszusammenhang und die Eingriffsqualität No access
      4. d) Eine gleichzeitige Belastung No access
    2. 2. Zwischenfazit No access
  2. 1. 1. Legitimer Zweck und Eignung No access
    2. 2. Erforderlichkeit der Belastungskumulation No access
    3. 1. a) Bedeutung des Gesetzeszwecks No access
      2. b) Die Intensität des Grundrechtseingriffs No access
      3. aa) Grundsätzliche Angemessenheit des additiven Grundrechtseingriffs No access
        (1) Auswirkungen regulierter Miet- und Verkaufspreise im Milieuschutzgebiet No access
        (2) Geplante Modernisierungsarbeiten in einem noch nicht festgesetzten Milieuschutzgebiet No access
        (3) Anforderungen an den Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB No access
3. C. Fazit zu den Untersuchungsfragen No access
1. 1. I. Kapitel 1 – Der Wohnungsmarkt im Lichte der Ökonomie No access
  2. II. Kapitel 2 – Ziele und Instrumente für eine Verbesserung der Wohnungsmarktsituation No access
  3. 1. 1. Verhinderung von Bestandsveränderungen in quantitativer Hinsicht No access
    2. 2. Handlungsoptionen des Eigentümers mit seiner fortbestehenden Wohnung am Markt No access
    3. 3. Erhalt des Wohnungsbestands in qualitativer Hinsicht durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten No access
    4. 4. Angebotserweiterung in quantitativer Hinsicht – Schaffung von Wohnraum im Bestand No access
  4. 1. 1. Verfassungsrechtliche Prüfung der Begrenzung von Neuvertragsmieten durch die Mietpreisbremse No access
    2. 2. Verfassungsrechtliche Prüfung eines additiven Grundrechtseingriffs in Art. 14 Abs. 1 GG No access
2. 1. I. Potenzial von intradisziplinären einfachgesetzlichen Untersuchungen No access
  2. II. Die zunehmende Bedeutung der verfassungsrechtlichen Überprüfung von Belastungskumulationen No access
  3. III. Mehrwert ökonomischer Erkenntnisse in der rechtlichen Analyse No access
  4. IV. Einordnung des Forschungsvorhabens in den Gesamtkontext angespannter Wohnungsmärkte No access
Literaturverzeichnis No access Pages 549 - 583

Bibliography (484 entries)

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